임야투자방법

 

임야투자방법

 

임야란? 산림(山林) 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지· 죽림지· 암석지· 자갈땅· 모래땅· 습지· 황무지 등의 토지를 의미하는 것으로, 토지대장, 임야대장에 지목이 임야로 표기되어 있습니다. 임야는 보전림지에 속할 경우 타 용도전환이 엄격하게 제한되며, 동 지역외의 임야의 경우에도 일정한 용도로의 전환은 제한되고, 산림의 전용을 위해서는 형질변경을 하고자 하는 산림의 조성에 소요되는 대체조림비를 납부해야 하는 등 활용에도 상당한 제한이 있습니다.  

임야 투자에 있어서 주의사항

 

임야투자의 경우 가장 중요해야 할 사항은 해당 임야의 소유권자를 확인하는 것입니다.  

이는 임야의 경우 개인 명의로 등기가 되어 있다고 하더라도 사실상 종중의 소유로 되어 있는 사례들이 많습니다. 

종중소유 임야를 종중총회의 동의 없이 등기명의자로부터 매수할 경우 소유권이전등기를 하더라도 그 등기가 무효로 인정되는 사례가 많기 때문입니다.  

따라서 임야를 구입할 때는 해당 임야에 인접한 마을을 방문하여 임야의 실질적인 소유자가 종중이 아닌지 여부를 반드시 확인해야 하며, 만약 실질적 소유자가 종중이라면 해당 종중총회에서 정한 규약이 있으면 그 규약에 의해서, 규약이 없으면 종중총회(종중원이 모두 모인 회의)에서 임야 매각에 대한 결의를 받아야 합니다.  

둘째, 임야의 경우 임야에 있는 묘지가 있는지 여부를 반드시 확인해야 하며, 묘지가 있을 경우 반드시 묘지를 이장하는 조건으로 거래계약을 체결해야 합니다. 만약 해당 묘지가 20년이상 평온 공연하게 설치되어 있거나 묘지 설치 당시 묘지 설치 동의를 받아 설치한 것은 분묘기지권이 인정됩니다.  

만약 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 경우 그 분묘기지권은 묘지에 대해 자손들이 관리를 하는 한 수십년 또는 수백년의 기간까지도 인정되는 것으로, 결국 임야의 소유자 임의대로 묘지를 이장하지도 못하고 사용기간 동안의 임대료도 청구하지 못하는 경우가 많습니다. 기타 묘지 이장에 대한 절차는 장사에관한 법률을 참조하기 바랍니다.  

셋째, 임야의 경우 다른 토지와는 달리 경계의 판정이 어렵습니다. 통상 임야의 경계는 능선이나 계곡을 따라 설정되는 것으로 임야도와 현장의 산봉우리와 능선.계곡을 대조해보면 개략적인 판단이 가능할 것입니다. 그렇지 않은 임야라면 측량 등의 방법으로 판단할 수밖에 없는 경우도 있음을 유의하시기 바랍니다. 특히 우리나라의 임야는 대부분 방치되는 경우가 많아 임야의 소유자도 그 경계를 명확하게 알지 못하는 경우나 인접 임야의 소유자가 경계를 명확하게 알지 못해 경계로 인한 분쟁이 발생할 가능성도 있음을 유의해야 할 것입니다.  

넷째, 상당수 임야의 경우 진입도로가 없는 맹지가 많아, 해당 임야를 개발할 경우 다른 토지를 높은 가격으로 매수해야 하는 사례들도 발생합니다. 만약 도로에 접하지 않은 맹지인 임야를 개발 목적으로 구입할 경우에는 진입도로를 건설할 수 있는 방법을 사전에 판단해보아야 할 것입니다.  

다섯째, 나무가 울창하거나 과수 등이 식재된 임야의 경우에는 해당 수목의 소유자가 누구인지, 거래대상물에 해당 수목이 포함되는지 여부를 반드시 판단해보아야 합니다. 임야에 있는 수목들이 입목에관한법률에 의해 별도로 입목등기가 되어 있을 경우나 수목의 집단에 대해 명인방법에 의한 소유권자가 명시되어 있는 경우에는 임야를 구입한다고 해도 해당 토지에 있는 수목은 입목등기부나 명인방법에 의한 소유자의 명의로 존속할 가능성이 많기 때문입니다.  

명인방법이란 수목의 집단에 대해서 팻말이나 나무껍질에 표시하는 방법 등 제3자가 보기에 소유권자가 누구라는 것을 명확하게 알 수 있도록 표시하는 방법을 의미하는 것으로, 명인방법이 되어 있는 수목의 집단은 토지 소유권과는 별개의 소유권의 객체로 인정됩니다. 

