[스크랩] 농어가 주택의 통상적 구분

농어가 주택의 통상적 구분

 

농가주택이란 용어보다는 농어민주택이란 용어가 적합한 경우입니다.

농어민 주택이란 농어민이 자신의 거주목적으로 주택을 신축할 경우에

농림지역(농업진흥구역포함)혹은 보전임지에도 주택을 신축할 수

있도록하는 일종의 특례제도입니다.

자격요건은

1. 대상 토지 인접지역에 거주하는 세대주인 농민,어민이

2. 무주택자인 경우에

2. 본인및이 직접 거주할 목적으로

3. 신축하는 주택(주택외의 용도는 불가능)인 경우입니다.


여기서 농민이라함은
농지(전, 답, 과수원)를 303평 이상 보유한 세대주로서
1년에 180일 이상 농업에 종사하고 총 가구소득의 50% 이상이

농업소득인 경우를 말합니다.

그러나 실무상 농업에 종사한 날자를 입증하기 곤란하므로
통상적으로 현지에 6개월(180일)을 거주한 경우에는 농업에

종하였다고 판단합니다.

그리고 농업소득또한 입증하기 곤란한 관계로 주민등록상의 세대원이

직업이 없는 경우에만 적용을 하는 것이 관례입니다.

무주택자 요건 또한 주민등록상의 세대원이 모두 포함됩니다.

자세한 판단 근거는 지자체 마다 조금씩 차이가 있을 수 있습니다.
해당 군청 지적과 복합민원계로 문의하시면 자세한 것을 알수 있습니다.

 

 

◦ 농가주택(農家住宅)은 영농에 종사하는 자가 영농을 위하여 소유하는

주거용 건물과 창고·축사·퇴비사 등을 말한다.

수도권 등을 제외한 읍·면지역으로 대지면적 660m²이내에 건물연면적 150 m² 이내인

주택으로 취득가(기준시가)가 7,000만원 이하 및 매도가 1억원 이하인 집을 말한다. 

* 제외 : 수도권 및 광역시, 토지거래 허가구역, 부동산투기 지정지역, 관광단지.

 

  상속주택 : 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

  이농주택 : 농어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

  귀농주택 : 농어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적

                  또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있다는 곳에

                  300평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는

                  주택(대지면적 200 평 내외)

 * 2004년부터는 대지면적 200평 이하, 건평 40평 이하, 기준가 7천만원 이하

농촌주택의 경우 ‘별장’으로 분류하지 않아 취득세와 종합토지세 등 지방세

중과를 배제하고 일반세율을 적용.

 

 

 

 

농가주택 구입시...

농가주택 구입의 장점

농가주택은 지목상 대지인 경우가 많아 자유롭게 증·개축이 가능하기 때문에

전원주택을 구입하는 것에 비해 절차가 간단하다.

 

전원주택은 부지매입을 위해 부지런히 발품을 팔아야 하며 건축 및 각종 인허가

과정이 복잡하여 시간이 많이 소요되는데 비해, 농가주택은 매매만 이루어지면 된다.

 농지전용 등의 절차가 필요없고 계약만 하면 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수 있으며,

살면서 불편한 사항을 고쳐 가면 되기에 시간적 여유가 없는 수요자들에게 적당하다.

농가주택이 월등하게 저렴한 가격으로 마련이 가능하다.
수도, 전기 등 기반시설을 이미 대부분 갖추고 있기 때문에 비용을 상당히 절감할 수 있으며,

농지(관리지역) 구입 시에는 대체조성비 및 건축비가 만만치 않게 들어가는 반면

농가주택을 구입하여 개조하면 개조비용 외 추가비용이 소요되지 않는 장점이 있다.

 

농가주택 구입시 주의점

 

농가주택 구입 시 증·개축이나 신축이 가능한지에 대해 시·군·구청에 미리 확인해야 한다.

리모델링을 염두에 둔다고 해도 수리가 어려울 정도로 망가진 주택의 경우는 피해야 한다.

수리가 어렵다면 결국 철거해야 하는데 철거 시 폐자재에 대한 환경세가 많이 부과되어,

저렴한 가격에 전원주택을 구입한다는 애초 목적과는 한참 거리가 멀어지게 된다.
외관만으로 섣부르게 판단하지 말고 전문가의 도움을 받아 내부골조를 꼼꼼히 챙겨야 한다. 

