<부동산 계약체결 및 계약서 작성요령>
계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후
관할 등기소에 가서 토지, 건물 등기부등본 각 1통과 (매매의 경우),
구청에 가서 건축물관리대장과 토지대 장, 토지이용계획확인원
각 1통을 발급받아 권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등) 및
사실관계(무허가건물 여부, 과세완납 여부,임대차,물리적 하자여부 등)를
확인하여 이상 유무를 파악한다.
<계약시 확인할 사항>
① 중개대상물건확인·설명서,등기부등본,계약상대방의 본인여부 확인
② 본인이 나온 경우 - 주민등록증으로 대조확인
③ 대리인이 나온 경우 - 주민등록증, 위임장, 인감증명서
④ 미성년자는 법정대리인의 동의서 확인
<계약서 내용 중 확인 사항>
① 계약당사자의 인적 사항
② 매매금액
③ 매매금액 지급방법
⑤ 계약위반시 배상문제
⑥ 계약 년·월 ·일 등
<계약서 작성요령>
① 계약서의 내용중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두줄을 그어 말소하고
난외 에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 하여야 한다.
② 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍는다.
③ 부동산의 표시란에는 상세히 기재하여야 한다. 너무 간략하게 표시하는 경우
등기신청 이 불가능하여 법무사가 다시 등기용 매매계약서를 이중으로 작성하게 된다.
따라서 등 기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 한다. 부동산의 표시란이
협소하여 다 적을 수 없는 경우에는 [뒷면참조], [별지참조]등으로 기재한 후 뒷면이나
별지 목록에 기 재한다.
④ 금액을 아라비아숫자를 적지 말고 한문(壹, 貳, 參)등으로 적되 여백을 두지 말고
"金 字"옆에 붙여서 적는다.
⑤ 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 해당없다는 표시를 하여야 한다.
⑥ 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한
동시이행의 관계가 성립된다.
⑦ 당사자의 쌍방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여 손해배상액을 미리 특약사항으로
기재하게 되면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 이점이 있다.
⑧ 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을
해 놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 되어 분실의 위험이 없고, 채무불이행시
재판을 통해 강제집행을 할 수 있다.
⑨ 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한 다는
내용의 신의칙 조항을 기재한다.
⑩ 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의 없음을 확인 하여
서명· 날인하고 본 계약서를 매도자,매수인, 중개업자가 각각 1통씩 갖는다.
⑪ 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접
쓰도록 하고 도장은 인감도장을 찍게 하여야 한다.
< 잔금지급시 유의사항>
① 중도금 및 잔금 지급시에도 등기부등본을 한번 더 확인한다.
② 저당권, 임차권, 전세권 등 인수시 해당금액의 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인 한다.
③ 각종 세금 및 공과금에 관한 서류를 확인한다. 특히, 매도용 인감증명서에 기재된 매수 인의
인적사항을 확실하게 체크한다.
④ 중개대상물건 확인·설명서를 교부받고 중개수수료를 지불한다.
<계약조항 검토 후 특약사항란에 명시할 사항>
① 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
② 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
③ 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
④ 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용
⑤ 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용
<소유주 확인>
중개업자를 통해 계약서엔 중개업자가 작성한 중개대상물건확인·설명서와 계약 직전에
교부받은 등기부등본을 확인한 후, 실소유주(등기명의인)와 계약해야 한다는 것은 상식이다.
만약 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장이 필요하다.
위임장없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원칙적으로 무효다. 대리 계약자가
부부간이든 부자지간이든 법적으로 대리권은 없다.
계약서를 작성하기 위해서는 계약 상대방의 본인여부를 확인하여야 하는데 이는 보통
중개업자가 한다. 이때 만약 실소유주의 배우자 또는 그 외의 대리인이 계약하러 나왔다면
이 경우에는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 등을 확인하여야 한다.
위임장이 필요없는 대리계약은 실소유주(등기명의인)가 미성년자인 경우다. 미성년자와의
계약은 취소할 수 있기 때문에 법정대리인인 부모가 계약을 대신할 수 있다.
위임장을 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해 봐야 하며,
인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인하여야 한다. 뿐만 아니라 계약명의인에게 연락하여
계약 의사를 확인해 봐야한다. 만약 소유자가 여러명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한
사람에게 일임한다는 위임장을 확인하는 것도 필수적이다.
<해약 및 해약금>
일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로
할 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 이는 희망사항일 뿐 현실에서는 적용이 안된다.
계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한자리에 모여 계약을
체결하였다면 체결즉시 계약은 유효하게 된다.
계약을 해제할 수 있는 경우는 다음 3가지이다.
① "이러이러한 경우엔 계약을 해제할 수 있다"라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능하다.
② 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약금의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기
전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다.
③ 법정해제로서 상대방의 채무불이행(이행지체,이행불능,불완전이행)에 따른 해제이다.