여섯째, 도시민 소유나 부동산매매업자로부터 임야를 구입할 때는 매도자나 중개업자의 말만 믿지 말고 임야 인근 지역의 중개사무소 등을 통하여 정확한 시세를 판단해보는 것이 바람직합니다. 임야는 거래사례가 많지 않아 시세를 분석하기 어려운 점을 악용하여, 과거 부동산전문 투기자들은 큰 면적의 임야를 구입하여 임의대로 분할해 매각하는 과정에서 허위의 개발 계획을 유포하면서 구입가격에 비하여 수십배까지 가격을 높여 매각하는 사례들도 발견되었기 때문입니다.  

일곱째, 임야는 경사의 방향이나 경사도가 그 활용 가능성을 좌우하는 경우도 많습니다. 과다하게 급한 경사도나 북향의 경사를 가진 임야의 경우에는 그 활용 용도가 매우 낮은 편이며, 경사도가 높은 임야는 집중호우로 인한 산사태의 위험도 배제할 수 없기 때문입니다.

임야 구입시 검토사항

 

첫째 대상 임야가 특별한 목적이 없다면 보전임지가 아니어야 한다. 즉 산지관리법상 준보전임지가 활용도가 많다. 보전임지는 공익목적등 특별한 경우가 아니면 개발허가가 나지 않는다. 보전임지는 대개 백두대간 보호지역, 문화재 보호구역, 공원지역, 게곡보전, 관광지역, 희귀식물및 천연기념물 보존지역. 상수원보호구역등 산림을 보전하기 위한 지역이다. 

둘째 산지전용제한지역이 아니어야 한다. 즉 산림청의 산지전용제한지역으로 고시되어 있지 않아야 된다. 산지전용 제한지역에서는 원칙적으로 개발행위가 엄격히 제한 되어 있다. 

세째는 산림법상 보안림이나 사방지로 지정되어 있지 않고 또 과거 국고보조를 받아 조성한 조림지가 아니어야 한다. 홍수피해가 났던 임야인지도 조사해 보아야 한다. 

네째는 산의 경사도가 25도를 넘지 않아야 한다. 종전에는 경사도가 45도까지 개발을 허용했으나 이제는 준보전임지라도 경사도 25도 이상의 가파른 산은 개발허가를 받기 어렵다. 

다섯째는 산에 있는 나무의 상태를 살펴 보아야 한다. 산에 자라는 나무의 수종과 밀도나 크기도 산지전용허가의 한 가지 기준이 된다. 산에 있는 나무의 수종 (나무종류)을 "입목구성" 이라고 하며 나무 평균 나이가 50년 이상이나 활엽수림이 50% 이하이어야 한다. (50% 이상인 경우는 드물다) 또 나무의 밀도와 크기를 "입목축적" 이라고 하며 임야소재 시 군의 평균치보다 50%를 넘게 울창하거나 나무가 크면 허가가 안된다. 

여섯째는 연접개발제한으로 임야 500m 이내의 다른 산지에서 10,000평 이상의 개발허가가 이미 있는 경우 연접개발로서 금지된다. 다만 그 개발허가는 2003년 10월 31일 이후 허가분에 한한다. (2003년 11월에 바뀐 산지개발법)  

일곱번째는 임야내에 묘지가 없거나 적어야 한다. 남의 땅에 쓴 묘지도 함부로 훼손하거나 이장할 수 없으므로 후일 개발시에 시간과 돈이 추가로 지출된다. 너무 많은 묘지를 쓴 임야는 좋지 않다. 

여덜번째는 진입도로 문제이다. 토목공사나 임야 개발시 건축물을 짓기 위하여는 진입로는 필수적인 것이다. 따라서 임야는 국도나 지방도등 기존 도로에 붙은 것이 좋다. 이상의 8가지 체크포인트는 일반적인 임야구입에 있어서 통상적 검토사항에 불과하다. 장기 투자나 보유 목적이라면 다 충족하지 않아도 되지만, 특정 목적을 위한 매입이라면 그 사업에 해당하는 규제가 없는지 추가로 검토해 볼 일이다.  

산지는 특성상 일반 토지보다 검토해야 할 부분이 많다. 산지를 사는 사람은 산지의 특성상 보이지 않는 복병을 만날 수 있기 때문에 산 전체의 숲만 보는 것이 아니라 산의 등고, 묘지 등을 꼼꼼히 살피는 등 발품을 파는 것이 가장 중요하다. 특히 산지는 계절 때마다 모습이 다르기 때문에 적어도 1년은 지켜보고 그 변화를 따져봐야 한다. 그리고 산지의 평당 단가는 낮지만 평수가 커 소액자금으로 투자하기 어렵기 때문에 투자 전략을 잘 짜야 낭패보지 않는다.

