재건축 투자는 매도/매수 시점이 중요

재건축 투자는 매도/매수 시점이 중요

아파트 5층 이하/토지 지분이 많은 곳

 

재건축 아파트는 매도/매수 시점이 중요하다. 재건축 후 새 아파트에 입주하기를 희망한다면 기다려서 손해 볼 것은 없다. 하지만 투자가 목적이라면 재건축추진위원회가 설립되어 주민동의가 끝난 상태에서도 짧게는 4ㅡ5년, 길게는 10년씩 걸리는 재건축사업기간 때문에 오히려 큰 이익을 기대할 수가 없다. 사업추진 단계마다 또 정부의 정책변화와 부동산경기의 흐름에 따라 상승/하락을 반복하는 재건축아파트는 매도/매수 시점을 잘 잡으면 오히려 단기간에 높은 투자수익을 올릴 수 있다.

또 재건축 가능성이 거론되면 인근아파트에 비해 2배 이상 가격이 오르는 특성 때문에 투자자금 단위가 높다. 이자비용과 기회비용을 감안할 때 매도/매수 시점을 너무 장기화 하지 않는 것이 좋다. 재건축 가능성이 거론되면서 노후아파트는 가격이 오르기 시작한다. 그리고 재건축에 대한 주민들 간 동의가 어느 정도 진행되어 재건축추진위원회가 구성되면 한 단계 프리미엄이 뛰어오른다. 재건축추진위원회의 구성은 재건축사업의 시발을 알리는 첫 단계다.

두 번째 프리미엄이 오르는 시기는 안전진단을 통과하여 재건축을 해도 좋다는 판정이 날 때다. 이 시기에 부동산경기가 호황이라면 아파트값 상승률은 더 급격해진다. 안전진단을 받은 후 재건축에 대한 주민동의가 이루어져 정식으로 재건축조합이 설립인가를 받게되는 시점이 세 번째로 가격이 급격하게 오르는 시기다. 이처럼 사업이 한 단계씩 진전될 때 마다 재건축아파트의 프리미엄은 최소 몇 천만 원씩 뛰어오른다. 그러나 재건축조합이 설립되고 사업승인이 나기까지가 가장 큰 문제이고 어떻게 재건축사업이 추진되느냐에 따라 사업기간과 프리미엄 형성이 달라진다.

이 과정에서 주민 간 최종 동의가 안 되거나 조합 측과 조합원과의 갈등이 빚어지거나 시공사 선정 및 계약문제로 조합원 내부에 갈등이 생기기도 한다. 더욱이 이 시기에 정부의 정책이 바뀌거나 사업성판단이 달라지는 등 당초 기대와 다른 변수들이 생기면 재건축사업이 주춤하거나 프리미엄 상승세가 둔화되는 등 가장 많은 변화를 겪는다. 이때 잘못 투자하면 거래가 침체되고 프리미엄이 다시 떨어지면서 손해가 발생하므로 투자시점과 매도시점을 가장 잘 선택해야 하는 시기다.

일단 시공사가 선정되고 본격적인 계약이 추진되면 아파트값은 다시 오른다. 그리고 재건축이 확실하기 때문에 매물보다 투자수요가 더 많아 일시적인 매물 품귀현상도 나타난다. 이 후에 사업승인이 나고 이주비가 지급되면 다시 한 번 가격이 오른다. 사업이 확실하고 분양 및 입주시기가 결정되는 시점이므로 보수적인 투자자들이 믿고 들어오는 시기이기 때문에 매매거래가 다시 활기를 뛴다.