이경우 상당 기간 최고를 하고 계약을 해제할 수 있다. 따라서 특약사항란에 "24시간 내에
일방이 해제할 수 있다"라는 해제 단서 조항없이 계약이 체결된다면 매수자는 계약금을
포기함으로써, 매도자는 배액을 상환함으로써, 만 해제가 가능하다.
그외에 중도금이 지불된 경우엔 일방에 의한 해약이 불가능하다. 또 실제 거래에서 약정금,
보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약시 이 금액은 해약금으로 간주한다
가급적 잔금받기전 소유권
이전은 해주지 않는것이 좋습니다.
대필을 의뢰하여 처리 하는것이 안전할것입니다.
o 토지 구입 요령
1. 농지 구입요령
■ 농지취득자격증명
농지(전, 답, 과수원)를 취득할 때에는 매수인이 농업인, 농업법인인지 여부와 주말체험영농 등과 같이 자경하고자 할 경우 영농의사와 영농능력을 갖추었는지 등을 심사하여 이에 적합한 매수인에게만 농지취득을 허용함으로써 투기적 농지취득을 규제하고 있음
다만, 농지라고 하더라도 도시계획구역내의 주거ㆍ상업ㆍ공업지역으로 지정된 농지와 녹지지역 중 도시계획시설 예정지로 결정된 농지는 이미 농업이외 목적으로 사용이 결정 되었으므로 제외됨.
■ 농지취득자격증명 발급 대상
ㅇ 1세대당 1,000평방미터 미만의 농지를 취득하는 경우
ㅇ 1세대당 1,000평방미터 이상의 농지를 취득하는 경우에는 농업경영계획서를 제출
■ 농지취득자격증명 발급 방법
ㅇ 발급기관 : 물건소재지의 시ㆍ구ㆍ읍면장
ㅇ 제출기한 : 공매인 경우는 낙찰자가 소유권이전등기를 할때까지 제출하여야 함,
만일, 낙찰후 농지취득자격증명을 발급받지 못할 경우 소유권이전이 불가능하므로 입찰전 반드시 농지취득증명의 발급이 가능한지 확인한 후 입찰에 참가하여야 함.
※ 법원경매는 낙찰허가결정의 요건으로 농지취득자격증명을 요구하나, 이는 대금납부가 단시일내에 이루어지고 매수자의 지위이전이 되지않기 때문에 요구하는 사항임(공매에서는 농지취득자격증명이 소유권이전에 필요한 요건으로 계약체결시에는 필요한 것이 아니므로 매수자 책임으로 계약을 체결하고 있음)
■ 농지취득증명 발급시 심사하는 항목
1. 취득대상 농지의 면적
2. 취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계장비 등의 확보여부 또는 확보방안
3. 소유농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자의 경우)
4. 경작 또는 재배하고자 하는 농작물 또는 다연성식물의 종류
5. 농작물의 경작 또는 다연성식물의 재배지 등으로 이용되고 있지 아니하는 농지의 경우에는 농지의 복구가능성등 취득대상 토지의 상태
6. 신청자의 연령신체적인 조건직업 또는 거주지 등 영농여건
7. 신청자의 영농의지
■ 농지취득 후 사후관리
이행강제금 부과는 농지법상 농지(전, 답, 과수원 등)의 소유자가 1년이상 농지를 구입하고 나서 농지를 경영하지 않는 경우(농지법 제10조)에 1년에 1회씩 농지가액의 20%를 과태료의 형태로 관청에 납부하는 제도(농지법 제65조)
농지법상 이행강제금 제도는 제도의 취지가 농지의 특수성을 감안하여 실질적으로 영농 가능한 사람들에게 농지소유의 기회를 제공하고 또한 농지가 일반적으로 건물을 지을수 있는 대지등과 비교하여 비교적 저가인바 토지의 투기를 방지하고자 하는 취지에서 이행강제금 제도를 두고 있음.
이행강제금은 일반적인 세금과 달리 반복부과가 가능함.
만일, 올해 부과된 이행강제금을 납부하지 않으신채 내년에도 영농없이 한해동안 보유하신다면 내년에 또다시 이행강제금이 나오게 되므로 토지금액의 40%를 내어야 함.
2. 분묘기지권 이해
■ 의의
타인의 토지에 분묘를 설치한 자는 그 분묘기지에 대하여 지상권에 유사한 일종의 물권을 취득하며 이를 분묘기지권이라 한다
■ 성립요건
1. 일반적 성립요건
- 소유자의 승낙을 얻어 그의 토지에 분묘를 설치한 때
- 타인의 토지에 분묘를 설치한 경우에는 20년간 평온, 공연하게 그 분묘기지를 점유한 때
- 자기소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해서는 별도 특약이 없이 토지만을 타인에게 처분한 때
2. 그 내부에 시신이 안장되어 있어야 한다
3. 등기불필요 : 봉분의 명인방법(봉분이 평장되어 인식할 수 없는 경
우에 분묘기지가 성립안됨)
■ 효력
- 분묘를 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 권리의 취득
- 토지소유자는 분묘기지 주변을 침범하여 공작물 설치할 수 없음
■ 개정(2000.1.12)된 장사등에관한 법률상 분묘의 시한부매장 기간
ㅇ 매장기간 : 15년 단위(3번만 연장, 최장60년까지)
ㅇ 이후에는 어떠한 분묘도 화장 및 납골로 처리해야 함.
