농지취득 및 전용에 대한 내용 및 절차

 

농지취득 및 전용에 대한 내용 및 절차

농지취득 및 전용에 대한 내용 및 절차

주거용 부동산 시장의 침체와 신행정수도이전,기업도시등 풍부한 개발재료에 따라 토지시장및 농지경매에 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 농지가 각광을 받는 것은 투자금액이 크지 않고 농사외에도 농지전용 및 형질변경후에 주말농장이나 전원주택등 다양한 용도로 사용할 수 있기 때문이다. 농지를 경매로 구입할 때 주의할 점과 전용에 따른 절차를 2회에 걸쳐 알아보기로 한다.

▶농지취득자격증명제도

농지를 일반매매 또는 경매로 취득할 때는 ‘농지취득자격증명제도’에 의해 취득해야 하는데 이는 농지매수인의 농지 소유자격과 소유상한을 확인 심사하여 적격자에게만 농지취득을 허용하므로써 비농민의 투기적 농지취득을 규제하여 경자유전의 실현을 도모키 위함이다.

이 제도는 농지법 제8조, 농지법시행령 제10조에 의거해 ‘농지취득자격증명’을 강제하는 규정으로 당해 농지매매의 효력발생요건이 되며 농지의 소유권이전등기에 필수적인 증명으로 농지소재지 관할 시,구,읍,면에서 발급하고 있다.

‘농지취득자격증명’을 발급받을 수 있는 사람은 ▲농업인,농업인이 되고자 하는 사람▲농지법 제37조규정에 의한 농지전용허가를 취득한 자등으로 되어 있다.

‘농지취득자격증명’을 발급받기 위해서는 농지취득자가 증명신청서 및 농업경영계획서를 작성, 관할 행정기관에 신청하면 접수일로부터 4일이내 가부를 서면으로 통지받는다. 증명발급신청시 농지취득자격증명신청서, 농업경영계획서, 주민등록등본, 농지원부등본, 농지전용허가를 받은 사실을 입증하는 서류등을 첨부해야 한다.

농지취득시 주의해야 할 점은 취득한 농지를 본인의 농업경영에 이용하지 않을 경우 이를 처분해야 한다. 매년 1회이상 정기적으로 시, 군, 구청장의 책임하에 농지이용실태를 조사함으로써 이를 이행치 않을 경우 대상농지, 처분의무기간등을 명시하여 처분의무를 통지하고 처분명령을 어기면 토지가액의 20/100에 해당하는 이행강제금을 매년 부과하고 있다.

▶용도지역별 주택건축 가능범위

농업진흥구역내에서는 특별한 경우를 제외하고는 경작이외의 용도로 전용할 수 없다. 그러나 농사를 전업으로 하는 무주택세대주가 농업인주택을 건립하는 경우 2백평한도내에서 농지전용을 허용해 준다. 전업농으로 자격을 취득하려면 농지법시행령제34조4 항에 의거 전가족이 해당농지나 이웃읍면에 거주해야 하고 땅구입후 최소한 1년간 농사를 지어야 한다.

또한 집을 짓고도 최소 303평이상의 농지를 소유해야 하기 때문에 결과적으로는 503평이상 농지를 소유해야 한다. 땅값이 가장 싼 농업진흥구역에 집을 짓는 것은 재테크면에서 가장 유리한 방법으로 농민에게만 주어지는 특권이다. 농업보호구역은 외지인이 마음대로 땅을 구입할 수 있으나 주택건축만을 목적으로 구입하면 안된다.

농림부는 96년 4월 무분별한 농지전용을 억제하기 위한 지침을 마련함으로써 전업농의 자격을 갖추지 못한 외지인이 농업보호구역안의 농지에 건축하는 것은 규정에 관계없이 사실상 거의 불가능하다. 비농업진흥구역의 농지는 국토이용관리법상 관리지역으로 분류되며 ‘토지이용계획서’에서 확인할 수 있다.

관리지역의 농지는 대지가 아닌 땅에 주택을 건축할 경우 가장 쉽게 이용되는 땅으로 농지전용도 가장 용이하다. 주택건축을 목적으로 농지에 전용허가를 신청할 때는 최대 303평까지 가능하나 건물의 바닥면적을 기준으로 통상 5배전후 규모에 한해 전용을 허용(시,군별 기준이 상이함)하고 있고 신고만으로 건축이 가능한 주택규모가 60평이하이므로 303평 상한선규정이 아니더라도 300평이상 전용허가를 받기가 어렵다.

