전원주택지 물색하기

 

전원주택지 물색하기

 

 

 

관리지역과 농림지역의 전, 답이나 임야를 농지전용이 가능한지를 알아봐야 한다. 관리지역 주위가 농림지역으로 둘러싸여 있다면 주택지로 전용하기 힘들다. 농업보호구역이나 보전임지도 주택지로의 전용허가가 나기 힘드니 시, 군청에 들러 자세히 알아보자. 또 부지가 4미터 이상의 도로와 붙어 있는지 알아봐야 한다.

 

전용허가를 받기 위해서는 매매계약서(토지영구사용승낙서 포함)를 해당 농지관리위원회에 제출해야 한다. 허가권이 있는 단체장에게 통보된 후, 허가의 가부가 결정된다. 허가가 나왔다면 농지조성비, 전용부담금 납입고지서가 발부된다. 통지서에 나온 납입금을 농협 등에 납부하고 영수증을 시장이나 군수에게 제시하면 허가증이 나온다.

 

땅 사기 전에 현장을 직접 방문해 용도지역과 진입도로와 인접도로 등 도로현황을 살피고 건축 가능 여부와 각종 제한(규제) 사항들을 점검해야 한다. 또한 지상권(물권의 한 가지로, 남의 땅에서 공작물이나 수목 따위를 소유하기 위해 그 땅을 사용하는 권리) 등 용익물권이 설정되어 있는지도 잘 살펴야 한다. 땅을 소유했다 하더라도 지상권이 설정되어 있으면 20년 동안 그 땅 위를 이용할 수 없으므로 재산권을 행사할 수 없다.

공시지가와 시가 등도 알아두라.

내 땅을 다른 용도로 이용하고자 할 때는, 전용허가를 받아야 한다. 전용절차는 도시계획구역일 경우는 시, 군, 구청장에게,

도시계획구역이 아닌 농지의 경우는 농지 소재지의 농지관리위원회에농업경영계획서를 제출해 농지취득증명서를 발급 받아야 한다. 규모별로 시장이나 도지사, 농림부장관으로부터 전용허가를 받으면 사업이나 기타 건축이 가능하다.

 

* 전용비용

 

농지조성비 - 경지정리가 안 된 전,답은 제곱미터당 3,600원

전용부담금 - 공시지가의 20%

임야의 경우, 대체조림비가 제곱미터당 883원,

산림전용부담금으로 공시지가의 20%가 든다.

 

 

* 그린벨트 싸게 사서 전원주택 짓기 -

 

그린벨트 내의 취락지구에는 4층 이하의 연립주택 신축이 가능하다. 건교부(지금의 국토부)는 난개발 방지를 위해 그린벨트 내에서는 단독주택만 허용했다(2002).

결국, 그린벨트도 잘 알아보고 미래성이 있으면 건축이 가능하다는 말.

그렇지만 미래가 없다면 가치가 없으므로 무턱대고 구입하지 말고 입지조건과 건축 용도와 허용범위 등을 세밀히 따져야 할 것이다.

 

 

 

 

전원주택지 선정 방법

 

 

전원주택은 전원(도시의 郊外)에 기초한 주택이다.

전원주택을 지을 땅은 생땅(生地)과 다르지만, 법령이 정한 까다로운 절차는 없다. 그렇다고 아무 곳에 지을 수 없는 노릇.

전원주택을 지을 곳이 대지라면 전용허가, 형질변경 등의 인허가 절차가 필요 없기 때문에 비교적 건축이 수월하다. 농림지역의 토지보다 구입이 쉬워 발품만 잘 팔면 좋은 가격에 매입할 수 있다. 농가가 딸린 대지인 경우는 1가구 2주택이 적용되니 읍면동사무소에 건축멸실 신고를 해 철거명령을 받도록 한다.

 

대지 구입 시, 토지소유주와 건물소유주의 일치 여부도 확인 대상이다. 건물소유주가 별도로 있다면 땅을 소유하더라도 집을 짓기가 힘들다. 또, 500제곱미터를 초과하면 시, 군청의 허가를 받아야 한다.