 투자가치 높은 산지 고르는 법  

우선적으로 도로진입이 수월한 곳.  전원주택, 관광단지, 편의시설로 개발하더라도 가장 중요한 것은 도로망이 잘 정비되어 접근성 편해야 향후 부가가치가 높아진다. 

전원주택지나 관광지는 진입도로는 물론 대중교통망과의 연계성도 중요하다. 부지는 정사각형이나 직사각형으로 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도가 높다.  

집 부지로는 정사각형이 좋고 생활편의시설 등 근린생활시설은 도로와 접한 면이 넓은 직사각형이 좋다. 건축에 적당한 폭은 보통 8~10m 이상은 확보해야 한다. 대규모 산지는 소유자가 개인명의로 되어 있어도 사실상 종중의 소유인 경우가 많다. 아파트를 비롯한 골프장 등 큰 사업 규모의 개발을 위한 대규모 산지를 매입하고자 할 때는 규모 여건상 종중의 땅이 해당될 때가 많다. 종중의 땅일 경우에는 종중이 매각에 대해 동의한 후 나온 매물인지 꼭 확인할 필요가 있다. 

안좋은 산지 피하는 법

 개발허가가 어려운 급경사인 산지나 준보전 산지라도 전원주택을 지을 때 경사도가 25도 이상이면 허가되지 않기 때문에 산지의 급경사를 잘 살펴야 한다. 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지는 진입로의 문제에 대한 해결 방안을 강구한 후 매입해야 한다. 개발할 때 진입도로가 없다면 허가 자체도 안되는 등 개발에 어려움이 뒤따른다. 개발을 목적으로 산지 매입시는 암반 등이 많고 공사시 재해발생이 우려되는 산지나 돌산은 피하는 것이 좋다.  

이는 개발 시 토목공사비와 개발비용이 추가적으로 더 들 수 있기 때문에 개발비용이 향후 투자가치보다 훨씬 많이 들 수 있는 우려가 있다. 그리고 산지 매입시 또한가지 중요한 것은 묘지가 있는지 꼭 확인해야 한다는 것. 팔려고 내놓은 사람의 조상 묘가 있는 산은 묘지 이장 조건을 계약서에 명시하고 계약하면 문제가 없다. 묘지는 분할해 떼고 나머지만 팔려는 사람들도 있으나 그런 경우의 산지는 향후 개발에도 걸림돌이 되는 등 문제를 낳을 수 있다. 

산지 몸값 높이는 방법  

산지를 택지나 공장부지로 전용하는 경우에 시장, 군수가 주변 지역에 남아 있는 산림녹지가 부족하다고 판단되면 산지 전용을 할 수 없다. 또 전용하는 용도가 집단 묘지인 경우나 철도변에서 2km 이내 등 가시지역 안에 산지가 있는 경우도 마찬가지이기 때문에 개발이 가능한 땅인지 확인을 하고 구입해야 한다. 개발이 가능하고 배후지역의 발전 가능성이 있는 산지는 값도 비싸거니와 물건을 구하기가 쉽지 않은데 이런 경우 경매 및 공매를 활용하는 것도 한 방법이다.  

산지를 취득할 때 산지전용허가나 토지거래허가 등이 필요하지만 법원 경매나 공매는 토지거래허가가 면제되는 장점이 있다. 또한 일반 대지는 개벌공시지가와 인근 시세와의 차이가 20% 정도 밖에 안나지만 경매나 공매는 30~40%까지 싸게 매입할 수 있다. 산지를 납골당으로 개발하는 것도 좋은 방법이다. 묘지는 산지의 훼손과 환경문제 등으로 개발허가가 어려운데다 민원이 많이 사업이 수월치 않는 반면 납골당은 정부가 장묘 문화의 개선을 위해 권장하고 있는데다 정책적으로도 지원하고 있어 개발허가를 받기가 쉽다.  

