不動産去來에 있어서 에스크로우(Escrow)제도

不動産去來에 있어서 에스크로우(Escrow)제도
Ⅰ. 서 론
부동산을 매입하기 전에 필수적으로 검토해야 하는 권리관계를 당사자가 스스로 판
단하여 거래하기는 위험부담이 부담이 있고, 지금의 중개 현실에서 일부는 중개업
자를 통해서 1차적으로 도움을 받지만, 권리관계가 복잡한 물건의 경우는 이를 정
확히 분석하기에는 한계가 있고1), 이러한 물건을 중개하는 중개업자의 측면에서 보
면 위험부담을 안고 중개하는 결과가 되고, 매수인의 입장에서도 위험부담을 안게
된다. 하지만 현재 부동산거래에서 사고가 발생되어 그 피해자가 배상받을 수 있는
손해배상은 민사상의 손해배상소송을 제외하고는 그 피해 배상에 대하여 사회적 보
장시스템은 매우 취약한 상태라 할 수 있다. 이런 문제에 대한 인식을 바탕으로 그
동안 미국에서 오랜 역사 속에 정착해 온 에스크로우 제도와 권원보험의 도입에 대
한 의견이 꾸준하게 제시되었다.
에스크로우(Escrow)2)는 재융자, 어음거래,사업매각,사업자산매각,주류매매면허의 이
전등 많은 다양한 종류의 거래와 관련이 있지만, 특히 부동산매매분야에서 가장 광
범위하게 사용된다.3) 여기서는 부동산 거래에서 에스크로우가 어떤 역할을 하는지
* 법무사, 용인송담대학 법률과 겸임교수
1) 중개업자에 의한 부동산 권리분석에 대한 신뢰( 최인섭 외, 부동산 서비스와 거래의 선진화방안, 건교부,2001.
241면)
구분 빈도 유효페센트
그렇다 284 35.6%
아니다 514 64.4%
합 계 798 100%
2) 에스크로우의 역사는 봉건시대로 거슬러 올라가며, 에스크로우의 개념은 초대 영국 평법으로 편찬되었는데,
그 어원은 프랑스에서 모든 서류들이 “escroue(scroll:두루말이)”의 형태로 사용된것에서 비롯되었다(Sandy
Gadow(이성근 역), 에스크로우 제도의 모든 것, 부연사, 2000, 21면.)
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에 관해 다룬다. 이하에서눈 미국에서 시행되고 있는 에스크로우제도의 일반론을
소개하고, 우리나라의 부동산 거래에서 에스크로우제도의 적용시 문제점과 적용방
안를 살펴보고자 한다.
Ⅱ. 에스크로우제도의 일반론
1. 에스크로우의 개념
에스크로우는 중립적인 제3자 또는 중립적인 기관이 쌍방대리인의 자격으로 매매에
관련된 보증금이나 보증 또는 그 대상이 되는 자산과 관련서류의 일체를 계약이 종
료될 때까지 보관하는 것을 의미한다.4)
부동산거래에 있어 당사자간 권리이전과 그에 대한 대금지급완료까지는 많은 시간
과 서류제출이 필요한데, 최종 마무리하기까지 어느 한쪽에서 이행불능 등의 사고
가 났을 경우 다른 한쪽은 여러 가지로 피해를 입게 된다. 특히 매수인의 입장은
더욱 불안한 지위에 있게 된다.5)그리하여 최종권리이전과 대금지불완료 시점까지
중립적인 제3자가 개입하여 그러한 모든 절차를 주관하고 당사자간에 직접 주고받
는 일이 없게 함으로써 어느 한쪽이 이행을 못할 상황이 되더라도 다른 한쪽이 그
러한 피해를 당하지 않도록 장치를 해놓은 것을 에스크로제도라 할 수 있다.
이러한 에스크로우제도는 부동산 거래가 발전된 사회일수록 필수적으로 요구되는
것으로 미국에서 처음 실시되었다. 매수인과 매도인간에 계약이 성립되면, 중개업자
가 에스크로우 회사를 방문하여 매매계약서와 보증금을 전달하게 되며 이때 바로
에스크로우가 개설된다.
3) Sandy Gadow(이성근 역), 에스크로우 제도의 모든 것, 부연사, 2000, 20면.
4) 이성근, 우진형, 에스크로우제도의 도입 및 그 활성화방안에 관한 연구, 부동산정책연구 1호,2001. 57면.
5) 우리나라에서는 이러한 관행으로 인해서 매수인은 계약이 체결되는 시점에서부터 소유권이전등기가
완전히 설정되는 시점까지 많은 위험에 노출되어 있는 것이 사실이다. 그 기간 동안 매도인이 부
동산을 ‘제3자에게 근저당권을 설정하거나 소유권이전등기를 해도’ 매수인으로서는 이를 막을 방법
이 없어 매수인의 매매대금 완불에도 불구하고 매매 부동산에 관한 매수인 앞으로의 소유권이전등
기가 불확실해지게 되는 것이다. 또한 매도인의 채권자 등 제3자가 부동산을 가압류, 가처분 해버
리는 경우가 발생한다면 매수인은 그로인한 피해를 떠안게 된다.
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2. 에스크로우의 유효(성립)요건
에스크로우는 매도자의 권리증서와 매수자의 매수대금을 교환함으로써 매도인의 권
리가 이전되는 서면계약에 거래당사자들이 동의할 때 존재하게 된다.
에스크로우에서 매도자와 매수자는 계약당사자 또는 본인이 되고, 금융업자가 관련
되어 있다면 금융업자도 에스크로우의 보호를 받을 필요가 있는 계약당사자가 된
다. 대부분의 에스크로우 절차가 시작될 때는 부동산 매매 계약서와 보증금 영수증
이 있어야 한다. 나중에 에스크로우 지침서가 첨부되는데, 계약당사자들의 뜻에 따
라 작성된 지침서에 계약당사자들이 서명을 하면, 법적으로 완전한, 구속력이 있는
에스크로우 계약이 성립된다. 계약당사자가 자신이 서명한 계약조건들에 따라야 하