귀농 또는 전원생활을 영위하기 위해서는 농지를 구입한 후 농지를 전용해야만 집을 지을 수 있다. 지난 호에 이어 농지 및 임야전용에 대한 세부절차를 알아보도록 한다. 보전임지 임야는 기본적으로 농업진흥지역 농지와 같은 자격요건을 갖출 경우에만 주택건축을 목적을 한 용도이전이 허용된다. 다만 전용면적은 주택만 짓고자 할 때는 181.5평, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 453.7평범위내에서 전용을 허용하고 있다.

준보전산지의 임야는 관리지역 논밭의 경우와 용도변경 요건이 같으며 형질변경신청서는 관할 시,군청 또는 영림서에 제출한다. 준보전산지의 임야에 집을 짓기 위한 형질변경은 전답의 전용과정과 같다. 다만 농지의 경우는 건물이 완공돼야 전용절차가 완료돼 지목이 대지로 변경되지만 임야는 시설공사가 30%이상(기초공사후 벽체가 마무리 될 때) 진척되면 준공허가를 신청할 수 있다.

임야 형질변경의 경우는 용도변경 제한기간이 5년이며 형질변경 사업기간은 1년으로 허가일로부터 3개월이내에 사업에 착수해야 한다.

농지는 전용허가절차가 끝나기 전에 권리를 양도할 수 없지만 임야는 허가를 받은 후 권리승계가 가능하다. 형질변경시 준보전산지는 평당 5,217원 보전산지는 6,793원 산지전용제한지역은 10,452원의 대체산림자원조성비를 내야 한다.

▶농지전용허가절차

1. 농지매매계약

계약을 체결하는 즉시 토지대금의 상당부분(통상 3분의2이상)을 지불하고 지주로부터 ‘토지사용승낙서’를 교부받아야 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서도 전용허가를 신청할 수 있다. 토지사용승낙서는 토지의 이용권을 넘겨주는 것으로 사실상의 소유권포기나 마찬가지이므로 이에 상당하는 대금을 지불하지 않으면 사용승낙서를 받기가 쉽지 않다. 잔금은 전용허가가 나온 후 지불하면 된다.

2. 전용허가신청

농지전용허가신청은 농지소재지 농지관리위원회(읍,면)확인을 거쳐서 시,군을 경유하게 된다. 농업진흥지역의 경우 907평, 농업진흥지역밖, 즉 관리지역의 논, 밭은 3,024평미만규모에 대해 시,군청에 전용허가권한이 있고 그 이상규모는 도청에 신청해야 한다.

3. 대체농지조성비와 농지전용부담금 납부

논, 밭을 대지로 전환하는데 따른 개발이익을 환수하고 농지감소에 따른 대체농지조성을 위한 기금적립을 위해 경지정리가 안된 기타농지전용시에는 평당34,049원의 대체농지조성비를 징수한다.

4. 소유권이전등기

대체농지조성비를 납부한 후 관할 등기소에 소유권이전등기를 신청한다.

5. 착공

전용허가를 받아 농지를 취득하면 취득일로부터 2년이내에 목적사업(주택건축)에 착수하도록 되어 있다.

6. 건물준공

농지전용허가를 받아 주택을 건축할 때는 공사가 끝나 건물에 대한 준공검사절차를 마쳐야 농지전용절차가 완료된다.

7. 지목변경등기

건물준공검사가 끝나야 이를 근거로 지목변경등기가 이뤄져야 비로소 지목이 논밭에서 대지로 바뀐다.

단 농지전용허가를 받아 주택을 건축하면 농지전용절차가 완료된 날로부터 8년이내에는 거주용이외의 용도로 사용할 수 없다.

전용허가 신청시 필요서류

∙ 농지전용허가신청서
∙ 전용목적등을 기재한 사업계획서
∙ 전용하고자 하는 농지의 소유권을 입증하는 서류(토지등기부등본이 원칙이나 소유권이전등기를 하기 전이라면 지주의 사용승낙서로 대체한다)
∙ 전용예정구역이 표시된 지적도 등본
∙ 농지전용과정에서 토사의 유출등 인근에 예상되는 피해를 방지하기 위한 피해방지계획서