『묵시적 갱신』
주택이나 상가에 임차한 임차인의 경우 계약기간 만료시기가 되면 향후 거취에 대하여 한번쯤은 고민하지 않을 수 없다. 현 상태 그대로 계속 거주하거나 영업을 한다고 했을 때 계약서를 다시 써야 할지? 아니면 그대로 있어도 될지? 또는 계약해지 통고를 하고 싶은데 언제 임대인에게 통고를 해야 할지 등 생각이 많아질 것이다. 오늘은 계약기간이 만료되더라도 현 상태 그대로 영업을 지속하고자 할 때 알아야 하는 상가건물임대차보호법 상 묵시적 갱신의 요건과 효력을 알아보고자 한다. 『묵시적 갱신』에 대한 조항은 민법과 주택임대차보호법 그리고 상가건물임대차보호법에 적시되어 있지만 그 요건과 효력 면에서 약간의 차이가 있다 보니 혼동하는 경우가 있는데 이번 기회에 명확하게 알아두면 좋을 듯하다.
민법 상의 묵시적 갱신
먼저 민법 제639조에서 말하는 『묵시적 갱신』에 대하여 알아보자.『묵시적 갱신』이란 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용 수익을 계속하는 경우 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것을 말한다. 그러나 당사자는 해지의 통지를 할 수 있다. 이 해지 통지는 “상대방이 통지를 받은 날로부터 임대인이 해지통지를 한 경우에는 6개월, 임차인이 해지통지를 한 경우에는 1개월이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.”라고 되어 있다.
주택임대차보호법 상의 묵시적 갱신
그렇다면 민법의 특별법인 주택임대차보호법 제6조에서의 『묵시적 갱신』과는 어떠한 차이가 있을까? 주택임대차보호법 상의 『묵시적 갱신』에서는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하겠다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인 측에서는 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 해지통지나 계약조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에 자동 묵시적 갱신이 되는 것은 동일하지만 기존 계약기간과 관계없이 임대차 존속기간은 2년을 보장받게 된다.
또한 주택임대차보호법 제6조의 2에 근거한 묵시적 갱신에 의해 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하게 된다. 민법과 달리 임대인은 임차인에게 일방적으로 해지통지를 할 수 없다. 따라서 임대인측면에서는 상당히 불리한 입장에 서게 된다. 단, 임차인이 차임을 2기 이상 연체한 경우와 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여서는 묵시의 갱신이 적용되지 않는다. 결국 주택임대차보호법은 상대적으로 사회적 약자인 임차인의 권익을 보호해주는 차원에서 만들어진 법률이라 하겠다.
상가건물임대차보호법 상의 묵시적 갱신
상가건물임대차보호법 제10조를 보면 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 되어 있으며, 임대인이 임차인에게 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간 이내에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 임대차 존속기간은 1년을 보장받는다.
묵시적 갱신이 된 경우 주택임대차보호법과 동일하게 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통지를 할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 다만 상가건물임대차보호법 제10조 제1항의 계약갱신거절 사유에 해당하여 임대차가 계약기간 중 해지된 경우에는 묵시의 갱신을 인정하지 않는다.
상가건물임대차보호법 제 10조 제1항의 계약갱신거절 사유를 보면
1. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우
⇒ 3번을 연속해서가 아니라 임대차 기간 동안 3번의 차임 연체한 사실
2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
⇒ 용도와 다르게 사용하거나 할 사실 등)
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
⇒ 임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
⇒ 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
⇒ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위한하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
이러한 사유가 있을 경우에는 임대를 거절할 수 있도록 정하고 있다.
상가건물임대차보호법 상 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. 그렇지만 묵시적 갱신에 관해서는 이러한 규정이 없으므로 임대차 기간이 5년을 초과하더라도 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인의 갱신거절이나 또는 조건변경의 통지가 없었다면 임대차는 묵시적 갱신이 되어 보증금과 차임은 전 임대차와 동일한 조건으로, 존속기간은 1년으로 갱신된다는 점을 명심해야 한다.