건물 매수 후 누수발생시 해결책은

건물 매수 후 누수발생시 해결책은

 

올해 잦은 태풍과 폭우 등으로 누수 피해를 호소하는 이들이 많다. 중개업무 과정에서 건물 누수 상담건수도 늘었다. 만약 건물을 샀는데 누수가 발생한다면 해결책은 무엇일까.

매수인을 보호하고 안전한 거래를 위해 인정되는 매도인의 담보책임이라는 것이 있다. 매매목적물인 권리나 물건에 하자가 있을 때 매도인이 매수인에게 지는 책임이다. 담보책임은 목적물에 대한 매도인의 고의나 과실이 없어도 책임을 지는 무과실 책임이다. 

매도인의 하자담보책임은 그 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약의 해제가 가능하고 그렇지 않은 경우는 손해배상만 청구할 수 있다.

일반적으로 수리가 가능한 누수인 경우 계약해제는 불가능하고 손해배상 청구만 가능하다. 다만 매수인이 그 하자를 알았거나 과실로 인해 그 하자가 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 하자담보책임을 물을 수 없다.

하자담보책임은 매수인이 계약 성립 당시에 존재하는 하자에 대해 매수인이 하자가 있는 것을 안 날로부터 6개월 이내에 행사할 수 있다.

만약 매도인이 수리를 불이행하거나 외면하는 경우는 민사소송을 통하거나 지급명령을 신청해 해결하는 방법, 매도인을 설득해 협의하는 방법 등이 있다. 

지급명령 신청 시 수리를 하고 현장사진과 영수증을 첨부해 청구할 수 있다. 하지만 매도인이 누수사실을 부정할 경우 증거가 확실하지 않으면 불리할 수도 있다. 증거보전을 위해 증거보전신청을 하는 방법도 있으나 일정한 소송절차를 따라야 하고 때로는 기각당할 수도 있다.

따라서 이 경우는 내용증명으로 일정한 기일을 정해 수리를 해주던지 견적비용을 지불하라고 통고하고 불이행시 매수인이 수리하고 수리비용을 청구하겠다는 뜻을 밝힌 후 이행하지 않을 경우 지급명령 신청을 하는 것이 좋다. 

지급명령은 채무자가 이 명령이 송달된 날로부터 2주일 이내에 이의신청을 제출하지 않으면 확정판결과 같은 효력을 가지게 된다. 만일 채무자가 이의신청을 하더라도 별도의 소송장 작성 없이 추가 송달료 지불만으로 정해진 기일에 법원에 출석, 판사의 판결을 거쳐 수리비용을 청구할 수 있다. 매수인은 거래성립 당시에 존재하는 하자라는 것을 입증하면 되는 것이다. 

그러나 이러한 것들도 쉽지 않은 사항이기 때문에 중개업자가 교통정리를 해 놓으면 분쟁발생시 간단하게 대처할 수 있다. 특약사항에 ‘매수인이 입주 후 2개월 내에 누수 발생시 매도인이 수리하여 주기로 하며 그 이후엔 매수인이 책임지고 수리하기로 한다’라고 명시해 놓으면 불이행시 특약사항이 적힌 계약서를 첨부해 지급명령 신청을 하면 된다.

민법 제584조에는 매도인이 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실에 대해서는 책임을 면하지 못한다라고 되어 있다.

반대로 생각해보면 신의칙에 반하는 경우에는 무효이지만 담보책임을 면제하는 특약은 유효한 것이다. 건물 중개시 가장 중요한 누수문제는 중개업자가 조금만 신경 쓰면 쉽게 해결 할 수 있는 것이다