는 것처럼 에스크로우 직원도 에스크로우 지침서에 조건들을 따라야 한다.
에스크로우 계약이 성립되려면 아래와 같은 사항들이 충족되어야 한다.
(1) 구속력 있는 계약
매수인과 매도인 사이에 구속력이 있는 계약이 있어야 한다. 그 계약은 구매계약,
보증금 영수증, 토지계약, 선택권, 교환계약 또는 다른 법적 구속력을 가지는 것이
라 할 수 있다.
(2) 조건부 인도
에스크로우 회사에 이전증서가 조건부로 인도되어야 한다. 이전증서에는 부동산 매
매와 관련되는 제반 비용 일체, 매도인이 매수인에게 부동산의 소유권을 양도한다
는 증서, 융자서류 및 기타 요구되는 서류들이 포함된다.
(3) 제3의 독립적인 당사자
매도인과 매수인을 쌍방대리 하는 제3의 독립적인 당사자가 존재해야 한다. 일반적
으로 이 제3의 독립적인 당사자는 에스크로우 회사가 된다.
3. 에스크로우의 필요성
가. 에스크로우제도의 가장 큰 장점은 동시이행의 효과가 있다는 점이다. 동시이행
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의 효과란 에스크로우 회사가 매수인에게 돈을 지급하는 동시에 매도인에게 소유권
의 이전등기가 이루어짐을 의미한다.
그러므로 에스크로우는 이해당사자들의 금전에 대한 적절하고 합법적인 관리와 부
동산 거래의 동시이행을 보장해 줄 수 있을 것이다.
나. 매도인과 매수인 등의 매매당사자들이 합법적으로 매매가 종결될 때까지 매매
대금 등 금전을 직접 거래하지 않기 때문에 우리나라 부동산 시장에서 발생될 수
있는 부동산 거래 사기 사건들을 사전에 방지할 수 있다.
다. 에스크로우 회사에 소유권 이전에 필요한 모든 업무를 맡기는 경우에는 모든
것을 한 곳에서 관리하기 때문에 업무진행이 일률적이며 절차가 신속ㆍ정확하다.
또한 의뢰인의 돈과 중요한 문서들이 이해관계가 없는 제3자, 즉 에스크로우 회사
의 법적인 책임 하에 안전하게 맡겨진다.
라. 부동산의 소유권이 이전되기 전에 부동산의 모든 조건이 충족되었는지 감시해
주고 자금과 문서의 교환소 역할을 제공해 준다.
마. 부동산 거래의 투명성이 확보되는 효과를 볼 수 있어 정부차원에서는 취득세,
등록세, 양도소득세 등 징수 가능한 세원의 누수를 방지할 수 있다.
바. 권원보험 제도를 에스크로우 제도와 아울러 도입한다면, 부동산 소유권 및 목적
부동산에서 발생될 수 있는 하자들에 대해 해당 부동산의 매수인이 보호를 받을 수
있다.
사. 우리 나라 부동산 시장에 이미 도입된 주택저당유동화제도를 운영할 때, 본 에
스크로우제도가 많은 도움이 될 수 있다. 그 이유는 소비자가 융자를 받을 경우 복
잡한 서류의 정리 및 금전배분을 에스크로우 회사에서 담당하여 금융기관과 상호
보완적 역할을 수행할 수 있어 부동산 거래의 원활을 꾀할 수 있기 때문이다.
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4. 에스크로우 직원의 업무
에스크로우 직원은 매수인과 매도인 모두에게 개인 비서와 같은 역할을 수행한다.
따라서 법에 따라 지침서에 정해진 사항을 준수해야 하고, 별도의 에스크로우 계좌
에 계약금 등의 돈을 안전하게 예치해야 하며, 업무상 알게된 기밀을 발설하지 않
도록 해야 한다. 에스크로우 직원은 공정하게 일을 처리하고 에스크로우를 종결하
는데 필요한 모든 사무적인 일을 수행한다. 그 일 가운데 몇 가지는 다음과 같다.
① 예비보고서를 작성한다.
② 지불 요구서(payoff demands)와 금융기관으로부터 수취인 청구서(beneficiary
statement)를 수령하고 지불한 신탁증서를 다시 돌려줄 것을 요청한다.
③ 새로 융자를 얻을 금융기관으로부터 지침서와 융자서류를 수령한다.
④ 물건에 설정된 기존의 하자들(Liens)을 말소하기 위한 문서를 수령한다.
⑤ 서류와 자금보관에 대한 영수증을 발행하고 별도의 계좌에 자금을 예치한다. (만
약, ＄1,000나 그 이상의 계약금이 며칠 이상 에스크로우에 맡겨진다면 계약자는 이
자수익률이 높은 예금 계좌에 예치해줄 것을 요청해야 한다)
⑥ 세금, 이자, 임대수익 등을 배분한다.
⑦ 매수인과 매도인의 에스크로우 지침서6)를 정리하고 모든 문서가 제대로 작성되
었는지 확인하며 언제 거래를 종료할 것인지를 결정한다.
⑧ 매수인과 금융업자를 권원보장보험에 가입시킨다.
⑨ 화재보험 증서가 매수인에게 적시에 이전되었는지 확인한다.
⑩ 양도증서, 신탁증서, 변호사 위임장, 부채의 인수, 재양도 등과 같은 필요한 서류
를 등기한다.
⑪ 거래와 관련된 당사자에게 자금과 서류를 나누어 주고 최종 종결내역서(final
closing ststement)를 작성한다.
6) 에스크로우 지침서 작성시 필요한 사항,교환방식(삼자교환발법, 지연교환등) 등에 대한 자세한 사항은 이성근
역, 전게서 209면 이하 참조
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5. 에스크로우 수수료의 부담주체
1회의 거래에서 에스크로우 수수료는 권원보장보험비용을 제외한 모든 일반적인 에
스크로우 서비스에 대한 대가로 총 거래비용으로부터 계산된다. 누가 그 수수료를