농어촌 빈집 주위에는 대지가 아닌 농지에 지은 무허가 건물이거나 대지와

주택 소유주가 서로 다른 경우도 많다.

만약 건물과 땅의 소유주가 다른 땅을 샀다가 집주인이 나중에 지상권을 주장하면

낭패를 볼 수도 있으므로 토지대장, 건축물대장, 건물 등기부등본의 서류를 발급받아

꼼꼼히 따져 봐야 한다

농가주택이 양도소득세 비과세, 지방세 감면 등의 혜택은 지역마다 다르므로,

정확한 정보는 시· 군에 알아 봐야 한다.

수도권 및 광역시와 토지거래 허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등은 양도세

비과세 대상에서 제외된다.

농가주택건립시...

 

농가주택 건립요건

농업인이 아닌 사람이 농지에 일반주택을 건립하고자 할 때에는,

관리지역(준농림지역)을 기준으로 농지전용 신청시 ㎡당 공시지가의 30%를

농지보전부담금(2008. 1. 22부터 시행)으로 납부하여야 하지만, 농가주택에

대해서는 농지보전부담금을 감면한다. (면적 660㎡/200평까지)

농지 구입 후 그 취득농지에 농지전용을 통하여 농가주택을 신축할 수 있으며,

세대원 중 수입의 2분의 1 이상이 농업소득일 경우 농지조성비가 감면되며

농가주택 건립으로 남은 농지규모가 농업경영에 필요한 1,000㎡ 이상을 유지하여야 한다. 

 

 

농가주택 마련

 

660㎡ 규모 미만의 농가주택을 지을 수 있는데,

주택개량의 경우에는 주거면적에 따라 최고 4,000만원까지 장기 저리로 융자된다.
특히 100㎡ 이내 농가주택을 취득할 때에는 취득세와 등록세가 면제된다.
또한 귀농인이 농어촌 주택을 취득하여 2주택이 되었다고 하더라도

1가구 2주택으로 간주하여 양도소득세가 면제된다.

이밖에 농촌의 빈집을 원할 경우, 각 시군 건축과나 건설과에 설치된

농어촌 빈집정보센터를 통해 빈집을 알선 받을 수도 있으며, 빈집수리비도

일부 지원되고 있다.

 

 

 

농어가 주택의 통상적 구분에 대해서 알아보자.
가끔 농가주택과 농어민주택.
이것을 잘못알고 계시는분이 있는데 일반주택 .농어민주택으로 분류하여야 할것이다.

먼저 이것은 허가(신고)부터 세금관계등 모든 것다르다.
또한 지을수있는 지역지구도 다르다.
흔히 농가주택 과 농어민주택을 잘못알고 그혜택의 관계에 잘못알고 있는데

이점유의 하여 귀농시 주택구입시 유의하자.
또한 빈집에 대한 분류도 명확히하자.
빈집을 부를때  이렇게 부르자

-공가(사람이 살지않지만 거주가능한주택)

-폐가(사람이 살수없거나 수리해도 사용이안되는 집)
으로 분명한 구분을 주어야 할것이다.

 

 

농업인주택의 의미

 

   ▶농업인이 설치하는 주택의 일반적 정의가 아니고

      농업진흥구역내에 설치 할수 있 는 주택의 범

      위를 정하는 것임.(농지법시행령 제29조제4항)

   ▶다만, 동 규정은 농지법시행령 별표1제1호

     (농업진흥지역밖에 설치하는 농업인주 택의 범위)

      및 별표2제16호(농지보전부담금 100% 감면)에 의하여

      다음 사항을 결정하는 기준으로도 적용 됨.

   ▶농지전용신고 대상에 해당 되는지의 여부(허가 처리와는 구별)

 

■ 농업인주택 부지로 전용 신청자가 갖추어야 할 조건

 

   ▶농업인 1인 이상으로 구성되는 농업,임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서

       - 당해 세대의 농. 임. 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의

         2분의1을 초과 하는 세대주이거나

       - 당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농. 임.축산업을 영위하는

         세대의 세 대주가 설치하는 것일 것

   ▶당해 세대의 농업.임업.축산업의 경영의 근거가 되는 농지.산림.축사 등이

      소재하 는 시,구,읍,면 또는 이에 연접한 시, 구, 읍, 면 지역에 설치 할 것.

