매매에 관한 각종 법률 서식 및 해설
[목록]
1. 부동산매매계약서 <예시문1>
1) 부동산
2) 매매
3) 매매계약의 성립
4) 계약서
5) 계약금
6) 부동산의 표시 -- 가)목적물 나)부동산의 소재지 다) 구분·면적·건물의 구조 및 용도
7) 매매대금
8) 매도인·매수인·중개업자
9)매매계약의 조건과 이행방법 -- 제1조(목적), 제2조(매매대금), 제3조(소유권 이전) 제4조(위험부담)제5조(근저당권 등 채무인수) 제6조(비용부담) 제7조(계약의 해제) 제8조(하자담보책임) 제9조(가등기특약)
2. 계약의 당사자
1) 매도인·매수인
2) 계약의 상대방이 누구인가가 왜 중요한가?
3) 대리인과 계약하는 경우 대리권 판단의 기준은? [ 위임장<예시문2> ]
3. 계약의 목적 - 매매
4. 기타사항
1) 계약의 또 다른 형태 - '각서'의 효력은? - 현금보관증, 영수증, 가계약금 등의 각종표현도 대동소이. - [ 각서<예시문4> ]
2) 위험한 매매계약 - 소유권이전등기 선이행 계약
3) 은행대출금 승계매매시 매도인·매수인의 주의할 점.
4) 매매대금을 수표나 어음으로 주고받는 경우 주의할 점. - [공시최고신청서 <예시문5> ]
5) 부동산 매매계약시 재산세·종토세 납세의무자
6) 임차인 있는 아파트 매수한 경우 특별수선충당금의 정산
7) 임차인 있는 점포·상가 매수한 경우 전임차인의 폐업신고 이행문제
8) 계약서에 기명·날인 또는 서명의 차이
9) 검인계약서
10) 계약의 이행을 강제할수 있는 공증과 화해조서 - 채무명의 [금전소비대차 공정증서 <예시문6>] [화해계약서 <예시문7>]
11) 채무이행을 보증하는 인적담보 - 연대보증계약 [연대보증계약서 <예시문8>]
12) 계약상의 권리를 이전할 수 있는 방법 - 소위 '분양권' 전매도 같은 권리 [계약채권양도 계약서 <예시문9>] [채권양도 통지서 <예시문10>]
13)신축중인 연립·다세대(빌라) 매매계약에 있어서 계약의 당사자
14) 계약체결 당사자의 주소 와 그 기능
15) 부부간의 대리계약
16) 법인과의 계약
17) 비법인 사단 혹은 재단(교회·주택조합·종중·사찰)과의 계약 [채권양도 통지서 <예시문10>]
18) 상속인들과의 부동산매매계약
19)부동산 중개업자
20) 부모가 불의의 사고로 사망한 미성년자와의 부동산 매매계약
21) 외국인(외국국적 취득자도 동일)과의 매매계약
22) 재외국민과의 매매계약
23) 매매완성후의 등기신청
24) 소유권이전등기절차
25) 매매 관련 서식
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2. 계약의 당사자 |
1. 매도인·매수인
매매계약에 있어서 계약의 당사자는 계약에서 비롯된 권리와 의무의 주체가 되고, 그와 같은 계약의 당사자가 될 수 있는 지위를 권리능력이라고 합니다. 사람은 누구나 생존하는 동안 권리와 의무의 주체가 되지만(민법 제3조), 한편으로는 누구나 상대방과 매매계약을 체결할 수 있는 능력을 가지고 있는 것으로 인정할 수 없는 경우도 많습니다. 계약을 체결할 수 있는 능력을 행위능력이라고 합니다. |
2. 계약의 상대방이 누구인가가 왜 중요한가?
진정한 소유자가 아닌 엉뚱한 사람과 부동산 매매계약을 했다고 해서 소유권을 취득할 수 없기 때문입니다. 부동산 매매계약을 함에 있어서 매수인은 반드시 등기부 등본을 통하여 소유권자를 확인하고 당사자 본인인지 그가 소유한 주민등록증 등으로 대조해야 합니다. |
3. 대리인과 계약하는 경우 대리권 판단의 기준은?