지불할지는 각 지역마다 내려오는 관습에 따른다. 어떤 지역에서는 관습적으로 매
수자나 매도인 한쪽에서 권익과 에스크로우 수수료를 지불하며, 다른 지역에서 관
습적으로 매도인과 매수인이 각각 반반씩 지불한다.
부동산 매매수수료를 협상할 수 있는 것과 같이 에스크로우 수수료를 누가 지불할
것인지도 협상할 수 있다. 매매계약서에 서명하기 전에 나중에 분쟁이 일어나지 않
도록 매도인과 매수인은 누가 에스크로우 수수료를 지불할 지 결정해야 한다.
6. 에스크로우 진행 일정표
하나의 전형적인 에스크로우는 존재하지 않으며 모두가 조금씩 다르다. 그러나 에
구입대금과 권리양도증서와
에스크로우비용 에스크로우비용
매수인 ----------→ 에스크로우 직원 -----------→ 매도인
권리양도증서 ∥ 구입대금
․에스크로우지침에 따른다.
․ 기존의 권리를 말소한다.
․비례배분을 계산한다.
․증서를 작성한다.
․서류와 돈을 지급한다.
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스크로우 끼리는 많은 유사성이 있어서 소위 ‘전형적인’ 에스크로우 일정표를 만들
어 볼 수도 있다.
이 표는 다양한 에스크로우 활동에 얼마만큼의 시간이 소요되는지 알려준다.
7. 에스크로우 회사
미국에서 에스크로우 회사의 설립은 부동산국,주식회사국,보험회사국,은행감독국, 변
7) 미국은 우리나와는 달리 일반적으로 주택을 나무로 하고 있고, 대략 10여년이 지나면 주택에 Trrmite(일명
희개미라고 불리는 해충으로 정확하게 우리나라의 흰개미는 아니다)의 활동이 활발해져 건물을 부식시키기 시
킨다. 다라서 과거에 하던 흰개미 조사는 건물의 지층과 그 이면에 국한하여 단지 희개미를 조사하는 것이었
는데, 오늘날 흰개미 조사는 그 보다 훨씬 포괄적인 것으로, 그 용어도 흰개미 조사에서 “건축물 상의 해충
관리조사(Structural Pest Control Inspection)"라고 부르고 있다. 그러나 대부분의 사람들은 예전의 용어에
익숙해서 아직도 이것을 흰개미 조사라고 부르고 있다 (이성근 역, 전게서, 80면 참조).
전형적인 에스크로우의 일정표
주 활 동
1 에스크로우 개설
2-4
예비권원보고서 요청
융자 물색
5-6
융자 신청 완료
선취권, 판결, 문제점 등을 위한 예비권원보고서 확인
흰개미 조사 보고서(termite Inspection report)7)검토
6-8
에스크로우 지침서 준비
융자 서류 서명
매수인 : 치러야 할 잔액 예치
매도인 : 증서와 에스크로우 지침서에 서명
8-10
에스크로우 종료
문서의 등기
매수인의 돈 인도
기존 융자와 잡비 지불
양도증서를 매수인에게 인도
종결 보고서의 준비
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호사국 중 어느 한 기관으로부터 허가를 받아야 가능하다. 이러한 에스크로우 회사
들은 권원보험회사(title insurance company)의 자회사 형식으로 운영되기도 하며,
이와는 달리 독립적으로 운영되기도 한다. 에스크로우 대리업무에 대한 면허는 법
인에 한해 주어지며,개인은 면허를 받을 수 없다. 면허를 받은 법인은 지불능력이
있어야 하며 2만5천달러 상당의 보증증서를 제출해야 한다. 돈이나 유가증권을 다
루는 법인의 모든 고용인은 그를 고용하는 법인에 일정액의 보증금을 제출해야 한
다.
Ⅲ. 미국의 부동산거래와 에스크로우
1. 미국의 부동산계약 절차
미국도 부동산거래를 할 때에는 부동산중개인이 매매계약이 체결되도록 주선하고
당사자들의 여러 가지 번거로운 일들을 도와주는 역할을 한다.
미국에서 일반적인 부동산계약의 절차는 다음과 같다.8)
부동산중개인을 통해 매물을 소개받은 매수인이 물건에 대한 조건 및 정보를 제시
하고 매도인이 그 조건에 이의가 없으면 매매를 수락하게 되고 매매계약의 모든 조
건을 수락하지 않을 경우에는 매도자가 원하는 반대조건을 매수인에게 다시 제시할
수 있으며 서로간의 오퍼(Offer)를 통해 매입자와 매도자가 서로 불일치 되는 조건
을 서로 조정해서 최종적으로 당사자간의 합의가 이루어지면 계약이 성립하게 된
다.
거래당사자들이 계약서에 서명하면 부동산중개인은 매매계약서와 매수인이 지불한
계약금을 에스크로우 회사에 보내어 에스크로우가 정식으로 개설되면 계약금은 에
스크로우 회사의 신탁계좌에 입금된다.
8) 구자춘, 권원보험과 에스크로우제도의 비즈니스 모델에 관한 연구, 건국대학교 대학원 부동산학과,
석사학위청구논문, 2004. 29면.
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2. 에스크로우의 진행과정
가. 에스크로우 개설
매도인과 매수인 사이에 무든 매매 조건이 합의되어 당사자들이 계약서에 서명하
고, 그 계약서를 에스크로우 회사에 보내지게 되면 에스크로우 회사는 에스크로우
계약에 앞서 에스크로우 지침서, 당사자의 신상명세서, 각종 정부 보고서류 등을
준비한다. 이러한 에스크로우의 개설은 부동산 매매와 관련된 매도인, 매수인, 금융
업자, 혹은 부동산 중개업자 어느 일방에 의해서도 가능하다. 부동산의 최종 매매계
