부동산재테크, 이제는 계산능력이 필요할 때
시장에 매도나 임대 물량이 넘쳐나고 있다. 거래종사자 중에 1000억 원 대가 넘는 매도 물량을 보유한 분도 있을 지경이다. 근래 들어서 우리 지역에서 ‘묻지마 투자’는 사라진 것으로 보인다. 이제는 계산해 보고 답이 나왔을 때만 의사결정하는 시장으로 변했다. 나대지보다 수익부동산에 대한 관심이 점차 높아지는 경향을 보이고 있고, 상가나 원·투룸 등 현실적인 임대 수익 가능성이 가장 큰 경쟁력이 되고 있다. 향후에도 더욱 강화될 것으로 보인다. 그래서 계산 능력이 점점 중요해지고 있다. 매수자가 매수 결정 시 계산 방법그렇다면 매수자가 매수를 결정할 때, 어떻게 계산할까. 실사례를 통해 간단한 계산방법을 알아보겠다. 매도인이 호가 13억 원에 팔려고 내놓았다. 먼저, 매도자의 원가를 계산해 본다. 매도인의 매입 당시 토지 가치를 산정해 보고, 실제 얼마에 매입했었는지 의견도 구해본다. 그 당시 건축비도 자료를 통해서 조사해 봐야 한다. 매도인에게도 확인해야 한다. 보통 두 자료는 큰 차이가 있기 마련이다. 감안해서 당시의 토지비와 건축비를 추정한다. 취·등록세, 중개수수료 등 부대비용도 가늠해 본다. 또 그 금원을 은행에 예치했을 때 얻을 수 있는 이자수익도 기회비용으로 계산한다. 계산해보니 8억 원 내외였다. 다음은 매수인 입장에서 매수원가를 계산해 본다. 매수인이 그와 유사한 건물을 새로 짓는데 들어가는 총비용을 계산해 본다. 총 15억 원 내외가 들어갈 것으로 계산된다. 현재 건물이 역으로 해당 건물만큼 연수가 경과된 것으로 보고 감가(감가수정)를 해보니 총 11억 원 내외가 되었다. 이 계산법은 건축비, 토지비 등 인상분을 반영하여 현재시점을 기준으로 기존 건물을 평가한 것이다. 후회 없는 거래 위해 종합 분석하라다음은 수익측면에서 계산해 보았다. 연간총수익 = 총임차보증금 × 5% + 월세합계 × 12개월로 계산해서 연간 총수익을 산출하고, 재산세 등 연간 총비용을 공제해 순수익을 산출한다. 그리고 연간 순수익에서 각종 세금 등을 감안하여 시장 기대수익률 연 8% 정도로 나누었더니 수익적인 측면에서 본 가치는 약 11억5000만 원 내외가 되었다. 이것은 11억5000만 원을 투자하면 영속적으로 연 8%의 수익이 발생한다는 것을 의미한다. 또 다른 수익 측면에서 계산해 보았다. 총임차보증금환산액 = 보증금 + 월세 × 100으로 계산한다. 총임차보증금 환산액에서 1.3~1.5를 곱하면 임대목적 건물의 수익가치를 추정할 수 있다. 그 결과는 12억 원 내외가 되었다. 이 계산법은 실제 임대목적 건물을 시장에서 임차했을 때를 기준으로 한 것이다. 매도가 가능한 합리적인 금액의 범위는 최소 8억에서 최고 12억 원 정도로 산출되었다. 다음은 유사 종류의 물건에 대한 시장 수요와 공급을 살펴보았다. 가중치가 0.9정도로 나왔다고 가정하자. 즉 7.2억 원에서 10.8억 원 범위에서 개별적인 사유에 따라 아래에서 또는 위에서 결정된다.
2001.12.2