분양권 전매방법

분양권 전매방법

 

계약전 체크사항.

1. 분양계약서를 매도자로부터 받고

    분양사무실(분양사무실이 없으면 시행사사무실)로 전화하여 분양자의 계약내용의 진위를

    확인한다.
2. 납입연체와 융자금액,은행, 기타 압류등 권리제한사항을 확인한다.
3. 입주일자 임박시는 입주예정일자를 체크한다.
4. 분양권 명의이전이 제한되는 예정일자를 체크한다.

   (특히 조합아파트는 명의이전이 안되는경우가 많고 입주후에두 장기간 명의이전이 안되는 경우

     가 많으니 설명에 조심 !!!.)

계약서 작성
1. 매도자의 분양권계약서와 건설시행사의 내용과 진위 일치시 계약서를 작성한다.
2. 서식 분양권매매계약서, 확인설명서를 작성한다.
3. 쌍방의 신분증을 확인한다.(위조 신분증의경우도 중개사의 일부책임-대법판례)
4. 계약금을 주고 영수증과 계약서를 서로 교환한다.

***계약내용의 주요 체크포인트
1. 계약불이행시 책임사항을 기재하고 주지한다. 계약금포기 또는 배액 반환.
2. 중개수수료의 지불책임을 기재하고 주지한다. 특히 계약해지시 수수료지불책임.
3. 조합아파트는 청산금문제를 기재한다. 추가부담 또는 개발수익금 수령권한.
4. 샷시, 추가옵션의 계약금이 있는지 확인하고 인계한다.
5. 학교부담금, 등 각종 부담금의 여부를 확인하고 인계한다.
6. 융자금의 중도상환수수료,대출신용보증료여부를 확인하고 인계한다.

잔금지불
1. 매도자의 인감증명,주민등록등본,분양게약서,대출금통장,신분증,인감도장을 요구한다.

    * 인감증명.주민등본 각2통

    - 건설시행사,은행채무인계용. 조합토지지분이 있는경우는

       부동산매도용인감 1통 ,주민등본1통 추가

    - 토지등기상 내용변경이 있는경우는 주민등록초본1통 추가) 
    * 매수자 인감증명,주민등록등본 각 3통(건설시행사,은행채무인계,양도신고용)
2. 구청에 검인받는다.
3. 은행에 채무인계인수를 한다.(이자정리 할 것.)
4. 건설시행사에 명의이전한다. (중도금연체여부와 연체이자 정리할 것)
5. 잔금을 지불하고 영수증과 교환한다.
6. 조합토지지분이 있으면 등기명의이전 서류를 교환한다.(법무사를 입회할 것)
7. 양도신고서를 작성하고 매수자의 인감증명,분양계약서사본을 첨부하여 매도자에게 인계한다.

 

양도신고서는 폐지되었으나 2개월내 신고하면 10% 감면혜택이 있고 양도신고서를 제출하지 않으면 추후 세무서에서 사실조회를 했을 경우 애로가 있을 수 있음.

기타 상가나 오피스텔은 토지의 소유권과 건물준공의 책임여부가 어떠한지 체크를 하여야 중개사고나 분쟁을 방지 할 수 있습니다.

 

 

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♠전매제한기간중 분양권 전매가 예외적으로 허용되는 경우는 어떤 경우인가요?

① 세대원의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학 또는 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역(수도권 제외)으로 이전하는 경우
② 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
③ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우
④ 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위(분양권)를 그 배우자에게 이전하는 경우

 

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분양권 전매계약중의 대리인선임에 대해서는..

 

계약시(계약서 작성과 도장)
- 대리가능 위임장(본인인감첨부)과 본인신분증 지참

명의이전시 (분양권명의변경 :모델하우스)
-매도인 :대리불가
-매수인 :회사규정에 따름
-은행융자승계시 : 매도,매수인 대리불가

매도인 인감2~3통 주민등록등본 3통
매수인 인감2~3통 주민등록등본 3통

서류는 상황에 따라 틀려질수 있습니다.
만약, 융자까지 승계하는 전매일경우 은행에서
인감과 등본을 또 요구하니까 개수가 늘어납니다.

인감등본은 양쪽 모두 4~5통을 떼면 무난합니다.

 

 

요약하면..