약사 계약서에 서명하면서 위임받은 사람은 누구든지 에스크로우를 개설할 수 있
다.9)
나. 사전권원조사와 보고서(Preliminary Title Search Report)
매수인이 주택을 구입하기 위해 계약서를 작성할 때, 계약서 양식에는 계약 체결
후 10일 이내에 사전 권원 보고서10)에 대해 이의를 제기하지 않으면 자동적으로 승
인한 것으로 간주한다는 문구가 있다.
여기서 사전 권원 보고서는 매수인이 매도인의 주택을 구입할 때, 그 매도인의 부
동산이 어떤 상태에 있는가를 보여주는 보고서이다.
에스크로우가 개설되면, 에스크로우 직원은 권원 조사를 신청하게 된다. 본 권원
조사를 통해서 현재의 소유주가 법적으로 완전한 소유권을 가지고 부동산을 매각하
는지, 부동산을 거래함에 있어서 하자는 없는지 여부를 조사하게 된다.
다. 주택자금대출자의 요구(Lenderꡑs Demand) 및 매수인의 대출요구 있는 경우
매도인이 소유하고 있던 주택을 팔기 위한 에스크로우가 시작되면, 자금대출자는
전에 이 주택을 구입할 때 대출을 받았던 자금의 잔여분에 대한 청산을 요구한다.
9) 이하 “ 에스크로우 진행과정”에 대한 설명은 이성근 역, 전게서, 51-55면 정리함.
10) 권원조사(Title Search)에 대한 자세한 내용은 이성근 역, 전게서 57면 이하 참조.
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이것을 주택자금대출자의 요구라고 한다.
이 경우 만일, 매도인이 조기상환에 대한 벌칙이 있는 자금대출을 받은 것이라면,
매도인은 그에 대한 벌칙을 이행하여야만 현재의 에스크로우를 완료할 수 있다.
한편, 에스크로우가 시작되면 판매관리인(Selling Agent)이 대출담당자에게서 매수인
의 대출을 처리한다. 그 후 바로 에스크로우 회사의 담당자에게 대출담당자의 연락
처를 알려주면 에스크로우 담당자는 대출담당자와 접촉을 통하여 대출에 필요한 모
든 서류를 작성하고 이 대출이 허가되는 대로 대출증서에 서명할 수 있도록 도와
준다.
라. 자금의 예치(Deposit of Funds)
계약당사자들의 조건들이 충족되고 나면, 에스크로우 담당자가 매수인에게 매도인
으로부터 구입하는 주택에 대한 자금을 에스크로우에 예치시킬 것을 요구한다.
마. 보험의 가입
에스크로우가 시작되고 어느 정도 과정이 마무리되면 판매대리인은 매수인이 새로
구입한 주택에 대해 화재보험, 재난보험 등에 가입할 수 있도록 보험대리인을 선정
한다. 그리고 에스크로우 담당자에게 이 보험대리인의 이름과 전화번호를 통보해
준다. 에스크로우 담당자는 보험대리인과의 접촉을 통해 보험금액을 산정한 후 청
산서(closing statement)에 보험금액을 표시하고, 청산시에 매수인이 지불하도록 한
다.
바. 신탁증서의 등록(Recording of Trust Deed)
대출이 허가되고 대출증서에 서명하고 나면 그 주택이 위치한 지역의 등기소
(recording office)에 가서 등기를 한다. 미국의 경우는 일련번호로 등기되기 때문에,
나중에 이 주택의 권리에 대하여 법적인 문제가 발생하게 되면 우리 나라에서 물권
의 등기와 마찬가지로 시간상으로 등기가 앞선 사람의 권리가 우선하게 된다.
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사. 자금의 지급(Disbursement of Funds)
에스크로우 절차가 다 진행되어 등기까지 필하게 되면 에스크로우에서 매도인에게
돈을 내주는데 이를 자금의 지급이라고 한다. 이때 에스크로우는 자금을 받아갈 권
리가 있는 모든 당사자들, 예를 들면 부동산 중개인, 채권자, 보험회사 등에게 돈을
배분하여 지급하게 된다.
아. 에스크로우 청산서 분배
에스크로우가 청산되면 바로 이 에스크로우 청산서의 사본을 매수인, 매도인, 중개
업자에게 각각 분배해야 한다. 이 증서에는 매수인과 매도인이 지출한 모든 비용이
자세히 기재되어 있다.
에스크로우 증서에 대해 서명을 마쳤을 경우에는 매수인과 매도인 어느쪽 당사자도
자기 마음대로 그 합의 내용을 변경할 수 없다. 단 하나의 절차가 수정이 되더라도
매수인과 매도인 쌍방이 그 수정에 대해 함께 서명을 해야 한다.
종종 에스크로우가 종결되지 못하거나 취소되는 경우가 있는데 이때 발생되는 중요
한 문제점은 이미 에스크로우에 예치된 보증금을 누구에게로 지불하느냐 하는 것이
다. 일단 최근의 매매계약서에 서명을 한 경우 에스크로우 종결일자도 정해지는데
이를 위반할 경우에는 지연 당사자는 책임을 지고 벌칙을 감수해야 한다. 매수인이
융자를 받지 못했을 경우 물건 자체의 커다란 하자가 있거나 에스크로우 종결시까
지 총족시켜야 할 조건을 한쪽의 잘못으로 충족시키지 못했을 경우, 에스크로우는
매도인, 매수인, 양자간의 합의에 의해서 취소될 수 있다.
한편, 각종 서류의 등기 및 자금배분이 끝나면 에스크로우 직원은 에스크로우가 종
결되었다고 간주하고 막바지 조정 및 추가 사항에 대한 최종청산 내역서를 작성한
다. 그리고 나서 에스크로우 직원은 청산서와 함께 권원보험,화재보험,약속어음, 그