< 주요판례>
■ 분묘기지권의 성립요건
분묘기지권이 성립하기 위하여는 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있어야 하고 평장되어 있거나 암장되어 있어 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있지 아니한 경우에는 분묘기지권이 인정되지 아니한다.
■ 분묘기지권의 범위
분묘기지권은 분묘의 기지 자체(봉분의 기저 부분)뿐만 아니라
그 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위내에서 분묘의 기지 주위의 공지를 포함한 지역에까지 미치는 것이고 그 확실한 범위는 각 구체적인 경우에 개별적으로 정하여야 할 것인바, 사성(무덤뒤를 반달형으로 둘러쌓은 둔덕)이 조성되어 있다하여 반드시 그 사성부분을 포함한 지역에까지 분묘기지권이 미치는 것은 아니다
■ 기존 분묘기지권 범위내에서 부부 합장을 위한 추가 분묘설치
분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는데 필요한 범위내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미하는 것으로서, 비록 분묘기지권에는 그 효력이 미치는 지역의 범위 내라고 할지라도 기존의 분묘외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 아니하는 것이므로, 부부 중 일방이 먼저 사망하여 이미 그 분묘가 설치되고 그 분묘기지권이 미치는 범위내에서 그후에 사망한 다른 일방의 합장을 위하여 쌍분 형태의 분묘를 설치하는 것도 허용되지 않는다.
■ 관습상 분묘기지권의 시효취득 및 등기의 요부
타인소유의 토지에 소유자의 승낙없이 분묘를 설치한 경우에는 20년간 평온, 공연하게 그 분묘의 기지를 점유하면 지상권과 유사한 관습상의 물권인 분묘기지권을 시효로 취득하고, 분묘기지권은 등기없이 취득 한다.
■ 허락없이 남의 땅에 묘지를 쓴 경우(불법분묘)
토지소유자가 묘지연고자에게 이장 및 이전을 요구할 수 있으며, 묘지이전을 명령받고도 이행하지 않으면, 이전할 때까지 1년에 두차례 5백만원씩 “이행강제금”부과. 단, 20년이 경과한 묘지는 토지소유자가 마음대로 개장할 수 있음
■ 무연고 묘지인 경우
연고자가 나타나지않는 묘지는 2종류이상 신문에 2회 이상 공고한 뒤 최초의 공고일로부터 2개월이 지난 후 적법하게 개장할 수 있습니다.만일, 아무런 조치없이 개장하면 형법상 분묘에 관한 범죄행위가 되므로 처벌될 수 있음.
■ 토지사용에 대한 지료 지급
지상권에 있어서의 지료의 지급은 그 요소가 아니어서 지료에 관한 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없는 점에 비추어 보면, 분묘기지권을 시효취득하는 경우에도 지료를 지급할 필요가 없음
[별지 제5호 서식]
농지취득자격증명신청서 처리기간 접 수* 제 호
4 일 처 리* 제 호
농지
취득자
신청인 ①성명
(명칭) ②주민등록번호
(법인등록번호) ⑥취득자의 구분
③주소 시 구 동
도 시·군 읍·면 리 번지 농업인 신규 또는
주말체험영농
신영 법인등
④연락처 ⑤전화
취득
농지의
표시 ⑦소재지 ⑧지번 ⑨지목 ⑩면적
㎡ ⑪농지구분
진흥구역
지역 보호구역
지역 진흥지역밖
지역밖
시·군 구·읍·면 리·동
⑫취득원인
⑬취득목적 농업경영 농지전용 시험,연구,실습용 등 주말체험영농
농지법 제8조 제2항 및 동법시행령 제10조 제1항의 규정에 이하여 위와 같이 농지취득자격증명의 발급을 신청합니다.
년 월 일
농지취득자(신청인) (서명 또는 인)
시장ㆍ구청장ㆍ읍장ㆍ면장 귀하
시장·구청장·읍장·면장귀하
구비서류 :1. 별지 제6호 서식의 농업경영계획서(농업경영 목적으로 취득하는 경우에 한함)
2. 법인등기부등본(법인의 경우에 한함)
3. 별지 제2호 서식의 농지취득인정서(법 제6조제2항제2호의 규정에 해당하는 경우에 한함.)
4. 농지임대(사용대)차 계약서(취득하고자 하는 농지의 면적이 영 제10조 제2항 제2호의 규정에 의한
농지의 면적보다 적은 경우로서 농업인 또는 농업법인이 아닌 자에 한함)
경우에 한한다.)