계약체결을 하는 사람이 본인이 아니고 대리인인 경우에는 위임장을 확인하는 등의 방법으로 대리권이 있는지 없는지를 반드시 확인해야 합니다. 계약을 체결함에 있어서는 당사자 본인 아닌 대리인에 의하여 행하여지는 경우도 많습니다. 대리란 대리인의 행위에 의하여 본인이 직접 그 행위의 효과를 취득하게 하는 제도입니다. |
이와 같이 대리는 본인이 대리인을 선임하여 대리권을 수여하게 되고 그 대리인이 상대방에게 의사표시를 할 때 그 행위의 효과는 당연히 본인에게 돌아가게 되는 것입니다.(민법 제114조) 본인이 대리인을 선임할 때 대리권을 주었다는 증거로서 위임장을 주는 것이 보통이며, 인감증명서를 첨부하여 그 위임장에 대한 신뢰를 인증합니다. 물론 위임장에 의하지 않고도 대리권을 줄 수 있습니다. 대리와 같은 형식과 요건을 갖춘 것으로 법인의 대표가 있습니다. 법인은 계약의 당사자가 될 수는 있지만 그 자체가 의사표시로 할 수는 없으므로 법인의 대표기관인 자연인이 의사표시로 함으로써 법인의 의사표시가 이루어지게 됩니다. 따라서 그 대표행위의 형식은 대리에서와 같이 법인을 위한 것임을 표시해야 합니다. 보통은 「○○주식회사 대표이사○○○」라는 형식으로 표시합니다. 그러나 회사를 대표하여 회사의 대표이사가 반드시 법률행위를 할 필요는 없습니다. 이사로부터 일정한 대리권을 수여 받은 지배인이나 개개의 행위에 대하여 임의대리인이 얼마든지 법률행위를 할 수 있습니다. |
3. 계약의 목적 - 매매 |
3. 계약의 목적 - 매매
계약의 목적이란 당사자간에 발생시키려고 하는 계약의 효과가 무엇인가를 말합니다. 즉 무엇을 위한 계약인가? 이것은 한마디로 사고 판다는 가장 중요한 계약의 요소를 의사표시로 나타내므로 계약서의 제목이 말해주게 됩니다. 즉 매도인은 부동산을 이전하고, 매수인은 그에 대하여 대금을 지급하기로 한다는 약속이 그 계약의 내용이 되는 것입니다.(민법 제563조) |
기타사항 |
매매계약의 당사자는 부동산을 매매하는데 있어서 부수적인 이행에 따르는 절차를 기재하고 있으나 이것들은 모두 위에서 말한 권리의무와 관련 된 것들입니다. 다시 말하면 당사자간의 채권·채무를 어떤 형식으로 구체화한다는 것으로서 이행의 절차를 쉽게 풀어나가기 위한 것들입니다. 모든 것의 이행이 잘 되어 매도인은 목적물을 인도하고 매수인은 대금을 지급하여 등기이전과 점유이전을 받으면 계약의 목적은 달성됩니다. 그러나 매매목적물에 하자가 있을 수도 있고, 대금 지급 이행을 제때 안할 경우도 있습니다. 계약 자체가 무효인 경우도 있고 취소할 수 있는 경우도 있습니다. 예를 들어 바닷가에 접한 임야라고 하여 매수인이 계약을 하고 대금을 지급, 등기까지 한 후에 주택을 건축할 목적으로 측량을 한 결과 바닷가에 접하지도 않았고 더구나 도로가 닿지 않아 접근조차 하기 어려운 오지속에 있는 엉뚱한 악산 이었다고 하면, 그 법률행위의 효력은 부인할 수 있습니다. 즉 상대방의 기망에 의하여 계약을 체결했을 때 그 표의자가 기망을 원인으로 취소하지 않는 한 그 기망이 범죄가 되는 때도 그 의사표시 내지 계약은 유효합니다. 따라서 사기에 의한 매매계약을 취소하기 위하여는 상대방에게 그러한 취지의 의사통지를 해야 원상회복과 그로 인하여 발생한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 예문을 들면 다음과 같습니다. | |
<예시문3> 통고서 | |
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※ 내용증명 우편에 의한 최고의 효력은?