특히 최근에는 납골당이 묘지가 아닌 공원과 휴게시설, 산책길 등 문화공간으로 활용하고 있을 뿐만 아니라 향후 노인복지시설 등으로 사업의 확장여지도 있어 투자가치가 높다. 그리고 산지를 공장용지로 전용하면 자산 증식의 높은 효과를 거둘 수 있다. 주택이나 일반 건물보다 관리부담은 적으면서 임대료는 비싸게 받을 수 있다. 특히 산지의 면적이 50% 이상이면 전용부담금이 면제되고 면적이 500평 미만이면 개발부담금을 부담하지 않아 개발에 따른 비용 절감으로 투자수익률이 높다 

최근 임야 투자가 많아지고 있다. 이유는 개별 소규모 토지지가가 상승하다보니 전, 답에서 투자해 수익률을 크게 기대하기 어려운 것이 주요요인이라 할 수 있다. 임야는 평수가 커서 매입가격이 커서 망설이게 됩니다.  따라서 매도자는 주위에 낮은 가격으로 매물을 내놓게 됩니다. 주위시세에 비해 가격이 낮은 것이 투자메리트가 되어 임야에 투자하게 된다. 임야 매입 후 평수가 적게 분할 후 매각하는 방법이 수익률을 높이는 임야투자의 주된 방법으로 자리 잡은 것도 이러한 이유다.  

임야는 매입액이 커서 매수가 어렵기는 하지만 잘만 선택하면 자체 개발을 통한 수익을 올릴 수 있는 주요 대상이다. 임야를 구입하고자 할 때 유의할 점을 알아보자. 우선 산지관리법에 의한 산지전용허가기준을 살펴봐야 한다. 산지전용허가는 개별 산지의 개발에 반드시 필요한 허가요건으로 전용허가기준에 미달되는 산지는 개발이 불가능하다. 산지관리법 시행령 별표4에서는 산지전용허가기준을 3가지로 규정하고 있다.  

첫째 660제곱미터 이상의 산지전용으로 산지의 평균경사도가 25도 이하일 것,

둘째, 산지의 ha당 입목축적이 150% 이하일 것,

셋째 산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50%이하일 것

여기서 주의할 점은 산지관리법에서 규정하고 있는 내용은 법이 규정하고 있는 최고 한도이기 때문에 각 지방자치단체의 도시계획조례를 살펴봐야 한다는 것이다.  예를 들면 여주군의 경우 경사도를 15도로 규정하고 있으며, 양평군의 경우 경사도 25도 이하,  ha당 입목축적이 100% 이하로 규정하고 있다.

지자체마다 다른 개발행위허가기준을 가지고 있기에 반드시 해당 지자체의 조례를 참조하여야 하고, 토목설계측량설계사무소의 조언을 얻은 후 매입하는 것이 바람직하다.  

다음은 분묘기지권 여부를 잘 살펴보아야 한다. 분묘기지권에 따라 토지의 가치는 그야말로 하늘과 땅 차이다. 분묘기지권이란 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 분묘기지권의 기준을 살펴보면 첫째 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우, 둘째 토지소유자이 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우, 셋째, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘이장의 특약 없이 토지를 매매한 경우에 해당한다.  

다만 대법원 판례에 의해 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있어야 하고 평당 또는 암장되어 있을 경우에는 불인정한다고 되어 있다. 임야에 분묘가 있는 것은 상관없으되, 분묘기지권이 성립되는지 여부는 꼼꼼히 따져야 되며, 매매계약시 특약사항에 반드시 기재해야 문제가 없다.  

다음은 도로다. 도로여부는 개발여부의 시금석이다. 맹지라면 진입도로에 대한 문제해결방안을 강구한 후 매입해야 된다. 지주로부터 ‘토지사용승낙서’를 받던가, 도로부분 매입방안이 서 있을 경우에 매입해야 한다. 건축법에서 명시하고 있는 도로의 기준을 적용하면 막다른 도로의 경우 10m 미만일 때 폭 2m, 10m 이상 35m 미만일 경우 3m, 35m 이상일 경우 도시지역은 6m, 읍, 면지역은 4m로 규정하고 있어 이 규정에 맞는 도로 폭을 확보해야 한다.  

전원주택지 등으로 개발할 경우 토질도 매우 중요한 요소다. 토질은 개발비용과 밀접한 연관이 있다. 암반 등이 많고 공사 시 재해발생이 우려되는 산지나 돌산은 토목공사비와 개발이용이 추가적으로 더 들 수 있기에 화강암 등과 같은 암반이 주종을 이루고 있는 임야는 피한다. 또한 마을과 멀리 떨어져 있는 경우에는 상수도와 전기 설치 등을 위하여 초과되는 개발비용이 만만치 않을 수 있으니 이점도 유념하여 임야를 매입해야 한다. 

내땅안의 남의 묘지 어떻게 이장시키나? 

소유 임야(산)에 타인의 묘가 있으면, 개발 또는 매각에 걸림돌이 된다. 어떤 방법으로 이장을 시킬 것인가? 묘지 주인(연고자)를 알거나 알 수 있는 경우, 알 수 없는 경우에 따라 그 방법과 절차가 달라 진다. 