※ 기재시 주의사항
* 란은 민원인이 기재하지 아니합니다.
①란은 법인에 있어서는 그 명칭 및 대표자의 성명을 씁니다.
②란은 개인의 주민등록번호, 법인은 법인등록번호를 씁니다.
⑥란은 다음 구분에 따라 농지취득자가 해당하는 란에 ㅇ표를 합니다.
가. 신청당시 농업경영에 종사하고 있는 개인은 “농업인”
나. 신청당시 농업경영에 종사하지 아니하지만 앞으로 농업경영 또는 주말ㆍ 체험영농을 하고자 하는 개인은 “신규 또는 주말체험 영농”
다. 농업회사법인, 영농조합법인 기타법인은 “법인 등”
[취득농지의 표시]란은 취득대상 농지의 지번에 따라 매 필지별로 씁니다.
⑨란은 공부상의 지목에 따라 전, 답, 과수원 등으로 구분하여 씁니다.
⑪란은 매필지별로 진흥구역, 보호구역, 진흥지역밖으로 구분하여 해당란에 ㅇ표를 합니다.
⑫란은 매매, 교환, 경락, 수증 등 취득 원인의 구분에 따라 씁니다.
⑬란은 농업경영/농지전용/시험ㆍ연구ㆍ실습지 등/주말체험영농 등 취득 후
이용목적의 구분에 따라 해당란에 ㅇ표를 합니다
(농지 취득후 농지이용목적대로 이용하지 않을 경우 처분명령/이행강제금
부과/징역ㆍ벌금 등의 대상이 될 수 있으므로 정확하게 기록하여야 합니다)
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부동산 직거래시 유의사항
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직거래시 유의 사항 |
| 1) 신원 확인은 필수입니다. | |
| 직거래는 상대방에 대한 아무런 정보나 방비가 없이 매물을 내놓고 방문자를 불안하게 맞이해야 하는 단점이 있습니다. 가능하면 주부 혼자 집에 있을 때보다는 집안에 여러 사람이 있을 때 방문을 요청해야 하고, 상대방의 전화번호를 미리 받아둡니다. | |
| 2) 꼼꼼하게 현장을 확인합시다. | |
| 직거래는 물건하자나 권리파악을 잘못하면 누가 대신 배상할 사람이 없고 모두 본인에게 책임이 돌아옵니다. 따라서 현장확인을 꼼꼼히 해야한다 먼저 방문시 체크해야할 사항을 체크리스트로 만들어 짧은 시간에 효과적으로 살펴보아야 합니다. | |
| 3) 등기부등본 확인은 필수입니다.. | |
| 흔하지는 않지만 직거래로 전월세 계약을 하면서 살고있는 세입자와 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 이 계약을 집주인이 인정해 주면 좋지만 그렇지 않으면 이사 가서 다시 거리로 나갈 수도 있다는 점을 알아야 합니다. 왜냐하면 전월세 계약을 한 당사자는 집주인이 아니므로 집주인에게는 아무런 권리를 행사할 수 없기 때문입니다. |
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계약전에 유의해야할 사항 |
| 1) 거래부동산자체에 문제는 없는가 ? - 현장확인 |
| 부동산을 사고자 하는 자는 먼저 해당지번을 확인하고, 임야대장,토지대장, 등기부등본, 가옥대장, 도시계획확인원, 용도지역 확인원등을 떼어보고 현장을 반드시 확인하여야 합니다. 실제 면적과 토지이용계획확인원 토지대장 가옥대장 지적도 부동산등기부등 공부서류상 면적이 다를 때가 종종 있습니다. 80도 급경사 지역도 지적도에는 평면으로 나타납니다. 직접 가서 서류와 차이가 없는지 조사 확인해야 합니다. 만일 건물등 부동산자체에 물리적 결함이있다면 적은비용을 초과하는 수리비용이 소요되고 그것이 부동산전체의 기능에 영향을 준다면 뜻하지않은 분쟁에 휘말릴수가 있기 때문입니다. 토지의 경우 법률적규제는 없는지 살펴보아야 합니다 ,특히 토지는 국토이용관리법 도시계획법 농지법 지적법 산림법 건축법 군사시설보호법 수도법 자연공원법 등 각종 법률의 규제를 받고 있습니다. 실제는 자동차가 다니는 도로와 접해 있어도 지적도상에 도로가 없으면 각종 인허가를 받을 수 없으므로 주의해야 합니다. 단독주택이 밀집해 있는 지역에서는 토지이용계획확인서에 집이 도로로 편입돼 있는 지 여부를 살펴봐야 합니다. 사전에 확인하지 않으면 일부가 도로로 잘려나갈 집을 살 수도 있습니다. 집주인이나 중개업자가 일일이 알려주지 않을 때도 있습니다. 군사시설보호구역 농림지역 보전임지 자연녹지 그린벨트 등은 사지 않는 것이 좋습니다. 또한 매입할 집에 전세 세입자가 생활하고 있으면 계약기간이 얼마나 남았는지 확인해야 합니다. 세입자에 대한 권리의무 관계는 사는 사람이 승계받게 됩니다. |
| 2) 매도하려는자가 실제 소유자인가? |
| 거래상대방확인 많은 경우에 있어서 여러이유로 실제 소유자가 아닌 부인, 아들, 회사직원, 바빠서 대신나왔다고 주장하는자 등과 계약의 교섭/상담을하는 경우가 많습니다. 하지만 이는 후일 분쟁의 소지가 있게 됩니다. 엄밀하게 따지면 이런 계약은 무효입니다. 부부든 부자든 원칙적으로 대리권은 없습니다. 그렇기때문에 현재 거래의 교섭을 하고있는자가 당해부동산의 실제소유자인지 등기명의등을 확인해 보아야 합니다. |