   ▶관련근거 : 농지법 시행령 제29조제4항.

 

■ 전용신고 할 수 있는 조건

 

   ▶무주택 세대주로 농업진흥지역밖에 설치하고자 할 경우에 한함.

       - 현재 무주택 세대주라고 하더라도 당해 세대주 명의로 설치하는

          최초의 시설일 것.

       - 무주택자가 농업진흥지역안에 설치하고자 할 경우에는

          농지전용허가를 받아야 하고.

       - 유주택자가 농업진흥지역안이나 밖에 설치하고자 할 경우에는

          모두 농지전용허 가를 받아야 함.

   ▶관련근거 : 농지법시행령제29조4항

 

■ 농업인주택의 시설 기준

 

   장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로된 건축물 및

   그 건축물에 부속 한 창고,축사등

   농. 임. 축산업을 영위하는데 필요한 시설

 

■ 농업인주택의 부지 면적 기준

 

   그 부지(전용면적 : 농지 면적이 아님에 유의)의 총면적이 660㎡

   이하 이고, 당해 세대주가 그 전용

   허가(협의) 신청일 이전 5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지면 적

   (부지면적이 아님)을 합산한 면적이 660㎡이하 일 것.

 

■ 농지보전부담금 부과 여부

 

   농업인주택 부지로 전용할 경우 신고나 허가(협의) 모두 전액 감면함.

 

■ 농업인 주택의 사후관리

 

   ▶농업인주택으로 사용된지 5년이내에 일반주택 등으로 사용하거나

      비농업인 등에 게 매도하고자

      할 경우에는 농지법 시행령 제59조의 규정에 의거 용도변경 승인 을

      받아야 함.

      다만, 농업진흥지역내에서는 행위제한 규정(기간이 경과하여도

      일 반주택으로 용도변경 안됨)에 저촉되지 않아야 함.

   ▶용도변경 승인이 가능할 경우에는 용도변경승인을 신청하는 자가

      감면되었던 농 지보전부담금납부

   ▶농업인주택부지로의 농지전용허가(신고)업무처리지침

       : 농림부 농지51311 - 810(99. 7. 5)

       : 농림부 농지51311 - 810(99. 7. 5)

 

■ 질의응답 내용

 

   ◆유주택자가 농업인 주택을 지을 수 있는지 여부

     유주택자라도 농지법시행령 제34조제4항에서 규정한 농업인 세대의

     세대주에 해 당되는 경우 허가를 받고 지을 수 있으며 농지보전부담금

     감면. 다만, 농지법 시 행령 제33조제1항의 규정에 의한 심사기준에

     적합하여야 함.

   ◆기존 주택을 헐어내는 조건으로 신고전용이 가능한지 여부

     주택개량사업을 위하여 또는 구옥을 뜯어내는 조건으로 농업인주택을

     짓고자 할 경우에는 허가처리하고 농지보전부담금 감면.

   ◆진입도로의 처리방법은

     진입도로가 농업인주택부지에 포함 될 경우에는 동 진입도로 부지를

     포함한 농업 인 주택부지의 면적이 660㎡를 초과하지 않아야 하고,

     농지보전부담금은 감면됨.

   ◆시, 구, 읍, 면이란

     - "시"라 하면 구를 두지 아니한 시를 말하며 도농 복합형태의

        시에서는 "동"지역 에 한함.

     - "구"라 하면 자치구를 말하며 도농복합형태의 시의 구에서는

        "동"지역에 한함.

   ◆농업인 세대에는 해당되나 세대주는 비농업인일 경우는

     농업인 1인 이상으로 구성되는 농.임.축산업을 영위하는 세대로서

     농지법시행령 제29조제4항제1호 각목에 해당 되는 세대일 경우에는

     당해 세대의 세대주가 농업 인이 아닐 경우에도 농업인 주택

     을 신청 할 수 있음.

   ◆귀농인이 농업인 주택을 지을수 있는지

     귀농인의 경우 농지(축사 등)구입 및 재배면적 식부형태(가축사육 규모등)

     등을 감 안하여 현재 농업인의 정의에 부합하고, 향후 1년이내에

     농업경영을 할 경우 신청 가능

 

출처 : 추남

글쓴이 : 추남 원글보기

메모 :