밖의 유효한 서류들은 매수인,매도인 및 금융대금업자에게 한부씩 발송한다. 이해관
계인들이 수령하게 되는 서류들은 아래와 같다.
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Ⅳ. 우리나라의 부동산거래
1. 우리나라의 부동산거래방식
현재 우리나라에서, 토지 건물 등 부동산의 매매계약을 이행하는 방식을 보면, 대개
매매계약일에 매매계약서를 작성하고 매수인이 매도인에게 계약금(대개 매매대금의
10%)를 먼저 지급하고 도중(대개 매매대금의 40%)을 지급하고, 계약일로부터 1개월
정도 될 무렵에 잔금(대개 매매대금의 50%)을 지급하고서, 계약일로부터 부동산매
도용 인감증명서, 등기필증 등 소유권이전등기에 필요한 구비서류를 받아 등기소에
소유권이전등기를 신청하는 것이 관행으로 되어 있다.14)
한국과 미국의부동산매매계약의 방식을 비교해 보면 다음과 같다.
11) 캘리포니아 토지권원 협회보험(Califonia Land Title Association:CLTA)증서란 캘리포니아주에서 처음으로
도입사용하고 있으며,현재는 네바다주나 아리조나 주에서도 사용되고 있다.
12) 미국토지권원협회(American Land Tile Association :ALTA)보험은 원래 대규모 융자기관들이 통일된 권원
보험을 필요로 하여 고안된 보험이며, 물건의 조사로써만 확인가능한 하자들을 보장한다.
13) RESPA(Real Estate Settlement Procedure Act)란 “1974년 부동산양도절차법”의 약자인데, 이 법은 부동
산 양도비용을 조정할 목적으로 입안되었다. 이 법은 1974년 미국에서 전국적으로 융자사용자를 보호하기 위
하여 제정된 부동산절차법으로서 대출과 관련하여 부당한 수수료를 청구하지 못하도록 규정하고 있음.
14) 박종연, 현행 부동산 매매방식의 중대한 문제점과 개선 방안, 법률신문, 2001; 구자춘, 전게논문, 62면.
서 류 매수인 매도인 대금업자
CLTA11)보험증서 원본 - -
ALTA12)보험증서 - - 원본
RESPA 13)내역서 사본 사본 원본
매매증서 원본 - -
화재보험증서 사본 기존서류 원본 원본
약속어음 사본 - 원본
양도증서 원본 - -
신탁증서 - - 원본
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<표> 한국과 미국의 부동산매매계약의 비교15)
15) 수잔 장, 미국의 부동산거래와 에스크로우 제도, 부동산정책연구 제3집 제1호, 2002,145면, 구자춘,전게논문,29
면 재인용.
한국 미국
1
부동산매매계약당시
주요관계자
매도인,매수인,부동산중개인,
필요에 따라 은행
당사자, 부동산중개인,은행,에
스크로우회사, 권원보험회사,
변호사(필요에 따라)
2 계약서작성
당사자, 부동산중개인, 법무사
(필요에 따라)
당사자, 부동산중개인(계약서
작성후 게약서를 토대로 에스
크로우 지침서,에스크로우 개
설)
3 계약당사자확인방법
계약서작성 전, 계약당사자여
부와 대리인인 경우 위임장,
인감증명서, 주민등록증 확인
등기열람보고서를 통해 게약
장사자가 확인,증서(양도증서,
신탁증서증)의 서명시 본인서
명을 공증을 통해 확인
4
매매목적물검증 및
확인방법
매수인이 직접 등기부등본,건
축물관리대장, 토지대장, 도시
계획확인원등의 기본 서류의
열람을 통해 소유권,압류,가압
류, 가등기, (근)저당권등 권리
관계를 확인함
권원보험회사에서 작성한 등
기열람보고서를 통해 소유자
이름,재산세액수,체납된 액수,
담보설정, 지역권,대지면적,약
속,조건,제한규정등을 확인
5 대금지급방식
매수인이 매도인에게 직접지
급(계약금, 중도금,잔금을 순
차적으로 지급함)
매수인이 에스크로우에 계약
금과 잔금을 입금시키고 등기
가 이전되면 에스크로우 회사
에서 매도인에게 대급지급
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이와 같이 부동산거래에 있어 당사자간 권리이전과 그에 대한 대금지급완료까지는
많은 시간과 서류제출이 필요한데, 최종 마무리하기까지 어느 한쪽에서 이행불능
등의 사고가 났을 경우 다른 한쪽은 여러 가지로 피해를 입게 된다. 이러한 문제를
사전적으로 예방하기 위해 에스크로우 제도의 필요성이 대두되는 것이다 (Ⅱ.3. 에
스크로우의 필요성 ).
2. 우리나라 에스크로우시장 현황
현재 우리나라 에스크로우 시장현황을 보면 에스크로우 제도가 처음 소개된 것은
1980년대 후반이고 그것도 부동산학을 연구하는 학자들에 의한 학술적 개념 소개
정도가 전부였다.
에스크로우 제도와 관련된 법률적인 규정은 부동산 중개업법 제19조 2에 계약금 등
의 반환채무이행의 보장이 있으나, 이는 거래당사자에게 권고하는 수준에 머물고
있어, 에스크로우의 장점을 충분히 살리지 못하고 있다.16)
우리나라에서 부동산 매매와 관련한 에스크로우 서비스는 2004년이 원년이라고 할
수 있다. 현재는 대한공인중개사 협회17)와 하나은행18)이 에스크로우서비스를 시작
했지만 아직까지 본격적으로 에스크로우 시장이 확대되고 있는 상황은 아니며, 언
론을 통해 서비스의 시작을 공표 했지만 서비스 마케팅을 통한 본격적인 참여는 아