| 3) 권리관계 법적규제에 문제는 없는가? - 공적장부등의 확인 |
| 당해 부동산에 관한 임야대장,토지대장, 등기부등본, 가옥대장,도시계획확인원, 용도지역 확인원등을 떼어보고 ,권리관계를 확인해보지않고서 나중에 이를 몰랐다고 항변할 수 없게 됩니다. 당연히 알수 있었고 알아야 할것이기에 확인해보지 않은 자의 "과실책임"이 인정되기 때문입니다. 토지대장과 건축물관리대장은 관할 구청에서 발급받을 수 있습니다. 또 건축과 관련하여 도시계획 여부, 개발제한구역 여부등도반드시 확인하여야 합니다. 예를 들어서 등기부 등본상에 하자가 전혀 없는 부동산을 매입한경우도 구청에서 도시계획을 세우면서 도로예정지로 편입시켜 수용대상 토지로 책정해 놓았을 경우 후일 헐값의 보상만을 받게 됩니다. 등기부등본에 근저당이 설정됐으면 채권액 등을 해당 금융기관에 문의합니다. 이같은 재산상 제한은 잔금처리전에 반드시 해결한다는 단서를 계약서에 씁니다. 저당권이 설정됐거나 가등기 가압류가 있으면 계약 전에 해결하거나 계약을 재검토해야 합니다. 재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 알아보아야합니다. |
| 4) 부동산 중개업소등을통해 거래하는 경우 |
| 이 경우도 본인이 직접 모든것을 확인하고 알아보는 것이 좋습니다. 중개업자들은 중개수수료 취득을 위해 매도인측의 말만 믿고 전달하는 경우도있고 , 다소 과장하여 전달하는 경우도 있기 때문입니다. 중개업자나 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서는 안됩니다. 복사/위조등으로 원본과 다른 복사본이 많이 나돌고 있기 때문에 반드시 관계공무원의 인증(원본과 같다는 확인)이 있는가의 여부를 확인하여야 하며 근본적으로 본인이 직접 등기부를 열람하여 확인하거나 이를 떼어 보아야 합니다. 상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본인가를 확인하여야 합니다. 요즘 유행하는 생활정보지등을 이용해서 당사자끼리 직거래하는경우에도 가급적 위에 모든사항등을 검토해야합니다. |
| 5) 위험성이있는 부동산은 거래를 회피해야 합니다. |
| 위험의 회피 단시일에 권리자가 수명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하고 사지 말아야 합니다. 문제가 발생할 경우 전혀 알지도 못하는 전전거래된부동산의 원래의 권리자로부터 소송을 당하게되어 결국 권리분쟁에 휩싸이게 되기 때문입니다. 여러가지 담보물권이나 특히 예고등기, 가등기,가압류,가처분이 되어 있는 것은 사지않는 것이 현명합니다. 또 매수직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심을 해야 합니다. 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은자를 찾아가 사실여부를 확인하는 것이 좋습니다. 주변시세에 비해서 현저히 싸거나, 가격폭등을 이유로 권유하는것도 신중히 검토해볼 필요가있습니다. |
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전세와 월세 임대 계약서 작성을 위한 10개의 요령 |
| 1) 계약서는 법률행위이며 보증금 보존을 기초하는 문서입니다. |
| 주택임대차계약서 작성은 법률행위입니다. 그 내용에 대한 책임을 져야하므로 항상 신중하게 작성해야합니다. 또한 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 기본 문서이니 소중히 보관해야합니다. |
| 2) 모든 확인과 합의를 마치고 계약금 지급과 계약서 작성하십시요 |
| 계약금까지 지급하고 확인하러 원룸에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 집주인 아쉬울 것 없습니다. 확인목록을 작성해서 꼼꼼히 원룸을 확인한 후 집주인과 합의를 한 후 계약금, 계약서를 진행해야합니다. |
| 3) 직거래보다는 부동산중개사무소를 통한 거래가 편리합니다 |
| 직거래인 경우 등기부등본확인, 소유주 신분 확인, 이해 관계 조정 등을 직접 해야 하기 때문에 쉽지는 않습니다. 게다가 일일이 원룸을 직접 찾아 다니기란 번거롭습니다. 특히 초보는 중개수수료를 주더라도 중개사무소를 통한 계약이 기본입니다. 또한 부동산 초보인 경우 믿을만한 고수랑 같이 다니는 것이 좋습니다. |
| 4) 계약금과 잔금 지급은 꼭 소유주에게 직접 주거나 소유주 통장이체가 기본입니다 |
