법인(회사)과의 계약시 유의사항

법인(회사)과의 계약

 

▶ 자연인（自然人）인지，법인（法人）인지 확인할 것：우리들과 같이 정신과 육체를 가진 인간을 법률상 ꡐ자연인ꡑ 또는 ꡐ사람ꡑ이라고 부르고，민법이나 기타의 법률의 규정에 의하여 만들어진 인격을 ꡐ법인ꡑ이라고 한다． 법인은 주식회사라든지，유한회사․합자회사․합명회사와 같이 영리법인이 있고，각종의 사단법인․재단법인 등의 비영리법인이 있다．자연인도 법인도 다같이 매매계약의 당사자가 될 자격이 있으므로 먼저 매도인이나 매수인이 자연인인가，법인인가를 명확히 인식하여 둘 필요가 있다． 실제 거래에 있어서 이 구별을 명확히 해 두지 아니하면 후에 분쟁이 되는 일이 있다． 특히，법인의 명판과 대표이사의 명판과 인장을 사용한 경우 법인 자체인지 또는 대표이사가 아닌 개인의 자격인지 명확히 해 두는 것이 중요하다．

 

(1) 법인
법인(회사)과 부동산 매매계약을 하는 경우 그 법인을 대표할 수 있는 이사 기타의 대표기관과

계약을 체결해야 한다.

법인이란 사람이나 재산의 결합체로서 자연인과 같이 법에 의하여 권리·의무의 주체가 될 수 있다.

따라서 법인은 직접 법률행위를 할 수 있고, 그에 따라 권리와 의무를 취득 할뿐 아니라,

그 단체를 구성하는 자연인의 재산과 분리하여 독립된 단체의 재산을 인정받을 수 있게된다.

법인은 사단·재단으로 분류된다.

(2) 법인의 행위와 대표
법인의 행위는 대표기관이 담당한다.

즉 대표기관이 법인의 권리능력의 범위내에서 한 행위는 법인 자신의 행위가 된다.

그래서 그 관계로 '대리'가 아니라 '대표'라고 표현한다.

다만 대표관계는 실질적으로는 대리관계와 유사하므로 대리에 관한 규정을 준용한다.

(민법59조 2항) 따라서 기관이 법인을 대표하는 형식에는, "00주식회사 대표이사 000"라고

표시하는 현명주의가 적용되며 무권대리, 표현대리의 규정이 적용된다.

(3) 법인의 이사 - 집행기관
대외적으로 법인을 대표하고, 대내적으로 법인의 업무를 집행하는 상설적 필요기관이 이사이다.

이사의 임명은 정관의 필요적 기재사항이며, 이사의 성명·주소는 등기사항으로서(민법49조 2항),

이를 등기하지 아니하면 이사의 선임, 해임, 퇴임을 가지고 제3자에게 대항할 수 없다.

즉 법인등기부의 이사를 등기가 되어 있어야 하기 때문에 계약전에 반드시 법인등기부등본을

확인하는 것이 필요하다.

 

이사가 수명 있어도 단독으로 법인을 대표할 수 있고, 대표하는 사무에는 제한이 없으며

각자가 법인을 대표한다. 법인등기 열람은 인터넷으로도 가능하다.

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매매계약서에는 법인인감을 안 찍어도 되고(법인인감을 찍는 경우는 거의 없다)

위임장이 꼭 필요한 것은 아니며,

회사는 각부서별로 법인인감을 대신해서 사용하는 도장이 있고 이것을 사용인감이라고 한다.

 

회사직원은 이미 그 회사와 대리관계가 성립했다고 보므로 회사 직원이 사용인감

(법인이 발행한 사용인감계를 가지고 있을경우)을 가지고

계약서를 작성해도 아무 문제가 없다.

 

나중에 등기이전에 필요한 서류에는 법인인감을 찍게되는데

이 때는 매수인측 법무사가 알아서 하므로 지나치게 예민할 것은 없다.

그 직원의 명함이나 한장 받아놓으면 좋을 듯...

 

참고로

법인인감은 대부분의 회사는 총무부에서 관리를 하며 날인을 할 때는 내역을 대장에 기록하여

사용근거를  남기며,회사밖으로 갖고 나가지 않는 것이 원칙이다.

 

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법인과 매매계약서 작성시 유의사항

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법인과 매매계약 체결시 매도인 법인에서  보통 대표이사가 나오지 못할 때

다음의 서류들이 필요하다.

[법인-매도인]

- 법인 인감증명서 (지역등기소에서 발급)

- 위임장 : 법인인감이 날인된 위임장

- 법인등기부등본 (대법원등기소 - 인터넷열람가능) : 반드시 확인할것

- 사업자등록증 (반드시 필요한 것은 아니다)

- 등기권리증

- 대리인 주민등록증

- 법인인감도장 (법인인감대신 사용인감도 유효)

 

[개인-매수인]

계약금,

신분증,

도장(막도장도 가능)

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법인과 소유권 이전시 필요한 서류.

매도인(법인) - 법인인감증명서(매도용-매수인의 인적사항기재, 등기소에서 발급)1통
법인등기부등본 1통
법인인감도장
법인회계장부 사본 (원본대조필)
등기권리증

매수인 - 주민등록등본 1통
막도장

 

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1. 거래 상대방이, 법인이 발행한 "사용인감계"를 제출받아서 가지고 있는 상태에서는,

그 제출된 사용인감으로 날인한 것은 법인이 인정한 것이고,

따라서 그 인감이 사용된 문서는 유효함.

 

2. 법인이 사용인감계를 제출하는 이유는,

규모가 큰 법인에서는 법인 인감을 사용할 일과사람이 많기 때문에,

일반매수자와의 매매계약 등을 진행할 때 매번 법인인감을 갖고 다니기 힘들기 때문.

 

3. 법인이 사용인감계를 제출하는 또 한가지 이유는 보안상의 목적.

즉, 법인인감을 사용인이 부당한 목적으로 사용할 가능성도 있는 것인데,

"사용인감계"는 거기에 표시한 "사용목적" 이외에는 사용할 수 없게 하는 효과가 있음.

예를들어 사용인감계에 "부동산거래용"으로 사용목적을 제한했다면

"어음발행"의 목적으로 그 도장을 사용할 수 없게 됨.