직 이루어지고 있지 않다. 현재 도의 도입 초기 단계에 있는 우리나라 에스크로우
시장의 가장 큰 특징은 미국의 에스크로우 시장과는 다르게 금융기관 주도의 시장
이 열리고 있다는 사실이다.
16) 조중집, 국내 에스크로우와 권원보험의 시장 현황에 관한 연구, 한성대학교 석사논문, 2002, 49면.
17) 대한공인중개사협회의 에스크로우 서비스 비즈니스 모델에 대한 자세한 내용은 구자춘,전게 석사학위논문,40
면 이하 참조.
18) 하나은행의 에스크로우 서비스 비즈니스 모델에 대한 자세한 내용은 구자춘,전게 석사학위논문,46면 이하 참
조.
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3. 에스크로우제도 적용에 있어서 문제점
기존 거래 관행과 다르게 새로운 제도에 대한 거부감이 문제가 될 수 있다. 특히
에스크로우제도를 이용하게 되면 이에 따른 수수료부담과 기타 권원보험료등 비용
증가가 문제될 수 있다.
또한 지금까지는 당사자간에 부동산 매매계약을 하면 계약금을 바로 받고 얼마 후
에 (10-15일 내에) 중도금을 받아 급한 대로 쓸 수 있는데, 에스크로우 제도가 도입
되면 그 종결시까지는 예치해 놓아 그 동안 금융이용을 할 수 없는 실정이 된다.
또한 에스크로우회사의 신용도 문제가 될 수 있다.
따라서 국내 현실에 맞는 에스크로우 모델이 정착되기 위해서는 전제조건과 함께
그와 관련한 법률적인 규정도 정비되어야 할 것이다.
4. 에스크로우제도 활성화를 위한 전제 조건
가. 필요성인식을 위한 홍보
권원보험과 에스크로우 제도가 활성화되기 위해서는 일반 재중의 권원보험에 대한
인식이 무엇보다도 중요하다. 부동산 거래사고는 손해보험과 관련된 일반적인 사고
에 배해서 발생빈도가 낮은 것은 사실이지만 거래사고에 따른 금전적인 손실은 다
른 어떤 사고와도 비교 할 수 없는 특징이 있다. 따라서 권원보험제도에 대해서도
인식 할 수 있도록 꾸준한 대중홍보와 마케팅이 필요하다 할 것이다.
나. 관련법률의 정비
에스크로우 제도가 정착되기 위해서는 에스크로우 사업 주체의 자격요건, 영업범위,
권한과 법적 책임, 이들의 고객에 대한 배상책임확보방법 등을 법적으로 명확하게
할 에스크로우 제도와 관련한 법적 근거조항이 신설되어야 할 것이다. 현재 우리나
라 부동산중개업법19)에서는 계약금등의 반환채무이행의 보장에 대한 규정이 있으
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나, 이는 거래당사자에게 권고하는 수준에 머물고 있을 뿐 에스크로우 제도와 관련
한 구체적인 근거는 없다.
다. 전문성 확보
권원조사 및 에스크로우 업무수행을 위해서는 부동산관련 전문 지식과 경력을 가진
인력의 확보 및 권원조사를 위한 전산시스템의 구축도 권원보험의 활성화를 위해
필요하다. 에스크로우 서비스는 부동산거래와 관련하여 발생하는 업무를 효율적으
로 처리해야하므로 부동산등기업무를 담당하는 법무사 등 전문가들이 일정수 이상
참여한 형태의 에스크로우 회사가 설립된다면 전문성확보 및 효율적인 서비스가 제
공될 수 있을 것이다.
Ⅴ. 결론
권원보험과 에스크로우는 부동산 거래사고를 예방하기 위한 미국의 제도이다.
따라서 다른 나라의 제도를 도입하기 위해서는 그 제도와 우리의 현실 사이에서의
절충이 필요하다고 본다. 현재 우리나라의 등기제도는 등기의 공신력을 인정하지
않고 있으며 등기관도 등기신청서류에 대한 실질적 심사를 하지 아니함으로 등기와
실체가 다른 부실등기가 발생할 여지는 여전히 존재하고 있다.
부동산거래사고는 그 손해의 파급효과가 클 뿐만 아니라 부동산의 가액이 일반적으
로 막대하므로 부동산거래사고를 사전에 예방하기 위한 제도적 장치를 마련하여야
할 것이다. 부동산거래사고에 따른 피해보상제도롤 사후적으로 우리나라는 공무원
에게 고의 또는 과실이 있는 경우에 한하여 국가배상청구권을 인정하고 있지만 피
19) 第19條의2 (契約金등의 返還債務履行의 보장) ①仲介業者는 去來의 安全을 보장하기 위하여 필요하다고 인
정하는 경우에는 去來契約의 이행이 완료될 때까지 契約金 또는 中途金(이하 이 條에서 "契約金등"이라 한다)
을 仲介業者 또는 第3者의 名義로 金融機關, 第35條의2의 規定에 의한 共濟事業을 하는 者, 信託業法에 의한
信託會社등에 預置하도록 去來當事者에게 권고할 수 있다. ②第1項의 規定에 의하여 契約金등을 預置한 경우
賣渡人·賃貸人등 契約金등을 受領할 수 있는 權利가 있는 者는 당해 契約을 解止한 때 契約金등의 반환을 보
장하는 내용의 金融機關 또는 保證保險會社가 발행하는 保證書를 契約金등의 預置名義者에게 교부하고 契約
金등을 미리 受領할 수 있다.
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해자가 등기공무원의 고의 또는 과실을 증명하기는 쉬운 일이 아니다.
따라서 부동산거래에 있어 사고에 대한 사전 예방적 조치를 여러 가지 생각할 수
있지만 에스크로우 제도도 하나가 될 것이다. 향후 우리나라 부동산 거래제도의 개
선과 발전을 위해서 에스크로우제도를 우리 현실에 접목시킬 수 있는 방안을 빨리
찾는 것이 필요할 것이다.