| 사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많습니다. 하지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋습니다. 은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없습니다. |
| 5) 집주인과 합의된 내용은 구체적으로 기입하십시요 |
| 문서화된 약속만이 힘을 발휘합니다. 집주인이 약속해준 세입자에게 유리한 사항은 구체적으로 계약서에 명시를 해야 합니다. 가령 도배를 해주기로 했다면 전체도배인지, 부분도배인지를 명시해야합니다. 가령 계약중간에 나가도 된다고 합의되었다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등을 꼭 명시해야합니다. 합의된 내용이 진행된 이후 상황까지 고려해서 구체적으로 기입해야 합니다. |
| 6) 정확하게 주소와 호수를 기입하십시요 |
| 의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많습니다. 건물 전체가 한사람 소유인 단독주택(다가구)인 경우엔 정확한 주소만으로도 충분하지만 공동주택(아파트, 빌라, 다세대처럼 건물 한칸한칸이 개별로 등기가 나 있는 경우)인 경우 정확한 호수기입이 중요합니다. 전입신고, 확정일자, 점유를 하고 있더라도 주소가 틀리면 말짱 꽝입니다. |
| 7) 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 하십시요 |
| 단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많습니다. 계산방법이나 고지서 확인여부등을 확인해서 명시해야하며 청소비, 공동전기, 오물세등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 합니다. |
| 8) 계약금은 보증금의 10% 면 충분하며 가급적 적게 거는 것이 유리합니다 |
| 사실 계약금은 적게 걸수록 유리합니다. 사정이 생겨 입주를 못하게 되면 돌려받기 어려운 돈이기 때문입니다. 현재 거주중인 집에 이사오기로 계약한 세입자가 건 계약금 범위내에서 지불하는 것이 좋습니다. 가령 현재 살고 있는 집이 보증금 3000만원이어서 계약금을 300만원 받았다면 새로 이사갈 집이 5000만원이어도 가급적 계약금은 300만으로 하는 것이 좋습니다. 현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 300만원을 포기한다면 연쇄작용으로 계약금 500만원도 포기해야할 확률이 높기 때문입니다. |
| 9) 부동산중개사무소를 통한 거래인 경우 중개대상물확인서를 꼭 받으십시요 |
| 부동산중개사무소는 부동산임대차계약서외에 중개대상물확인서를 발행해야 합니다. 임대목적물에 관한 전반적인 법적권리관계와 집의 상태를 중개사무소에서 확인해주는 문서입니다. 차후 문제가 발생되어 보상을 받을 경우 유리하게 사용될 수 있는 문서이니 받아두면 좋습니다. |
| 10) 계약금지불과 날인하기 전에 반드시 꼼꼼히 계약서를 읽어 보십시요 |
| 계약서에 날인하고 계약금을 지불하는 순간부터 세입자는 불리해집니다. 지금까지 이야기된 모든 부분을 생각하면서 전부 온전히 작성되었는지 찬찬히 확인하고 날인과 지불을 하시면됩니다. |
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계약서 작성시 유의해야 할 사항 |
| 1) 계약자유의 원칙상 부동산거래게약이라도 법률로 정한 양식이란것이 존재하지 않습니다 |
| 백지에 당사자가 합의한 사항을 명확하게 기술하면 됩니다 . 계약서는 구체적으로 명백히 작성하고 다의적해석가능성이 있는 문자의 사용을 회피하여야합니다. 부동산 중개업소에 미리인쇄되어 있는계약서를 사용할경우 내용을 읽어보고 작성하여야하며 특약이 있으면 그 특약도 명백히 기재하여야 합니다. 인쇄한용지라해서 당사자가 수정할수없는것이아니라 자유로이 내용을 수정, 삭제, 첨가할 수 있는것입니다. |
| 2) 논밭이나 임야는 계약서에 평당 금액도 쓰고 |
| 실제 면적과 서류상 면적이 다를 때 발생하는 차액을 누가 부담하는가도 명시해야 합니다. |
| 3) 등기부에 근저당 가등기 가압류 등 재산권 행사에 걸림돌이 될만한 게 있다면 |
| 계약서를 쓸 때 이를 언제 말소할 것인지를 적어둬야 한다. 또한 집의 면적과 평당가격을 명시해야 합니다. 계약서에 있는 크기와 실제면적이 다를 경우 배상관계도 명시함이 좋습니다. 또한 특약사항에 잔금지급일 이전에 또다른 권리관계를 설정하지 말도록 기재하고 이를 어길 경우의 책임관계도 명시해야 합니다. |
| 4) 계약서에는 보통 다음사항이 기재됩니다 |
