부동산 ‘투자시장’ 들여다보기

부동산 ‘투자시장’ 들여다보기

 

부동산시장은 실수요와 투자 시장으로 구분된다. 실수요시장은 상대적으로 경기의 영향을 적게 받는다. 중고 아파트 매매, 임대시장, 상가 임대시장 등이 대표적이다. 공장증설, 이전, 신설 등도 꼭 필요한 시장이다. 실수요시장은 ‘현시점’에서 구매자가 실제 사용, 수익하고자 하기 때문에 안정적이다.
반면 투자시장은 전혀 다르다. 미래 실수요를 위해서 ‘미래’를 보고 투자하는 것이다. 투자에는 ‘미래 가격’을 보는 것과 ‘미래 가치’를 보는 게 있다. 종국적으로 미래가격이 의사결정기준이어서 시장 수급상태에 따라 매우 민감하게 반응한다. 공급이 제한된 상태에서 수요(가수요 포함)가 늘어나면 곧바로 가격이 올라간다. 아파트 분양권시장이 대표적이다.

실수요는 현재, 투자는 미래가치를 본다

‘미래가치’를 보고 투자하는 경우로는 개발 중인 토지시장을 들 수 있다. 가치에는 입지가 가장 큰 영향을 미친다. 가치는 ‘수익능력’으로 표현할 수도 있다. 특정 입지가 얼마나 많은 수익을 낼 수 있는가에 달려있다. 현재 시점에서 수익을 낼 수 없는 입지라 하더라도 개발이 시작된 후 5년 뒤에는 100의 수익을 낼 수 있는 입지가 있고, 10년 후에는 다시 1000의 수익을 낼 수 있는 입지가 있다. 가치는 가격과 다르게 수요와 공급에 의해서 결정되는 것보다 해당 지역의 개발 정도와 속도에 따라서 더 크게 영향 받는다.
물론 명확히 구별되기 어려운 경우도 있고, 가격의 등락에 따라서 가치가 뒤따르는 경우도 많다. 어쨌든 실수요시장의 핵심은 신중함에 있고, 투자시장의 핵심은 선점과 순발력에 있다. 실수요는 현재를 보는 것이고, 투자는 미래를 보는 것이기 때문이다.
우리 주변에 있는 부자 중에 부동산으로 부자가 된 분들을 흔히 볼 수 있다. 부동산으로 부자가 되고 싶은 분들은 더 많이 볼 수 있다. 선택은 명확해졌다. 가격을 쫓아다닐 것이 아니라 미래가치를 높이거나 그런 입지를 선점하는데 있다. 가격이 오를 것인가를 생각할 것이 아니라 어떻게 해야 가치가 높아질 것인가를 생각하는 것이다.

미래가치 높이거나 입지를 선점하라

부정형의 토지를 인접 토지 소유주와 일부 교환 등을 통해 정방형으로 바꾸는 일, 맹지 소유자가 인접 도로에 접할 수 있는 길을 확보하는 일, 상가를 매각하기 전에 최적의 상가 임차인을 확보하는 일, 권리관계가 복잡한 경매물건을 경락받아 정리하는 일, 매입할 토지에 접한 토지 중에 국가 소유 토지(구거, 도로 등)를 저렴한 점용료를 사용하여 넓히는 일, 상가구획을 주변 배후지를 고려해 10평 내외의 소규모로 나누는 일 등 주변을 꼼꼼히 살펴보면 재테크 여지를 쉽게 찾을 수 있다.
조금 더 나아가면 개발지를 선점하는 것이다. 벌써부터 주변 혁신도시 토지를 분양받아서 전매하는 경우가 크게 늘었다. 눈을 조금만 들어서 살펴보면 새만금 개발지는 상당부분 진행되었고, 행정복합도시(세종시)는 우여곡절 끝에 다시 원안대로 정리되어 이제 초기단계에 있다.
마지막 투자 단계는 실제로 개발(시행)해 가치를 완성하는데 있다. 투자는 늘 위험투성이고 주변에 부정적인 표현도 많다. 하지만 부자가 되기 위한 의미있는 행동 중에 대표적인 것만은 부정할 수 없다.

2011.12.2