토지구획정리사업지역의 체비지 토지 매매 시 주의 사항

토지구획정리사업지역의 체비지 토지 매매 시 주의 사항

 

토지구획정리사업’은 구토지를 개발하는 도시개발사업 시행방식이다. 신토지 중 일부는 도로 등 공공시설용으로 제공하고 일부는 처분해 사업비를 충당한다. 잔여토지는 일정기준에 따라 구토지 소유자에게 돌려준다. 

광주에서는 북구 양산택지지구가 구획정리사업지구로 조성됐고 광산구 하남3지구는 앞으로 시행할 지역이다. 

‘환지’는 토지 소유자들에게 구토지 대신 구획정리가 완료된 새로운 토지로 돌려주는 토지를 말한다. 사업지역에 포함돼 신토지를 돌려받을 때 원래토지의 면적보다 작지만 시세상승의 이익을 얻게 된다. 

‘체비지’는 사업시행자가 도로, 전기, 상하수도 등 기반시설에 소요된 사업비용을 충당하기 위해 일부 남겨둔 토지를 뜻한다. 

이러한 사업시행지역의 토지는 임시지번(블럭노트)을 부여 받았다가 사업이 완료된 이후 정식으로 신규지번을 부여 받는다. 

일반적인 토지매매는 매매계약 후 소유권이전등기가 이루어진다. 하지만 토지구획정리사업지역의 토지 사업시행자는 환지처분이 공고되면 공고 후 14일 이내에 관할 등기소에 이를 알리고 토지와 건축물에 관한 등기를 촉탁하거나 신청해야 한다.

또한, 환지처분이 공고된 날부터 앞에 설명한 등기가 있는 때까지는 다른 등기를 할 수 없다. 다만, 등기신청인이 확정일자가 있는 서류로 환지처분의 공고일 전에 등기원인이 생긴 것임을 증명하면 다른 전세권·임차권 등기 등은 할 수 있다.

사업시행지역의 체비지를 매매계약 한 후에는 등기신청 할 신규지번이 없기 때문에 법원에 등기이전 신청이 불가하다. 이 때문에 조합 측에 소유권이전 변동신고를 하고 조합측 대장에 표시(체비지 증명서에 표시)를 반드시 해야 한다. 그런 후에 사업 준공 후 신규지번을 부여받고 조합 측에서 신청하는 소유권이전등기를 하게 된다. 

만약, 구획정리사업시행자가 체비지 지정을 하여 이를 이중으로 매도하거나 앞선 매수인이 토지를 인도받거나 체비지대장에 소유자로 등재하면, 앞선 매수인은 다른 매수인에게 그 권리취득을 대항할 수 있다. 

하지만, 앞선 매수인 앞으로 체비지대장의 소유자 명의를 변경하여 체비지대장에 등록하지 않으면 추후 소유권을 주장할 수 없게 됨을 주의해야 한다.