[스크랩] 1. 부동산 매매계약서 작성 실무 사례

//    부동산매매계약서 작성 실무 이 계약서(별첨 서식 참조)는 부동산의 매매계약체결에 사용되는 계약서로서, 공인중개사는 작성과정에서 다음과 같은 사항에 대하여 유의해야 한다(앞에서 설명한 일반적인 주의사항은 설명에서 제외한다). 다만, 공동주택매매계약이나 분양권매매계약은 별도의 계약서 양식을 사용하는 것이 바람직할 것이다. 1.1. 매매계약 목적 부동산의 표시 소 재 지 서울특별시 강남구 OO동 123-25번지 토 지 지 목 대 면 적 123 ㎡ 평 건 물 구 조 철근콘크리트, 슬라브 용 도 주택 면 적 152 ㎡ 평형 ∙ 매매계약의 목적물인 부동산을 특정하기 위하여 표시하는 항목으로, 목적 부동산에 대한 정확한 사항을 기입하여야 할 것이며, 해당이 없는 부분은 공란 표기( 또는 )를 해야 한다. ∙ 계약서의 서식의 빈칸을 작성할 경우에는 항상 기입되는 글자 앞에는 여백이 없어야 할 것이다. ∙ 계약서의 서식의 작성에 있어서 첨가할 경우 논란의 대상이 될 수 있는 항목은 우측 여백에 공란 표기를 하는 것이 바람직할 것이다. ∙ 소재지 : 상세히 기입하되, 행정구역명의 약자보다는 공식명칭을 기입하는 것이 바람직하며, (예: “서울시”보다는 “서울특별시”로 기재) 동․리 명칭은 법정동․리를 기입하는 것이 바람직하다. ∙ 면적 : 공부를 기준으로 기입하는 것이 바람직하며, ㎡ 단위 또는 평(坪) 중 한가지만 기입해도 된다. 물론 한 가지만 기입할 경우 나머지 항목은 공란 표기를 해야 할 것이다. ∙ 지목․구조․용도 : 공부(토지대장 또는 건축물대장, 등기부)를 기준으로 기입하는 것을 원칙으로 하되, 실제와 다른 부분이 있는 경우에는 다음과 같이 특약사항에 표시할 수 있다. 특약사항란 기재사례 상기 매매계약 목적 부동산의 공부상 지목은 전이나 현재 대로 사용하고 있음. ∙ 매매계약에 있어서 그 목적물과 대금은 반드시 계약체결 당시에 구체적으로 특정될 필요는 없고 이를 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 족하다고 할 것이다(대법원 1993.6.8. 선고 92다49447 판결 참조). ∙ 매매대금을 산정함에 있어 평당가격을 정하여 매매대금을 산출하였다고 해서 바로 수량을 지정한 매매로 되는 것은 아니다. 민법 제574조에서 규정하는 "수량을 지정한 매매"라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는 것이므로, 토지의 매매에 있어 목적물을 등기부상의 평수에 따라 특정한 경우라도 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고, 평수에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상토지를 특정하고 그 대금을 결제하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 이를 가리켜 수량을 지정한 매매라 할 수 없는 것이다(대법원 1993.6.25. 선고 제3부판결92다56674). 따라서 수량을 정한 매매가 되기 위해서는 특약사항에 다음과 같은 내용을 추가하는 것이 바람직하다. 특약사항란 기재사항 이 거래에 포함된 토지의 거래가격은 평당 oo만원으로 산정한 것으로 계약 면적과 지적측량을 통한 실제면적에 차이가 있을 경우 매도인과 매수인은 잔금시 이를 정산하기로 한다. ∙ 환지된 토지를 거래하는 경우에는 목적물의 표시에 있어서는 종전의 토지의 표시만으로는 부족하고 환지된 토지의 표시를 하여야 하며 또한 그 부동산을 평가함에 있어서도 환지된 토지를 기준으로 평가하여야 할 것이다(수원지법 1984.3.3. 