유연고 묘지 (주인있는 산소) 

현지의 사진촬영을 한후 주인찾는 작업을 합니다. 연고자가 확인 되면 문서로 개장에 관한 사항을 3개월 이상의 기간을 정하여 서면으로 통보하여야 합니다. (법제23조 제1항 및 제2항) 이후 만나서 분묘기지권 여부등을 확인하고 분묘 이장(개장)비용 및 기타비용을  협상합니다. 만일 산주인(현재 또는 과거)의 승락없이 분묘를 쓴 경우에는 연고자는 분뇨기지권을 주장할 수 없습니다. (법 제23조 제3항)
협상결과에 따라 연고자에 의해 적당한 시기에 분묘를 개장하게 됩니다. 

무연고 묘지 (주인없는 산소) 

현지 사진촬영 후에 묘지의 주인(연고자)를 찾는 노력을 합니다. 묘지와 그 근처, 산 입구등에 주인 찾는 게시판을 설치하고 주변 마을 이장 등을 통해 탐문작업등의 연고자 수색노력을 합니다. 상당기간 이러한 노력에도 불구하고 주인이 나타나거나 확인할 수 없을 때에는 분묘개장 신문공고를 내야 합니다.  

신문공고는 중앙일일간지를 포함한 2 이상의 일간신문에 2회 이상 게재하되 1개월 이상의 간격을 두어야 합니다.이러한 제반활동의 관련 증빙서류등을 구비하여 관할 지자체장(시장,군구,구청장)에게

개장허가 신청을 내고 동 개장허가증을 받아 납골당에 안치등 개장절차를 밟게 됩니다.(장사등에 관한 법률 시행규칙 제14조)

 

 

좋은 임야 고르는 10가지 방법

 

임야는 면적은 크지만 단가가 싸서 2 ~ 3 억원 만 있어도 10,000여 평의 임야를 살 수 있다. 많은 수목의 활용, 좋은 환경, 넓은 면적과 싼 단가, 그리고 다양한 활용도며 개발가능 장래성은 임야의 가장 큰 매력이다. 근래에는 임야를 구입하여 가족묘지나 수목장으로 사용코져 하는 검토도 활발하게 진행되고 있다.

 

우리가 임야라 부르는 것은 산림을 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토지를 말한다. 국립공원 등 자연공원과 바다의 섬들도 대부분 임야로 되어있다, 임야는 지적법상 28개 지목의 하나로서 임야대장과 임야도에 의해 관리 된다. 임야는 산지관리법상 그 규제의 강도와 활용도에 따라 보전산지와 준보전산지로 구분되고 보전 산지는 다시 공익용보전산지와 임업용보전산지로 나누인다,

 

통상 보전산지는 농림지역, 준보전산지는 관리지역으로 편입된다, 보전산지 중 공익용보전산지[공익임지]는 백두대간보호지역, 자연공원지역, 상수원보호구역, 사찰림, 보안림, 사방림 등 보존의 공익성이 강한 산지로서, 통상 자연환경보전지역으로 지정된다. 이 공익임지는 오로지 도로, 철도, 항만, 발전 등 국가행정이나 군사목적으로만 사용이 가능하다. 개인은 수목원, 자연휴양림, 가축의 방목, 약초재배 등 극히 제한된 범위에서만 이용이 가능하다. 전원주택 등 민간인의 개발과 일반적인 이용은 전혀 불가능하다.

 

임업용보전산지[생산임지]는 농림어업인이 일정 면적을 활용하여 임업경영, 버섯, 약초재배, 방목 등의 농림사업을 할 수 있으며, 농가주택(임업인주택)을 지을 수 있다.그러나 도시지역의 일반인은 전원주택용 집을 짓지 못한다.

 

관리지역에 해당하는 준보전산지는 전원주택과 펜션 숙박업소 등 다양한 용도로 쓸 수 있는 땅이다, 산지에 있어서의 꽃이라고 할 만큼 임야에 있어서는 가장 좋은 땅이라 할 수 있다,

 

그러나 관리역인 준보전산지는 값이 비싸고, 실제로 산들은 임업용산지와 함께 존재하기 때문에, 귀농을 대비한다면 준보전산지 만을 사는 것 보다는 뒤에 붙은 임업용산지도 싼값으로 함께 구입하는 것도 좋다. 도시인이 좋은 임야를 고르는데 있어서는 투자를 목적으로 하느냐 실수요자냐에 따라 약간의 관점 차이는 있다,

 

그러나 무엇보다도 산지전용 심사기준에 맞아야 후일 원하는 용도로 쓸 수 있기 때문에, 임야에 관한 기본적인 규제사항을 잘 알아두는 것이 좋다. 다음에 좋은 임야를 구입함에 있어서 유의사항을 산지관리법상의 규정과 사법상 장애사유를 통틀어 흔히 발생하는 10가지 유형으로 설명한다,

