임대사업자의 자격과 세금혜택

 

임대사업자의 자격과 세금혜택

 

수도권을 제외한 지방에서는 한 채의 집을 임대하더라도 임대사업자로 등록할 수 있다. 2008년11.26일 개정된 임대주택법시행령에 따라 단 한 채라도 임대사업자로 등록할 수 있도록 했다.

집에 세를 놓았다면 임대사업자로 등록하는 것이 여러 모로 유리하다. 임대사업자로 등록하면 취ㆍ등록세 면제나 양도세 중과배제 등 다양한 세제혜택을 받을 수 있다.

집을 새로 지어 임대사업을 하려면 단독주택은 2채 이상 공동주택은 2가구 이상 건설해야 하며 주택을 사들여 임대사업을 하는 경우에는 단독주택 5채 이상, 공동주택은 5가구 이상 확보해야 하는 것이 종전의 기준이었다. 이 때문에 투자할 자본이 웬만큼 모이기 전까지는 임대사업을 하기 어려웠었다.

정부의 8.21대책에 따라 비수도권의 경우 아파트나 단독주택, 연립주택이나 다세대주택 중에서 단 한 채만 갖고도 임대사업을 할 수 있다.

☞ 주택임대사업 조건은 ?

주택임대사업은 크게 건설임대와 매입임대의 2가지로 구분된다. 집을 새로 지어서 임대사업을 하는 건설임대의 경우 2가구 이상이라는 조건은 현행대로 유지한다. 반면 기존의 집을 매입해 임대사업을 하는 매입임대는 현행의 5가구 기준에서 1가구로 대폭 완화했다. 반면 수도권의 경우 5호이상 10년의 임대기간이 적용된다.

또 양도소득세 중과 배제 및 종합부동산세 비과세 요건도 크게 바뀌었다. 세제혜택을 받을 수 있는 임대기간의 경우 과거엔 10년 이상이지만 앞으로는 7년 이상만 임대해도 혜택을 받을 수 있다.

따라서 1채의 주택을 7년만 임대해도 양도세 중과를 피할 수 있다. 예전보다 3년이나 빨리 처분할 수 있는 근거가 마련되었다.

주택면적도 국민주택 규모(85㎡, 25.7평) 이하에만 해당이 됐지만 149㎡(45평) 이하까지도 허용되어 매입할 수 있는 주택을 선택하는 폭이 넓어졌다. 즉 지방에서 미분양이 된 중대형아파트를 골라 매입해 임대사업을 해도 비과세를 받을 수 있다.

다만 취득시 공시가격은 3억원 이하여야 한다는 현행조건은 유지키로 했다. 이 가격은 취득시를 기준으로 하기 때문에 취득 이후 가격이 올라도 상관이 없다. 

☞☞임대사업자로 등록하기 위한 절차는?임 임대사업자로 등록하려면

임대사업자로 등록하는 절차는 까다롭거나 어렵지 않다. 구청을 찾아 임대주택사업 등록을 하면 된다. .
등록을 하면 취ㆍ등록세를 감면 받을 수 있고 보유시에는 재산세를 감면받을 수 있다
구청에 구비된 임대사업자 등록신청서를 작성하고 주민등록초본 또는 신분증 사본, 등기부등본 또는 분양ㆍ매매계약서 사본을 제출하면 된다.

사업자 등록은 선 등록, 후 취득이라는 점은 주의해야 한다. 물건을 취득하기 전에 반드시 구청에 신고를 해 둬야 한다. 취득 후 등록하면 취득세와 등록세 감면이 안된다. 잔금전까지는 사업자등록을 해야 한다.

세무서에도 사업자 등록을 해야 한다. 양도소득세를 감면받거나 1가구 2주택 대상이 아니라는 것을 증명할 수 있다. 임대목적의 주택은 1가구 다주택 중과세를 위한 주택합산 대상에서 제외된다. 또 임대소득발생에 따른 소득세를 내기 위해서도 세무서에 등록하는 것은 필수다.