 

 

 

1. 중개 및 에스크로 의뢰

매매계획   부동산유형(예: 아파트), 거래희망지역, 자금계획 및 이전시기를 결정하여 매매에 대한 계획을 수립합니다. 중개의뢰   계획수립 후 에스크로 가맹점에 매도인은 매물을 매도 의뢰하거나 매수인은 매수 의뢰를 합니다. 추가적으로 에스크로 가맹점으로부터 보험, 대출, 등기 및 자금이체서비스 등 신한부동산에스크로서비스에 대한 자세한 정보를 제공받으실 수 있습니다. 특히, 대출가능금액에 관한 대략적인 정보를 바로바로 제공받을 수 있습니다. 이때 에스크로 가맹점이 신한부동산에스크로서비스 가맹점인지를 반드시 확인하여야 하며 신한부동산에스크로 홈페이지에서도 검색할 수 있습니다. 에스크로의뢰   해당부동산을 매매하기로 결정한 매매당사자(매도인 & 매수인)들은 추가적으로 신한부동산에스크로서비스 이용에 합의하였을 경우 이를 에스크로 가맹점에 에스크로 의뢰를 합니다. 의뢰시 거래부동산에 대한 표시사항, 계약사항, 인적사항, 점유사항 및 대출신청금액에 대한 정보를 에스크로 가맹점에 제공해야합니다.

