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경·공매 너무 쉽게 덤비지 마라

고호산적 2012. 10. 22. 13:44

경·공매 너무 쉽게 덤비지 마라

 

요즘 경매가 인기 있다 보니 정말 우스꽝스런 일도 있다. 똑같은 물건이라도 일반물건을 경매물건으로 바꿔 놓으면 더 높은 가격에 더 잘 팔리는 경우가 많다. 


고객들이 일반매매로 팔려다 팔지 못한 물건을 근저당설정 후 임의경매를 통해 매각하면 훨씬 쉽게 더 많은 수익을 내고 팔 수 있으며, 실제로 필자도 매년 몇 건씩 이런 방식으로 처리해주고 있다. 한마디로 경매시장의 뜨거운 열기와 심리를 통해 매각하는 것이다. 


사실 경매는 채권·채무관계에서 발생하지만 그렇지 않은 경우도 있다. 경매의 종류에는 임의경매, 강제경매 외에 '공유물분할에 의한 형식적 경매'라는 게 있다. 이것은 채권·채무관계라기 보다 법원을 통한 재산분할의 한 방법이기 때문에 원칙상 그 물건 안에 존재하는 채권이나 물권 등은 말소가 되지 않는다.    


항간에 ‘무식하면 용감하다’란 말이 있다. 이 말이 법원 경매장에서도 종종 통한다. 예를 들어 경·공매를 조금 아는 사람은 권리분석상 위험하다고 생각하면 처음부터 입찰할 생각조차 하지 않는다. 


하지만 이것저것 아무것도 모르는 사람은 그야말로 겁 없이 입찰에 들어가기도 하는데 낙찰 후 별 문제없이 뜻밖의 좋은 결과가 나오기도 한다. 전문가들도 마찬가지다. 


몇 년 전, 광주에서 그런대로 괜찮은 건물이 공매로 나왔다. 이 부동산의 등기부등본에는 예고등기가 버젓이 자리잡고 있었다. 경·공매를 조금 아는 사람은 예고등기가 있으면 낙찰받아도 말소가 안 되고 시일이 걸린다는 것을 알기 때문에 처음부터 입찰할 생각을 하지 않는다. 


이 때문에 이 물건은 여러 번 유찰되어 최초 법사가 17억 원에서 5억3000만 원까지 떨어졌다. 그런데 이 물건의 예고등기를 대법원 사이트에 들어가 자세히 조회해보니 이미 종국된 사건으로 아직 말소만 안 되었을 뿐이지 아무런 문제가 없었다. 결국 이 물건은 필자가 컨설팅을 통해 5억3000만 원에 낙찰 받았다. 전문가나 비전문가 모두 똑같은 결과로 나올 수 있다는 얘기다. 


요즘 법원경매나 공매에서 큰 건물치고 유치권신고가 안되어 있는 것이 드물다. 현재 유치권 신고에 대한 특별한 제한이 없기 때문에 법원에서는 모두 받아주고 있다. 채무자나 이해관계자 입장에서는 어떻게든 건물을 다시 되찾기 위해 또는 얼마라도 건져보겠다는 생각으로 가장유치권을 신고해놓은 경우가 많다. 


그러나 입찰자 입장에서는 어떤 것이 진짜인지 가짜인지 모르기  때문에 일단은 주의를 기울여야 한다. 또 입찰 시에는 반드시 유치권의 성사여부를 확인해야 한다. 


만약 낙찰 후 가장유치권자가 계속 주장을 한다면 사기나 경매방해죄, 사해행위 등으로 관계기관에 형사고발을 통해 쉽게 해결할 수 있다.  


그리고 요즘 새롭게 판례에 의해서 주의해야 될 것이 하나 있다. 통상 경매가 진행돼 배당받은 임차인이 이사를 가지 않고 새로운 낙찰자와 재계약을 하고 사는 경우가 있는데, 이 건물이 다시 경매가 나왔을 때, 전 경매에서 배당받았던 임차인이 선순위 전입 및 확정일자를 받고 배당신청을 하였더라도 법원에서는 임대차보호법의 소액보증금 최우선변제 배당을 해주지 않는다. 


따라서 이러한 임차인은 낙찰자 입장에서는 대항력 있는 임차인에 해당해 임대차보증금을 인수해야 하므로 주의를 해야 한다. 


다시 말하자면 처음으로 경매에 나오는 물건 같으면 선순위 전입 및 확정일자 임차인이라도 배당신청을 하면 배당을 받음으로써 대항력이 없어지지만, 전자의 경우는 대항력이 소멸하지 않는다. 


이 때문에 확인방법은 등기부등본 열람 후 두 번째 경매인가를 확인하고 또 임차인이 첫 번째 경매부터 살고 있었는지, 또한 그때 배당을 받았었는지를 확인해야 할 것이다. 


그런데 정녕 문제는 이런 함정을 알고 있는 컨설팅에서 이를 악용할 의지가 있고 이미 몇 군데서 실행하고 있다는 것이다. 따라서 이런 문제도 유치권과 함께 입법개정이 되어야 할 부분이며 입찰자 입장에서는 넘어야 할 함정이다.