거주지의 세무서 민원봉사과에서 접수할 수 있으며 세무서에 비치된 사업자 등록신청서를 작성하면 된다. 원칙적으로는 물건지가 있는 각각의 사업장 관할 세무서에 신고해야 하지만 임대사업자로 등록한 사업장의 주소지 관할 세무서에서도 접수할 수 있다. 



임차인을 구했다면 반드시 '표준임대차계약서' 양식으로 계약을 체결해야 한다. 임대주택법에 명시된 것이기 때문에 표준임대차계약서에 작성하지 않으면 구청에서 받아주지 않는다.

임대조건도 함께 신고해야 한다. 임대개시, 즉 임차인의 입주 10일 전에 구청 주택과에 신고하면 된다. 세무서에도 임대를 시작했다는 신고를 해야 한다. 임대를 시작한 지 3개월 이내에만 하면 된다.

☞세금 혜택은 ?

임대주택의 경우 다양한 세제혜택을 받을 수 있다. 단 임대 의무기간은 5년이다.

7년이상 보유시 양도세 중과세를 배제하지만 5년이상은 한시적특례기간이기도 하다.

매입임대주택의 경우 취득세와 등록세를 면제받을 수 있다. 건축주로부터 최초로 분양받은 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택인 경우에 한한다. 취득한 날로부터 2개월 이내에 소유권 이전등기도 해야 한다.

종합부동산세의 경우 임대주택은 종부세 산정을 위한 주택 합산대상에서 배제한다. 지금은 85㎡ 이하의 주택만 합산에서 빠졌지만 앞으로는 149㎡ 이하까지 확대된다.

양도소득세 역시 지금까지는 85㎡ 이하의 임대주택까지만 일반 과세를 적용했지만 149㎡까지 중과세가 배제된다. 6~35%의 일반세율을 적용하게 된다.

재산세도 경감된다. 원칙적으로 재산세는 0.15~0.5%의 세율로 적용이 된다. 전용면적이 40㎡ 이하인 아파트 2가구 이상을 5년 이상 임대하면 재산세도 면제받는다. 60㎡이하인 경우는 50%, 85㎡이하인 경우 25%가 감면된다. 건설임대주택인경우 149㎡이하인 경우 25%감면 받는다.

반면 꼭 내야할 세금도 있다. 임대수익에 따른 소득세다. 임대소득은 종합소득에 해당하므로 이자나 배당소득 등 다른 소득과 합산해 종합소득세를 내야 한다. 

이렇듯 임대사업자는 취득세,등록세, 양도세 감면혜택을 주는 만큼 임대업을 잘 활용한다면 수익을 창출할 수 있는 사업이 될 것이다.

임대사업] 사업자등록절차 - 임대주택사업자

※ 준비서류는 해당 시/군/구청마다 조금씩 차이가 있을 수 있으므로 해당처에 확인하는 것이 정확하다       (부동산)[임대사업] 사업자등록절차 - 기타 임대사업자

☞ 구청에 임대주택사업자 등록을 할 필요가 없다.
→ 주택을 대상으로 하지 않으면 임대주택사업자가 아니므로 신고할 필요가 없다. 지방세인 취/등록세와 보유세/종토세 감면대상이 아니므로 신고대상이 아니다.
→ 다가구주택으로 임대사업을 하는 경우에도 임대주택사업자의 해당사항이 없으므로 취/등록세와 보유세/종토세를 그냥 납부하시면 된다.

☞ 세무서에 사업자 등록을 해야하는 이유
→ 국세인 소득세와 양도시 발생하는 양도세에 대한 감면은 없으나 임대소득이 발생하는 것에 대하여 세금을 내야 하기 때문에 세무서에 소득발생에 대한 신고를 하시는 것이 원칙이다.

☞ 물건지 세무서에 사업자등록을 하면 된다.
→ 필요서류 : 사업자 등록신청서, 주민등록등본

☞ 사업자 등록을 안하실 경우에는 임대소득세 신고를 하시면 된다.