<상가건물 거래시 건축물의 부가가치세 문제>

 

 

<상가건물 거래시 건축물의 부가가치세 문제>

상가건물→ 건 물(부가치치세 해당)

토지와 주택 (면 세)

(1)처리방법

▶세금계산서를 발행하여 매도자는 부가세를 납부하고, 매수자는 부가세를 환급받는 방법.

▶매매금액 외에 부가세는 별도로 지급한다라는 특약이 있다면 매도자는 세금계산서를 발행하여 부가세를 납부하고, 매수자는  부가세를 별도로 부담하여 추후에 환급받으면 된다.

▶거래시 부가세에 대한 언급이 없다면 매매가액중에서 건물분에 대해서 부가세가 포함된 것으로 본다. 이 경우 매도자는 세금계산서 발행여부와 관계없이 부가세를 납부해야한다.

▶항상 문제는 부가세에 대한 언급이 없을 때 발생한다. 세금계산서를 발행하게 되면 매수자가 비록 환급을 받는 다고 하지만 매수자가 부가세를 별도로 주지 않는 다면 매도자만 부가세를 납부하게된다.

(2)처리방법

▶포괄양도양수방법;

많은 분들이 이방법을 택하고 있으므로 정확히 알아둘 필요가 있다. 세무업무는 반드시 세무사를 통해 처리해야 한다.

▶포괄양도양수 요건:

포괄양도양수내용이 확인되는 사업양도양수계약서를 작성해야 한다. 사업양도양수계약서는 별도의 서식이 있는 것이 아니므로 특약사항이나별도의 서식으로 상대방의 사업자등록상의 내용을 기재하고 포괄양도양수한다는 뜻을 표기하면 된다.

양도자 및 양수자가 일반사업자이어야 하며,사업의 동일성을 유지하며 경영주체만 바뀌어야 한다. 즉 임차인 이사조건부나 임대의 일부를 본인이 사용하는 것은 안된다.

①사업양도신고서(세무서 법정양식)를 제출하여야 한다.

②양수자의 2차 납세 의무요건 →포괄양수를 한 매수자는 양도자의 모든 권리와 의무를 승계하는 것이므로  포괄양수한 범위내에서 2차 납세의무를 진다.

 (즉 양수일 이전에 체납된 세금이나 세무조사등으로 고지 확정된 세금은 연대납세의무를 진다는 의미이다. 다만 양수일이후에 조사등으로 확정된 세금은 연대납세의무를 지지 않는다.따라서 포괄양도양수를 할 때국세완납증명이나 고지될 세금을 확인하고 진행해야 한다.)

(3)처리방법

▶폐업시 잔존재화→건물의 멸실이나 면세사업으로의 전환으로 폐업하는 경우에는 다음과 같이 계산하여 부가세를 납부한다.

*당해 재화의 취득가액(건물분만)*(1-체감율*경과된 과세기간의 수)

 *체감율:2001.12.31이전취득분 10% 2002.1.1이후취득분 5%임

이 경우 취득당시 환급을 받았을 경우에만 해당되며, 환급을 받지 않았다면 부가세가 해당되지 않는다.

(4)처리방법

공인중개사는 부가세와 관련하여 상담이나 확인해 줄 의무가 없으며 세무사법에 위반되므로 공인중개사가 상담하거나 대행해 주지 못한다. 따라서 매도자가 부가세부분에 대하여 이의를 제기할 때는 장부기장이나 신고를 해주는 세무사와 매수자의 세무사끼리 서로 상의하고 조율해서 처리해야 한다고 하면 된다