 

(1) 보전목적이 강한 공익용보전산지는 피한다,

 

대개 경치가 좋은 관광 경승지, 자연공원지역, 백두대간보호지역, 산성과 사찰등 문화재보호구역, 상수원보호구역, 자연이 잘 보전된 계곡은 공익용산지로 지정된다. 산이 높고 계곡이 깊으며, 물이 좋고 천하 절경인 곳은 대개가 산지전용제한구역으로 지정된 공익용보전산지다. 특히 국립공원 등 자연공원이나 백두대간지역은 전혀 개발이 어려우므로 구입대상에서 제외해야 한다.

 

또 희귀식물 및 천연기념물 보존지역, 동식물 생태보전지역이나 상수원보호구역 등도 개발이 금지되어 있으므로 투자목적에는 전혀 적합지 않다, 보안림, 채종림, 방풍림 등 자연 재해를 방지하기 위한 임야로 지정된 경우도 개발이 금지된다, 임업용보전산지는 임업인이 아니드라도 일정 면적범위 내에서는 이용과 개발이 가능하다,

 

그런데 보전산지의 토지이용계획확인원과 지적도를 떼어보면 그냥 “보전산지”로 만 되어 있고 공익용과 생산용의 구분이 없는 경우가 있다. 이때에는 별도로 “산지이용구분도”를 신청하여 지적과 수치로 양자가 구분된 상세지적도를 발급받아 보아야 한다,

 

(2) 준보전산지가 적당히 끼어 있는 임야가 좋다.

 

준보전산지는 관리지역으로서 비교적 개발이 자유스럽다, 임야를 고를 때 작은 면적이 아니라면 어떤 산이라도 100% 준보전산지인 것은 드물다, 대개가 임업용보전산지 70%~90%와 준보전산지가 10%~30%정도 인 것이 보통이다. 준보전산지는 산에서 산 아래 밭과 접한 부분 혹은 산중턱이더라도 예전에 집이 있었다거나 화전민이 쓰던 밭은 토임[토지임야] 형태로 남아 있는 것들이다. 이런 땅은 비교적 평평하고 개발가능성이 높다. 산지전용허가도 쉽게 받을 수 있다.

 

그러나 산 중턱이나 산꼭대기에 있는 준보전산지는 관리지역 세분화를 위한 토지적성평가 과정에서 자연관리지역이나 생산관리지역으로 편입 될 가능성도 있어 아직은 주의를 요한다. 수도권과 광역시를 제외한 지방은 2007년 말까지 적성평가를 완료하도록 되어 있으며, 현재 분류작업이 진행 중이다. 수도권과 광역시의 경우는 일부 도시의 경우 현재 주민의 최종 공람과 재지정이 진행 중이다.

 

(3) 경사도가 25도를 넘지 않는 임야이어야 한다,

 

임야를 벌채하거나 형질변경하여 전원주택 등을 지울 때는 산지관리법상의 산지전용허가를 받아야 한다, 산지관리법상 산지전용허가 심사기준에는 산지의 경사도가 25도를 넘으면 허가를 하지 못하도록 되어 있다. 따라서 가파른 산이나 절벽이 흔한 산은 산지전용허가를 받기 어렵다. 산지전용 시의 경사도 제한은 종전 45도였던 것이 산지관리법 제정과 함께 25도로 강화되었다.

 

그러나 주의할 것은 이 25도는 법상의 최고한도일 뿐, 지방에 따라 시, 군의 조례로 그 이하로 규정하고 있는 곳도 많기 때문에 사전에 주의를 요한다, 예컨대 여주군의 경우 경사도를 15도, 용인군은 17.5도, 양평군은 20도 이하로 규정하고 있다,[홍천군은 25도] 경사도를 측량하는 위치와 방법에 관하여는 별도의 지침이나 조례가 있어 그에 따른다,

 

(4) 산지 안에 생육하고 있는 수목의 입목축적이 그 지역 평균치의 150% 이하이어야 한다.

 

시 군마다 산림조합에서 산출한 평균 입목의 울창도(입목본수도)가 있는데, 특정 산지의 입목본수도가 시 군 평균치의 150%이상이 되면 산지전용 허가가 나지 않는다. 시 군에 따라 100%인 곳도 있다.[양평] 이 규정은 울창한 숲을 보전하자는 취지라고 볼 수 있다, 즉 산에 나무가 울창하면 보기에 좋고, 나무의 가치도 있겠지만, 반면에 벌채를 하고 토사를 반출하여 형질변경을 하는 등의 산지전용허가는 받기 힘들다는 이야기다,

 

또 전용대상 산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하이어야 전용이 가능하다. 재래종 조선소나무 등 보존가치가 있는 나무가 많을 때도 산지전용이 제한된다, 임야의 투자에 있어서는, 나무가 많은 산이 꼭 좋은 산이 아니라는 이야기다.