| (a) 목적물의 표시 및 명도시기 / 계약상목적물이 등기부등 공부와 실제가 다를 경우 그에대한 표시등 (b) 이행의 약정 - 대금의 액수, 지불 시기 (c) 매도인/매수인(임대임차인)/중개인(당사자직거래시는 불필요)의 이름, 주소, 주민등록 번호 ,연락처, 날인등 (d) 매도인의 담보책임/ 해제권/ 해약금/ 조세공과등의 부담등 (e) 기타 특약사항 -당사자가 합의한 조건등 % 계약서 필수 사항 |
| 5) 부동산을 취득하거나 양도하여 등기하거나 세금을 신고할 때는 반드시 검인계약서를 사용해야 합니다. |
| 검인계약서는 특별한 양식이 있는 것이 아니라 일반계약서에 검인도장을 받은 것을 말합니다. 이 검인계약서 제도는 '88년 10월부터 시행되고 있습니다. |
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명의자와 직접계약 |
| 1) 계약시에는 매도인측 대리인과 계약하지 말고 가급적이면 거래당사자간에 직접 계약하는 것이 좋습니다. |
| 부동산 중개업소의 소개로 계약하는 경우에도 매도인과 집접 계약하는 것이 좋으며 가급적 입회인을 두는것이 좋습니다. (후일 분쟁이 발생할경우 유력한 증인이 될 수 있습니다.) |
| 2) 등기명의인과 계약상대방의 일치여부를 반듯이 확인합니다 |
| 불일치할경우에는 위임장,주민등록증의 요구/확인, 계약서에 위임인을 명시하고, 인감증명 등을 요구/확인해 보아야합니다. 소유자가 직접 계약을 할 수 없으면 위임장에 인감증명을 첨부해야 계약이 유효합니다. 위임장 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해보고 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인해야 합니다. 뿐만아니라 계약명의인에게 연락하여 그 의사를 확인해 보아야 합니다. |
| 3) 단독주택의 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대해 매각을 일임하는 위임장을 확인하는 것도 빼놓지 말아야 합니다. |
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대금지급 및 등기 |
| 1) 계약체결후에 중도금/잔대금을 지급할때는 반드시 영수증을 주고받고 대금지급의 내용을 명확히 하여야 합니다. |
| 등기부는 중도금 지급, 잔금 지급시마다 그 "직전에" 확인하여야 합니다. |
| 2) 잔금을 치를 때 다시 등기부등본을 떼 계약 이후에 새로 저당권 등이 설정됐는지 확인합니다 |
| 중도금을 받고도 이중으로 매도하는 수가 있기 때문입니다. (이경우 형법상 횡령죄가 성립합니다.) 계약금을 지불한 사람은 그것을 포기하고 , 계약금을 받은 사람은 그 배액을 배상할 경우 계약을 해제할 수 있으며 이 때 계약금은 곧 해약금이 됩니다. 실제 거래에서 약정금, 보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약시 이 금액은 원칙적으로 해약금이 됩니다. |
| 3) 중도금이 지불되면 일방의 해약이 불가능합니다 |
| 중도금은 계약금과 잔금지급 사이에 매도인 (임대인)에게지급하는 금액으로서 당사자가 계약이행에 착수했음을 확인하는 금액입니다. 중도금이 지불되기 전까지만 이 계약을 해제할 수 있는 기간입니다. |
| 4) 등기서류와 잔금지급은 등기소등에서 등기서류의 확인과 동시에 지급함이 안전합니다 |
| 잔금을 지불할 때 매도인으로부터 건네받아야 할 서류는 인감증명서(부동산매도용) 1통, 등기권리증, 주민등록등본, 검인용 매매계약서 각 1통입니다. 또한 잔금을 지급할 때 재산세와 종합토지세를 집주인과 정산해야 합니다. 중도금을 건넬 때 지방세가 밀렸는지도 확인해야 합니다. |
| 5) 매입자는 입주 이후의 세금만 내면 됩니다. 재산세와 종합토지세는 과세기준일이 각각 5월 1일과 6월 1일입니다. |
| 과세액에 입주부터 차기 과세기준일까지의 개월수를 곱한 뒤 12로 나눠 납부액을 계산합니다. 중도금을 건넬 때는 지방세가 체납됐는지 챙겨보아야 합니다. |
| 6) 집주인이 지방세를 미납했을 때는 계약서를 관할 시군구 지적과에서 검인받을 수 없습니다. |
| 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서등 권리이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마치도록 합니다. 만약 이기간내에 등기신청을 하지 않았을 경우에 최고등록세액의 300％까지 등기신청 해태에 따른 과태료가부과됨을 유의하여야 합니다. |
| 7) 이전등기 수속을 마친후 등기부등본을 떼어서 이전등기가 된 것을 확인해야 합니다. |
| 또한 부동산거래와 관련하여 부동산양도신고제라는 것이있는데 97년 1월1일부터 거주자가 부동산을 매매하는 경우, 등기하기전에 거래내용을 양도자 주소지 관할세무서장에게 신고하고 ,세무서장이 발급하는 부동산양도신고확인서 를 첨부하여 ,등기소에 제출해야 소유권이전이 가능합니다. |
