그린벨트에 투자하는 이유와 주의점

그린벨트에 투자하는 이유와 주의 점

 

그린벨트지역은 나중에 해제만 되면 엄청난 개발이익을 누릴 수 있기 때문에 강력한 가격상승 잠재력을 보유하고 있다. 그린벨트지역 내 땅은 개발에 여러 가지 제한이 따른다. 따라서 일반인들은 관심을 두지 않는 물건이다. 그러므로 경매에 나온 서울 및 수도권의 토지/주택은 2회 이상 유찰된 물건도 많아 잘만 고르면 시가의 60%선에서 매입이 가능하다. 하지만 그린벨트 해제예정지로 발표된 지역의 땅값은 일반매물뿐 아니라 경매물건까지도 엄청난 시가상승과 낙찰가상승을 보이고 있다. 그린벨트해제예정지 토지의 경우 대부분 첫 회 입찰에서 200%를 웃도는 경쟁률 속에서 낙찰되곤 한다. 따라서 아직 해제되지 않는 그린벨트지역 토지경매를 노리는 것이 수익률 면에서 좀 더 효과적일 수 있다. 그린벨트는 전 지역이 토지거래허가구역으로 묶여있어 일반적인 절차에 따라 구입할 경우 사전에 지자체의 허가를 얻어야 하는 까다로운 절차를 거처야 한다. 그러나 경매로 토지를 낙찰 받으면 이 같은 허가절차가 필요 없다는 장점이 있다. 다만 그린벨트 농지의 경우 낙찰 받은 후 낙찰기일까지 1주일 안에 농지자격취득증명원을 법원에 제출해야 한다.

그린벨트 내 토지를 고를 때는 그린벨트 해제 가능성이 높은 곳을 선택하는 것이 가장 중요하다. 그러나 그린벨트가 해제된다고 해서 무조건 집을 지을 수 있는 것이 아니라는 점에 유의해야 한다. 그린벨트 해제 후에도 지목이 대지인 경우를 빼곤 건축허가를 받기가 쉽지 않다. 원래 지목이 논이나 밭, 임야 등인 경우에는 형질변경 절차를 거처 대지로 지목을 바꿔야 한다. 그래서 매입 전에 해당 시, 군, 구청 건축과에 형질변경 가능여부, 즉 건물신축이 가능한지에 대해 문의해야 한다. 특히 그린벨트지역은 해제되더라도 지역여건에 따라 보전가치가 높아 보전녹지나 공원으로 지정되는 등 개발이 불가능한 용도로 다시 묶일 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 따라서 주변 경치가 수려한 곳에 위치한 그린벨트 토지나 임상이 좋고 수목이 왕성한 그린벨트 산지는 입찰을 꺼리는 것이 좋다.

그리고 해당구역이 개발제한구역임과 동시에 군사시설보호구역인 경우라면 그린벨트가 풀렸다고 하더라도 군사보호시설보호구역은 해제된 것이 아니므로 여전히 건물 신/증축에 제한을 받는다. 그리고 그린벨트에서 해제된 지역 토지라고 하더라도 반드시 해당 지자체를 방문해 해당 토지가 명확하게 그린벨트에서 해제된 곳인지 확인해야 한다.

정부가 해제예정지로 지정해 해제가 된 곳으로 언론에 소개되는 지역이라 하더라도 정확한 지번을 찾아보면 해제대상에서 제외된 곳도 있기 때문이다. 따라서 이 같은 점들에 유의하면서 그린벨트 토지 입찰에 나서야할 것이다. 그런데 그린벨트 지역을 염두에 두고 매물을 찾을 때 토지만을 고르기보다는 오히려 대지와 건물이 일괄경매로 나온 것을 낙찰 받은 것이 효과적일 수 있다. 앞에서 설명한 바와 같이 토지만을 낙찰 받았을 때는 그 지상에 건물을 짓기가 쉬운 일이 아니기 때문이다.