분양권 전매 절차

 

1.분 양  계 약	아파트 분양 당첨 후 건설회사와 분양계약을 체결한 후 분양권 전매
2.매 매  계 약	매도자와 매수자가 중개업소나 직거래로 계약함
3.매매계약서 검인	매도자 또는 매수자 한 명만 방문  - 장소 : 시·군·구청 지적과  - 서류 : 아파트분양계약서, 매매계약서 4통
4.은행대출 승계	매도자와 매수자 함께 방문  - 장소 : 대출 받은 금융기관  - 서류 : 매도자 → 분양계약서, 통장, 신분증, 인감도장　              매수자 → 검인계약서 원본 1통, 신분증, 인감도장
5.명 의  변 경	매도자와 매수자 함께 방문  - 장소 : 건설회사 분양사무소(조합아파트는 건설회사 및 조합사무실)  - 서류 : 매도자  분양계약서, 인감증명, 등본 각 1통, 신분증, 인감도장 　           매수자  검인계약서, 인감증명 각 1통, 신분증, 인감도장
6.융자승계 완료	매수자만 방문  - 장소 : 대출 받은 금융기관  - 서류 : 분양계약서, 인감증명, 등본, 확약서 각서, 신분증

 

 

 

 

분양권 전매는 어떻게 하는가요?

질문

안녕하십니까?
얼마 전 투기과열지구에서 해제되면서
분양권 전매가 가능한 아파트 분양권을 가지고 있습니다.
미분양을 산거고 현재 시장이 안좋아 프리미엄도 제로입니다 팔릴지도 의문이고요.
하여튼 분양가격이나 조금 손해보고라도 팔려는데
분양권전매하는 방법이나 절차 좀 알려주십시요. 감사합니다

답변

1. 정부는 최근 주택시장 침체로 자산 가치 하락에 따른 경기침체 심화 우려가 높아지는 가운데, 수도권 대부분 지역에서 집값상승률이 물가상승률보다 낮고 미분양이 적체되는 등 지정 당시의 목적이 사라졌고, 투기과열지구를 해제하더라도 투기 재연 등 부작용을 최소화하기 위한 보완 대책을 이미 시행하고 있다는 점을 고려하여 강남` 서초` 송파구를 제외하고는 수도권의 모든 지역을 투기과열지구에서 해제하여 분양권의 전매가 가능한데,분양권의 전매는 주택공급규칙에서 허용되는 법정용어는 아니고 입주자로 선정된 지위를 말하며 입주자로 선정된 지위의 변경은 주택을 분양받은 자가 분양계약을 체결하고 그 지위를 타인에게 양도하여 입주자를 변경하는 것을 의미합니다.

부동산을 취득할 수 있는 권리인 분양권에 관한 매매계약을 체결한 때에는 거래당사자인 매도인과 매수인 분양권의 실제 거래가격, 매수인 및 매도인의 인적사항, 계약일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일, 소재지, 거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 아파트 소재지를 관할하는 시장.군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 하며 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 상대방이 단독으로 신고할 수 있습니다.

그리고 중개업자가 분양권에 대한 매매계약서를 작성.교부한 때에는 위 기간내에 당해 중개업자가 신고를 하여야 하는 것이며, 그 이후 신고필증을 교부받은 다음, 당사자 또는 중개업자가 시행사를 직접 찾아가 분양권전매절차를 밟으면 됩니다. 위에서 설명드린 분양권전매절차에 대하여 더 자세히설명드리면 다음과 같습니다.

2. 분양권 계약체결 .
- 장소 : 부동산 중개업소 등.

3. 계약서 검인날인.
- 장소 : 물건 소재지 관할 시, 군, 구 지적과.
- 대상자 : 양도인 방문.
- 준비서류 : 신분증, 도장, 분양계약서, 매매계약서(3통).

4. 금융기관대출채무승계동의서 .
- 장소 : 대출금융기관.
- 대상자 : 양도인,양수인 반드시 같이 해당 대출기관방문 .
- 준비서류: 양도인- 분양계약서, 검인계약서 1통, 대출통장, 인감증명서 1통,인감도장.
주민등록등본1통, 신분증
양수인- 인감증명서1통, 인감도장, 주민등록등본1통, 신분증


5. 권리의무승계.
- 장소 : 건설업체, 공사는 각 지사판매부.
- 대상자: 양도인, 양수인 같이 방문.
- 준비서류:
양도인-분양계약서,검인계약서1통,분양대금납부영수증,인감증명서1통
인감도장,주민등록등본1통,금융기관대출채무승계동의서 및 완납통장.
양수인- 인감증명서1통,인감도장,주민등록등본1통.