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계약후 입주까지 주의사항 |
| 1) 계약할 때 주의할 사항 |
| 임대차계약서는 반드시 작성해야 하고, 계약내용도 명확하게 기재해 문제소지가 없게 해야 합니다. 요즈음은 부동산중개소에 비치된 부동문자로 인쇄된 계약서를 이용하는 경우가 대부분이나 그 경우에도 그냥 시키는대로 도장만 찍을 것이 아니라 계약 내용을 꼼꼼히 읽어보고 의문이 나거나 이해되지 않는 부분이 있으면 반드시 확인해야 합니다. |
| 2) 대금지급 및 입주할 때 주의사항 |
| 통상 계약금의 경우 총보증금의 약 10%를 지급하는 것이 관례인데, 어느 일방의 요구에 의해 그 이상이나 이하로 지급하는 경우도 있으나, 부동산 중개업자의 소개에 의해 부동문자로 인쇄된 계약서를 이용하는 경우 거의 대부분 해약금 조항이 있어 계약금을 지급한 이후 중도금 지급전에 해약을 원할 경우 임차인은 지급한 계약금을 포기해야 하고 임대인은 지급 받은 계약금의 배액을 내놓아야 하므로 처음 계약시 지급한 계약금 액수에 따라 계약포기에 따른 손해금의 차이가 있을 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 계약금이나 중도금, 잔금을 지급할 때에는 반드시 영수증을 받아야 하며, 등기부는 대금을 지급할 때마다 발급 받아 소유자변동이 있는 지 확인해야 합니다. 통상 임차인은 잔금을 지급함과 동시에 입주를 하므로 주택임대차보호법상 대항요건 중 하나인 입주는 문제가 없으나 개인적인 사정으로 미처 전입신고하기 전에, 집주인의 사정에 따라 근저당권이나 가등기 등이 경료되는 경우 보호 받지 못할 상황이 발생할 수 있으므로 임차인은 될 수 있으면 입주당일 주민등록이전신고를 할 때 임대차계약서를 동사무소에 가지고 가서 "확정일자인"까지 받아 두는 것이 좋습니다. |
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전월세 계약 체크사항 |
| 1) 계약 전 |
| 법원 등기과나 등기소에서 토지, 건물 등기부등본을 발급받거나 열람하여 아래 사항을 확인 가. 등기부등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약 체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인합니다. 나. 등기부등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류/압류/가등기/경매/예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용 을 확인합니다. 다. 등기부등본의 을구에 기재되어 있는 근저당/저당권/전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어있는지 여부 를 확인합니다. 라. 등기부등본상의 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제 하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세보증금 등을 공제하고도 본인의 전세 보증금의 회수가 가능한 지 판단합니다. 마. 전/월세 계약 체결 상대방이 등기부등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인합니다. 바. 전세계약을 하려는 집이 다가구주택일 경우에는 먼저 몇 가구가 세들어 살고 있는지 확인해야 합니다. |
| 2) 계약 시/ 계약 후 |
| 등기부등본 확인 및 확정일자 받기 가. 일반적으로 같은 등기부등본이라도 시차를 두고 최소한 3번은 열람하는 게 안전하다. 계약 체결 전에 한 번, 잔금 치르기 전에 한 번, 전입신고 하기 전에 한 번 등입니다. 나. 계약서 작성 시 특약사항란에 "잔금 지불 전에 근저당을 설정하면 임대인에 의해 계약이 파기된 것으로 간주 한다는 단서를 추가시킵니다. 다. 주민등록등본 1통과 임대차 전/월세 계약서 원본을 관할 등기소 서무과에 제출하여 확정 일자인을 받습니다. |
| 3) 현장확인 및 체크리스트 |
| - 아파트 방문 단지규모, 대지지분, 조망권, 소음, 향, 건축년도, 건설회사 지명도, 교통 및 주차관계, 상하수도, 전기,가스, 난방, 도배, 장판 등 주택의 세부사항을 확인합니다. - 지역 및 주변환경 - 지하철, 버스 등 대중교통수단은 쉽게 이용할 수 있는지, 주변에서 간단한 생필품, 의약품 등을 구입할 수 있는 - 악취시설, 소음발생시설, 침수가 잦은 저지대, 변전소, 고압선 통과 지역 등은 피하는 것이 좋습니다. |
종합토지세의 과세기준일과 납부기한은?
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