 

(5) 직경거리 250M 이내에 1만평 이상의 개발허가가 있는 임야는 연접개발의 제한을 받는다.

 

따라서 주변을 둘러보아 경계로부터 직선으로 250M 되는 거리에 이미 대규모 전원주택단지나 리조트단지 등이 개발 중이라면 일단 조심해야 할 것이다, 이미 개발허가를 받아놓은 경우도 동일하다.현행법 상의 연접개발금지 규정에 걸리기 때문이다. 임야의 연접개발 금지는 국토계획법에 의해 산림자원의 보호와 환경보존을 위해 새로 도입된 개발제한제도의 하나다,

 

(6) 임야의 경우에는 다른 토지와 달리 경계의 판단이 대단히 힘들다.

 

임야를 구입하는 경우 소개자의 말만 믿고 지적도나 설명만 가지고 판단하다가는 착오가 많이 날 수 있다. 실제로 세월이 흘러 구거, 하천 등도 흐르는 물줄기가 바뀌었을 수도 있고, 붙어 있는 도로나 논과 밭의 경계 등 지형지물도 그 형태와 위치가 달라졌을 가능성이 있기 때문이다, 따라서 구입 전에 정확히 측량을 해보는 것이 좋겠으나, 토지중개의 관행상 아무도 돈을 내어 측량을 해 주지는 않는다,

 

통상 임야의 뒷 선 경계는 산봉우리나 능선이 많고, 옆 경계는 계곡이 대부분이기 때문에 실제 산정에 올라가서 목측으로 주변을 설펴보는 수 밖에 없다. 그러나 준보전산지가 많고 또 용도가 매우 중요하다면 계약 전에 자비로 측량하는 것도 한 방법이 될 수 있다,

 

(7) 산에 있는 입목의 소유권 관계도 검토해 보아야 한다,

 

산에 자라는 참나무 밤나무나 대나무 숲이 울창하거나 오래되어 목재의 가치가 있어 보이거나, 또는 조선소나무 같이 희귀하고 값나가는 나무가 제법 있다든지 혹은 매실, 자두등 유실수 등이 집단으로 심어져 있는 경우(과거 과수원일 수 있음)에는 임야의 매매 시에 그 나무의 소유권과 처분관계를 사전에 확인해 보아야 한다.

 

즉 이런 나무들이 산(임야)의 매매 시 함께 넘어 올 것인지 아니면 별도의 소유자가 있어서 별개의 가격을 지불해야 되는지 확인해 볼 필요가 있다. 일반적으로는 산(임야)의 매매 시 산에 자생하는 나무들에 대하여 별도의 공시도 없고, 또 계약 시에 아무런 특약이 없으면 그 생육 중인 나무들도 임야매매와 함께 따라 온다고 본다,

 

그러나 임야에 있는 수목들이 “입목에 관한 법률”에 의하여 별도로 입목등기가 되어 있을 경우나 수목의 집단에 명인방법에 의한 소유권자가 명시되어 있는 경우에는 다르다. 그냥 임야만 구입한다고 해도 해당 산에 있는 수목은 입목등기부나 명인방법에 의한 소유자의 명의로 별도로 존속할 가능성이 많기 때문이다, 명인방법이 되어 있는 수목의 집단은 토지소유권과는 별개의 소유권의 객체로 인정된다. 명인방법이란 수목의 집단에 대해 팻말이나 나무껍질에 소유자를 표시 하는 방법 등 제3자가 보기에 소유권자가 누구라는 것을 명확하게 알 수 있도록 표시하는 방법을 의미한다.

 

(8)상당 수 임야의 경우 진입도로가 없는 맹지가 많다.

 

산 밑이 바로 개울에 접한다든지 또는 그 앞의 논밭이 타인소유인 경우 따로 통행하는 길이 없는 산들이 많다. 또 길이 없는 산 중턱의 산이나 산 속의 산도 많다. 투자목적이 아니고, 즉시 사용목적으로 이런 임야를 구입하는 경우, 도로가 없으면 산을 개발 할 수 없으므로 진입도로에 대한 대책이 필요하다.