내용증명이란 우체국에서 문서의 내용을 증명하는 것이기 때문에 후일 당사자 사이에 문서의 내용에 관한 분규가 일어날 염려가 없다는 것입니다. 즉 내용증명 우편물은 문서의 내용과 상대방에 도달한 일시를 우체국이 증명하여 주기 때문에 상대방에 대하여 어떠한 의사표시를 하였는가를 보여주는 증거로서 유용한 것입니다. 1. '계약'의 또 다른 형태 '각서'의 효력은? (현금보관증, 영수증, 가계약금 등의 각종표현도 대동소이) 계약서는 쌍방이 대등한 입장에서 권리와 의무를 발생시킬 것을 약정하고 문서화하고 서명·날인 한 후 각자가 그 계약서를 1통씩 보관하여, 후일의 원인증서를 삼는데 금 목적이 있다고 하겠으나, '각서'는 주로 의무자가 작성하여 권리자에게 교부하는 것입니다. | |
<예시문4> 각서 | |
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2. 위험한 매매계약 - 소유권이전등기 선이행 계약
요즈음 경제불황의 여파 때문인지 항간에서 전에 볼 수 없었던 위험한 주택이나 토지 등의 부동산 매매형태가 생겨나고 있는 것 같습니다. 예컨대, 매수인이 계약금을 걸고 정식계약을 체결한 다음, 사정상 중도금과 잔금은 은행대출을 받아 줄테니 소유권이전등기를 먼저 매수인 앞으로 해줄 것을 요구하는 경우가 그것입니다. | |
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3. 은행 대출금 승계 매매시 매도인과 매수인의 주의할 점. 매매계약시 매도인과 매수인이 은행대출금을 승계하기로 하는 경우 다음 사항에 유의하여야 합니다.
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4. 매매대금을 수표나 어음으로 주고받는 경우 주의할 점.
수표는 부도가 나면 부정수표단속법에 의한 형사책임이 따릅니다. 그러나 어음에는 이러한 제도가 없으므로 다만 민사상의 일반원칙에 따라 처리됩니다. 따라서 수표를 받는 경우 어떤 이유로든 부도가 나면 발행자나 배서인에게 형사책임을 추궁할 수 있으므로 반드시 배서를 받아야합니다. 배서란 수표의 양도인이 은행에 대하여 양수인에게 전면에 적힌금액의 지급을 청구하는 것이고, 양수인에 대하여는 은행이 지급해 주지 않으면 자신이 지급한다는 보증인 셈입니다. 따라서 수표나 어음의 앞이나 뒷면에 '배서금지' 또는 '양도금지'라는 문자가 기재되어 있으면 배서의 방법으로 양도받아서는 안되고, 지명채권 양도방식으로 받아야합니다. | |
<예시문5>공시최고 신청 | |
이와 같이 증서를 상실(분실·멸실·도난)한 경우에는 그 상실된 증서를 무효화시키고, 최후의 소지인이 증서의 상실로 인하여 행사하지 못한 권리를 행사할 수 있도록 권리를 회복시켜주는 제도가 바로 공시최고인 것입니다.