선고 83라168 제1민사부결정 : 확정 및 대법원 1990.5.25. 선고 89다카14998 판결 참조). 따라서 환지의 경우 다음과 같은 특약사항을 기재하는 것이 바람직할 것이다. 특약사항란 기재 사례 이 계약은 환지예정지로 지정된 상태에서 거래되는 것으로, 목적 부동산 란에 표기된 소재지 등은 환지를 받을 토지를 기준으로 하되, 매도인은 매수인에게 환지예정지 지정 이전의 부동산을 양도하기로 한다. ∙ 환지예정지는 향후 청산절차를 거쳐 그 면적과 청산금 등이 결정되는 것으로 거래당시의 면적과 환지확정 이후의 면적이 달라지거나 청산금에 대한 귀속 문제로 다툼이 발생할 가능성이 많다. 따라서 사전에 특약사항으로 다음과 같이 기재하여 분쟁의 소지를 최소화 하는 것이 바람직하다. 특약사항란 기재 사례 - 정산을 하지 않기로 약정하는 경우 이 계약은 환지예정지로 지정된 상태에서 거래되는 것으로 환지 확정으로 인한 청산금 관련 권리와 의무는 매수인에게 귀속하기로 약정하며, 토지 면적 증감이 있더라도 거래당사자 모두는 상대방에게 이의를 제기하지 않기로 한다. 특약사항란 기재 사례 - 확지 확정 후 정산하기로 약정하는 경우 이 계약은 환지예정지로 지정된 상태에서 거래되는 것으로 환지 확정으로 인한 발생한 청산금에 대한 권리와 의무는 매도인에게 귀속되며, 환지 확정으로 토지 면적에 증감이 있을 경우 이 계약에서 정한 평당 단가를 기준으로 정산하기로 한다. ∙ 매매계약 목적 부동산이 토지 1필지 중 일부일 경우 또는 건물 1동 중 일부일 경우에는, 토지나 건물의 면적 란(또는 소재지 란도 가능) 및 특약사항란에 다음과 같이 기재한다. ☼ 토지 및 건물 면적란 기재 사례 ooo㎡ 중 남측 xx㎡ (또는 ooo평 중 남측 oo평) 특약사항란 기재 사례 이 거래는 상기 매매계약 목적 부동산 총 ooo㎡ 중 남측 xx㎡에 대한 거래임. ∙ 매매계약 목적 부동산이 부동산의 소유권 지분일 경우에는, 토지나 건물의 면적란 및 특약사항란에 다음과 같이 기재한다. ☼ 토지 및 건물 면적란 기재 사례 ooo㎡ 중 xxx분지 oo지분(또는 xxx평 중 xxx분지 oo지분) 특약사항란 기재 사례 이 거래는 상기 매매계약 목적 부동산 전체 중 일부 지분에 대한 거래로서, 거래 지분은 총 ooo㎡ 중 ooo분지 xx로 한다. ∙ 매매계약 목적 부동산이 여러 필지로 구성되어 있는 경우에는 소재지란과 특약사항란에 다음과 같이 기재한다. ☼ 소재지란 기재 사례 xxx동 xx번지 및 oo번지, 00번지(총 x필지) 특약사항란 기재 사례 상기 매매계약 목적 부동산은 총 x필지로서, xx번지는 oo㎡, oo번지는 xx㎡, 00번지는 xx㎡임. ∙ 매매계약 목적 부동산이 수십 필지로 구성되어 있어 특약사항에 그 지번을 모두 기입하는 것이 불합리한 경우에는 소재지란에 다음과 같이 기재하고, 다음과 같은 양식의 「거래 대상 부동산 목록」을 첨부한다. 이때 첨부한 「거래 대상 부동산 목록」은 거래계약서의 일부로 보는 것으로 계약서와의 사이에는 간인을 해야 한다. ☼ 소재지란 기재 사례 xxx동 xx번지 및 oo번지 외 xx필지(별첨 거래대상 부동산목록 참조) ☼ 거래 대상 부동산 목록 양식(사례) No 종류 소재지 지번/동호수 면적 지목/용도 비고 1 토지 oo도 oo군 oo읍 oo리 xx-xx xx,xxx㎡ 임야 - 2 건물 oo도 oo군 oo읍 oo리 ooo-oooo xx,xxx㎡ 주택 - . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 총계 - xx필지/동 xx,xxx㎡ - - ∙

출처 : 최수길과 함께하는 부동산중개와 뉴타운/재개발/재건축

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