 

구입 시에 미리 산에 진입 할 수 있는 도로를 개설하기 위하여 그 앞의 논밭에 도로를 내든지, 남의 산의 일정 부분 도로사용승낙을 받을 수 있는 조치를 강구해 두는 것이 필요하다. 내 산과 도로 사이에 하천이나 구거가 있는 경우에는, 하천[구거]점용허가를 받아 자비로 다리를 놓은 뒤에 지자체에 기부채납하여 정식도로를 개설하는 것도 한 방법이 될 수 있다.

 

(9) 임야의 지반이 평탄하거나 좋은 흙과 낙엽으로 되어 있다면 금상첨화다,

 

임야의 지반을 살펴 볼 때에 급경사가 없이 완만한 경사에 낙엽이 많고 부식토가 있어, 부드럽고 질 좋은 흙과 모래로 되어 있다면 매우 좋다. 이런 산의 땅은 후일 유실수 식재나 버섯재배, 묘목 재배 등에 아주 유용하게 쓸 수 있다, 또 토사를 반출하는 경우 과수원이나 논을 매립하는 곳에 돈을 받고 흙을 퍼 내 갈 수 있다.

 

그러나 반대로 지반이 흙이 아니고 암반 투성이며, 가끔 절벽 등이 있을 때에는 쓸모가 매우 줄어든다, 통상 돌투성이인 이런 산을 “악산”이라고 하여 매입을 꺼리기도 한다. 이런 산은 묘지로도 쓰지 못하고, 홍수나 폭풍에 약하여 여름철이면 절벽 붕궤나 토사유출 등으로 길을 막아 마을에 피해를 주기도 한다. 산주(山主)로서는 뜻하지 않게 산지 원상회복 비용부담과 주민의 피해보상 파동에 휘말려 골치를 썩을 수도 있다.

 

(10) 임야 구입 시 분묘기지권도 유의해야 할 부분이다.

 

우리나라의 임야치고 도처에 분묘(무덤)이 없는 곳이 없다고 해도 과언이 아니다. 지금 전국에 2천만개 이상의 무덤이 있다고 한다. 시골의 작은 야산이나 길가 심지어 논이나 밭 가운데도 오래되거나 새로 만든 분묘를 흔히 볼 수 있다, 따라서 임야 구입 시에 반드시 확인해야 할 사항의 하나가 무덤이 있는가? 있다면 과연 몇 개나 있고 무연묘냐? 유연묘냐? 를 가려 보아야 한다.

 

무연고묘란 오래 된 묘로서 이미 제사를 안 지내고, 모시는 후손이 없거나 알 수 없는 무덤이다. 최근에도 불법으로 남의 땅에 몰래 묻어 놓고 가버린 경우가 흔히 있다, 유연고묘란 지금도 후손이 분묘를 관리하면서 제사를 모시고, 소유자가 누구인지 알 수 있는 묘지를 말한다. 무연고묘냐, 유연고묘냐는 분묘기지권과 이장절차와 보상비 등에서 차이가 있다, 모두 “장사 등에 관한 법률”에서 규정하고 있다.

 

무연고묘는 3개월 이상 신문 등에 공고 후 주인이 나타나지 않으면 화장하여 유골을 납골당에 모시면 된다. 모두 산주가 부담하며 따로 보상비, 이장비 등이 없는 것은 당연하다. 유연고묘는 3개월 이상 공고 후 주인이 나타난 경우나 미리 후손을 알고 있는 경우로서, 산주가 임의로 이장하지 못한다. 반드시 묘지의 주인과 타협하여 이장절차를 밟아야 한다. 이때 후손에게 이장비와 보상비 등을 합의하여 지급하게 된다.

 

이때 만일 묘지의 주인이 분묘기지권이 있으면 그에 상응하는 대가를 더 지불하게 된다, 분묘기지권은 관습법상 법정지상권의 일종이다. 종중이 자기 종중산에 조상의 묘지를 설치했다가 후에 타인에게 매각하는 경우 혹은 타인의 산에 그 승낙을 받아 묘지를 썼으나 후에 경매나 매매 등으로 그 산의 임자가 바뀐 경우 묘지의 주인은 분묘기지권을 갖게 된다. 분묘기지권이 있는 묘지는 산주라도 함부로 발굴 훼손하거나 이장할 수 없다. 일종의 관습법상 법정지상권이 인정되기 때문이다.

 

따라서 임야를 살 때는 반드시 묘지의 존재 여부, 상태 등을 확인하고, 매입대금 지급 시 그 묘지의 처리문제 등을 감안해야 한다. 묘지이장비 보상비 등을 계산하여 매매대금에서 빼는 방법도 있고 등기를 이전하기 이전에 묘지를 이장하는 조건도 있을 수 있다....