권리금’의 실체

권리금’의 실체

보통 기존 임차인이 사용 중에 있는 상가용 건물을 다시 임차할 때, 흔히 권리금 명목의 금전수수가 있는 경우가 많다. 또 계약은 30평으로 했는데 실제 사용면적(전용면적)은 20여 평 밖에 되지 않는 경우가 대부분이다. 초보 임차인들이 겪는 대표적인 당황스런 경우이다. 건물은 전용부분과 공용부분으로 구별된다. 건물(주거용, 상가용 포함)의 일부 공간을 임차할 때는 전용공간과 공용공간을 같이 임차하게 되어 있다. 전용공간이 10평이었는데 계약면적(전용면적+공용면적)이 15평 내외가 되는 경우는 당연한 것이다. 임차료와 관리비 계산은 계약면적에 따라서 계산된다. 상가에 권리금은 ‘필수’ 상가의 경우, 보통 전용률(계약면적에서 전용면적이 차지하는 비율)이 70~85%내외이다. 오피스텔이나 업무용빌딩의 경우, 전용률이 54~65% 수준밖에 되지 않는다. 주거용 아파트의 경우는 70~75% 내외이다. 즉 우리가 34평형 아파트를 분양받는다 하더라도 실제 전용공간은 24평 내외이고 나머지 면적은 복도, 관리사무소, 경비실 등 공용공간이다. 그래서 임차를 할 때는 전용면적과 계약면적을 같이 보아야 한다. 상가 임대차를 하는 데 있어서 또 하나 유의해야할 사항이 있다. 권리금은 상가에 필수적으로 따라온다. 권리금은 속칭 ‘바닥권리금’, ‘시설권리금’, ‘영업권리금’ 등으로 구분되기도 한다. 예컨대 실평수 10평 내외 음식점을 운영하기 위해서 차임을 확인해보니 보증금 2000만 원에 월차임이 100만 원이란다. 그런데 권리금이 6000만 원이라고 했다. 보증금과 월차임은 건물 소유자에게 들어가고, 권리금은 전(前) 임차인에게 들어가는 금원이다. 임차계약 만료 후 보증금은 돌려받을 수 있지만, 권리금은 다음 임차인이 없다면 받을 곳이 없다. ‘시설권리금’은 그 전 임차인이 설치해 놓은 냉난방시설, 주방시설 등을 그대로 사용할 경우, 그 시설을 새로 설치해야하므로 일정액의 시설권리금을 부담하는 것은 당연한 것처럼 보인다. ‘영업권리금’은 특정한 영업장소에 대해서 이미 많은 고객들에게 알려 놓았기 때문에 다음 임차인이 수월하게 영업을 할 수 있다. 그래서 동종유사한 업종으로 변경할 경우, 권리금 수수는 타당성이 있어 보인다. 또한 권리금이 높은 구획일수록 실패 확률이 낮은 경우도 많이 볼 수 있다. 총 투자금 대비 수익을 계산하자 그런데 시장에는 비이성적인 권리금이 존재하는 경우도 있다. 신축건물에 기존 임차인이 존재한 적이 없었는데도 권리금이 있는 경우(바닥권리금)가 있고, 기존 시설을 모두 뜯어내고 전혀 다른 업종으로 개업해야 하는데도 동일액수의 권리금을 주어야 하는 경우도 대부분이다. 임대차기간이 종료되어서 기존 임차인을 쫓아내고, 다음 임차인에게 건물소유주가 권리금을 받는 이상한 경우도 종종 있다.   시장 경험이 많은 임차인들은 총 투자금(임차료+권리금)대비 수익(운영수익+매도권리금)이 어떻게 될 것인가를 계산하지만, 초보 임차인들은 권리금을 계산해 넣지 않아서 낭패를 보는 경우가 많다. 상가를 활성화 시켜놓을 경우, 매도시 권리금이 임차기간동안 운영수익의 총합보다 오히려 클 수도 있지만, 반대로 영업부진으로 폐업하고자 할 때는 권리금을 한 푼도 건지지 못할 수도 있다. 물러나 생각해보면 ‘소유권매도차익’이 소유자의 입지 선점의 결실이라면, ‘권리금’은 명목이 어찌되었든 임차기간 임차인이 노력한 또 다른 보상이 아닐까 생각한다. 2011.12.2