 

관리지역의 임야나 전답을 대지로 형질변경 할 수도 있다. 지역설정과 면적설정은 선택의 여지가 많지만, 부지 구입 등에 따르는 제반절차와 전용허가 등 인허가 받는 절차를 밟는 동안 많은 비용과 시간이 소요된다. 주변 풍광에 일시 혹하지 말고 인근 마을과의 접근성과 각종 편의시설 등 생활여건을 고려한 입지선택을 하기 바란다.

 

택지를 분양받는 것도 가능하다. 택지는, 한국토지주택공사나 지방자치단체에서 개발한 필지를 분양 받을 수 있어 안전한 방법이긴 하지만, 가격이 만만치 않아 부담이 크겠다. 택지분양도 대지로 바뀌기 전엔 명의변경이 되지 않은 상태라 필히 대지로 지목변경이 된 필지인지 확인해야 한다.

 

농가를 구입해 개조할 수도 있다. 전남이나 강원지역 농촌에는 빈집이 의외로 많다. 대부분 농가다. 싼 값에 구입해 개조할 수 있다. 농가는 대지이기 때문에 전원주택 짓기가 수월하다. 형질변경 등 인허가 비용이 안 든다. 별다른 주의사항은 없지만, 토지소유주와 실제 명의자가 동일인인지 확인해야 한다. 특히, 젊은이들이 도심으로 많이 빠져 나간 강원 오지나 전남 오지에 빈집, 농가가 많이 포진해 있으니 발품을 팔면서 잘 알아보면 상상을 초월하는 싼 가격에도 구입할 수 있다. 건물 값을 뺀 아주 저렴한 땅값만 지불하면 그만이다. 어느 곳은 주민(대부분 노인)들이 대환영, 지원(지자체에서 지원하는 곳도 있음)을 해주는 곳도 있으니 발품을 열심히 팔기 바란다.

 

그린벨트를 싸게 매입해 움직여 볼 수도 있다. 도시계획구역 내에 있는 주거 여건이 뛰어난 그린벨트는 자연환경이 뛰어나 친환경적이라 할 수 있다. 한 차례에 한하여 기존 건축물을 증축 또는 개축할 수 있다. 구옥을 구입해 증축 또는 개축하거나 이축권(移築權-주택의 주변환경이 안 좋아지면서 타 지역으로 이전할 수 있는 권리)을 구입할 수도 있다. 낡은 주택을 구입해 철거할 수 있고 증축이나 개축할 수도 있다.

그린벨트 지정 이전부터 살고 있는 원주민은

기존 주택을 3층 이하에 건물 연면적 300제곱미터까지 증축 또는 개축이 가능하고, 300제곱미터 중에 100제곱미터는 분할등기(구분)도 가능하다. 5년 이상 거주한 주민은 230제곱미터까지 주택을 지을 수 있다. 이와 달리, 그린벨트를 매입해 처음 집을 지으려는 사람은, 기존주택을 구입했을 경우 200제곱미터까지 집을 지을 수 있다.

 

 

* 이축권 구입해 주택 짓기

 

이축권의 대상

 

1. 도로개설 등 공공개발사업에 따라 철거해야 하거나 자연재해로 이전이 불가피한 경우.

2. 그린벨트 지정 전에 땅을 임대해 주택을 지었으나 땅 소유주의 재계약 거부로 집을 이전해야 할 경우.

이 경우, 이축 전에 구입해 원주민 이름으로 증, 개축하거나 이축한 후 본인 명의로 소유권을 이전해 주택을 소유할 수 있다.

 

 

* 시행업체가 부지를 매입한 후 전용허가를 받아 필지별로 분양하는 경우도 있다. 인허가 과정은 끝난 상태다.

기본 편의시설 및 도로시설도 갖추어져 있어 거주가 수월하나, 가격이 비싼 게 흠이다.

완공 후 세대별 분양등기 여부, 토지 소유권 이전 가능시기, 전용면적과 공유면적의 구성, 소유권 관계는 기본적으로 확인해야 한다.