2. 에스크로 가입

의뢰결과 통보   보험인수여부 및 대출가능금액에 대한 결과를 에스크로 가맹점으로부터 통보를 받습니다. 가입여부통보   의뢰결과를 통보받은 후 에스크로 가맹점에 에스크로 가입여부를 통보합니다. 가입통보시 매도인과 매수인은 신한부동산에스크로 홈페이지에서 정보를 제공받을 수 있는 아이디와 비밀번호를 제공받습니다. 특히, 매수인은 매매대금을 입금해야할 신한은행계좌번호를 부여받습니다. 거절통보시 에스크로는 종료됩니다. 이때, 에스크로계약을 체결하기전에는 에스크로 의뢰 결과에 대한 자세한 사항을 볼 수가 없습니다.

3. 계약금 및 보험료

계약금 입금   부여받은 신한은행계좌번호로 매수인은 지정 일짜에 계약금을 입금합니다. 이때, 스튜어트코리아로부터 입금요청에 대한 정보를 추가적으로 제공받습니다. 보험료 입금   부동산거래안심보험료로서 부여받은 신한은행계좌번호로 매수인은 지정 일짜에 계약금과 함께 보험료을 입금합니다. 이때, 스튜어트코리아로부터 입금요청에 대한 정보를 추가적으로 제공받습니다.

4. 계약

계약체결 및 계약금 수령   계약일에 스튜어트코리아, 매도인, 매수인, 에스크로 가맹점, 은행원 및 지정 법무사들이 모여 매매계약서, 에스크로계약서, 보험청약서, 대출계약서 및 신탁계약서를 각각 해당당사자들과 계약을 체결하고 보관합니다. 또한, 계약체결과 동시에 매도인은 계약금을 수령하게 됩니다. 등기서류제출   에스크로 기간동안 ①신탁등기(계약시) → ②신탁말소등기(잔금시) → ③소유권이전등기(잔금시) → ④근저당설정등기(대출시)가 이루어진다. 따라서, 등기에 필요한 모든 관련서류를 계약과 동시에 스튜어트코리아 또는 지정 법무사에게 제출하여야 합니다. <매도인이 제출해야할 서류>    주민등록증사본, 인감증명서3통(은행보관용, 신탁등기용, 매도용), 매도용인감증명서 1통, 인감도장, 주민등록초본2통, 등기 권리증, 통장사본 <매수인이 제출해야할 서류>    막도장, 주민등록초본1통    근저당설정(채무인수)시: 인감증명서1통, 인감도장, 주민등록초본1통 사전권리분석서 및 보험가입증명서   계약체결 후 동양화재홈페이지에서 이에 대한 사항을 볼 수가 있습니다. 보험증권   동양화재는 매수인에게 계약체결과 동시에 보험증권과 영수증을 첨부하여 우편으로 발송하면 2~3일 후에 받아볼 수가 있습니다.

5. 중도금

중고금 입금   부여받은 신한은행계좌번호로 매수인은 지정 일짜에 중도금을 입금합니다. 이때, 스튜어트코리아로부터 입금요청에 대한 정보를 추가적으로 제공받습니다.

중간권리분석   입금 후 중간권리분석을 실시하여 이상이 없을 경우 매도인에게 중도금이 지급됩니다.

6. 잔금일 소유권이전

잔금 및 기타비용 내역 통지   지정 잔금 입금일 전에 잔금 및 등기비용에 관한 내역 및 입금요청에 관한 정보를 제공받습니다. 단, 중개수수료와 기타 관리 및 공과금등은 에스크로 가맹점으로부터 추후 통지를 받습니다. 잔금 및 기타비용 입금   부여받은 신한은행계좌번호 및 지정 법무사계좌로 매수인은 지정 일짜에 잔금 및 등기비용을 입금해야하며, 대출을 의뢰했다면 잔금입금일에 신한은행 해당영업점에 찾아가 대출금을 수령하여 잔금을 입금해야 합니다. 잔금수령 및 소유권이전   최종권리분석을 실시하여 이상이 없을 경우, 매도인은 잔금을 수령하게 됩니다. 그와 동시에 신탁등기를 말소하고 소유권이전등기 및 근저당설정등기(대출시)를 실시합니다.

7. 에스크로 종결

에스크로종결서   모든 자금의 흐름에 대한 결과를 포함한 에스크로종결서를 매도인과 매수인은 수령하게 되고 특히, 매수인은 새로운 등기권리증을 수령하게 되면 에스크로는 종결이 됩니다. 이때, 에스크로가입시 부여받은 신한은행계좌번호도 종료가 됩니다.