▶ 어음 등을 분실한 경우에 취할 조치 | |
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5. 부동산매매 계약시 재산세·종토세의 납세의무자
재산세와 종합 토지세는 해당과세 대상을 소유하고 있는 동안 매년 과세되는 보유과세이며 징수방법도 보통징수에 의하므로 납세의무자가 누구인지가 중요합니다. 재산세의 납세 의무자는 원칙적으로 재산세 기준일 현재 재산세 과세 대장의 소유자로 등재되어 있는 자입니다. 즉 대장과세를 원칙으로 합니다. 재산세 과세 기준일은 매년 5월 1일로 하고, 납기는 매년 6월 16일부터 6월 30일까지로 합니다. 종합 토지세의 과세 기준일은 매년 6월 1일로 하고, 납기는 매년 10월 16일부터 10월 31일까지입니다. | |
6. 임차인 있는 아파트 매수한 경우 특별수선충당금의 정산
주택매매계약에 있어서 잔금을 처리할 때 동 주택에 관한 제세공과금 및 관리비를 정산하는 것이 반드시 필요합니다. 특히 이 가운데서도 아파트관리비에 함께 포함시켜 부과하고 있는 특별수선충당금 정산이 안되어 나중에 임차인이 기간의 종료로 이사를 갈 때 임대인에게 임차인이 임대차기간동안 부담해온 아파트 특별수선충당금의 반환을 요구할 때가 있기 때문입니다. | |
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7. 임차인 있는 점포상가 매수한 경우, 전 임차인의 폐업신고이행 문제
허가를 받아 영업을 하고 있는 점포나 상가를 매매로 사거나 임차인을 교체시키는 경우, 전임차인이 폐업신고를 하지 않음으로써 그 후의 임대인이나 임차인이 그 장소에 다시 영업허가를 받지 못하여 지장이 초래되는 수가 있습니다. 왜냐하면 영업허가는 그 점포나 상가의 소유자가 별개로 따로 남게 되기 때문에 폐업신고가 되지 않는 점포나 상가에 다시 또 영업허가를 내줄 수 없기 때문입니다. | |
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8. 계약서에 기명·날인 또는 서명의 차이
자신의 이름이나 자신을 나타내는 표시를 자필로 직접 쓰는 것을 '서명'이라고 하고, 고무도장, 타자, 워드프로세서에 의한 프린트, 타인의 대리에 의한 기명 등은 모두 '기명'이라고 합니다. 서명과 기명을 구분하는 실익은 그 문서작성의 진정성을 담보하기 위해서인 바, 국가원수간의 합의서 등 아주 중요한 서류는 반드시 서명하게 되어 있습니다. 자필 서명은 도장을 찍지 아니하여도 유효하지만 기명한 경우에는 반드시 날인하여야 합니다. 그리고 보통도장과 인감도장을 날인했을때의 차이는 그 진정성에 있다고 봅니다. 누구든지 인감증명서를 첨부한 인감도장을 날인하면 후에 그러한 계약을 맺은 기억이 없다거나 본인의 것이 아니라는 구실을 붙일 수가 없게 됩니다. | |
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9. 검인계약서
부동산등기특별조치법(1990. 9. 1 시행)은 부동산거래에 대한 실체적 권리관계에 부합하는 등기를 신청하도록 하기 위하여 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결하는 자는 급부의 이행이 완료된 날로부터 60일 이내에 소유권이전신청을 해야하고 그 계약서에 부동산 소재지 관할 시·군·구청장의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 합니다.(제1, 2, 3조) 부동산 양도자중 양도소득세 과세대상자는 검인계약서를 일정기한내에 관할세무서에 제출해야 합니다. 부동산 취득자나 양도세 과세 대상이 아닌 양도인은 제출의무가 없습니다. 소득세법 시행령에 따르면 부동산 양도일의 다음날 말일까지 제출해야 합니다. | |
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10. 계약의 이행을 강제할 수 있는 공증과 화해로서 채무명의
계약상의 분쟁을 막기 위해서는 우선 정확한 계약서를 작성하는 것이 중요합니다. 그리고 그 계약에 따른 이행은 반드시 이행하도록 강제하기 위한 가장 강력한 수단은, 금전대차 계약 등의 경우 계약을 공정증서로 작성하고, 그 계약서 속에 강제집행의 인락조항을 삽입하는 방법입니다. 공정증서에 의한 강제집행은 금전대차 계약에 있어서 채무자의 변제불이행에 대하여만 가능합니다.(민사소송법 제519조 4호) 그러므로 토지·건물의 명도의무 불이행에 대하여 즉시 강제집행을 하기 위해서는 법원에서 일정한 절차를 거쳐서 계약내용을 재판상의 조서로 만들어 둘 필요가 있는데, 이를 화해조서라고 합니다. 이와 같이 채무변제를 확실히 보장받기 위하여 강제집행의 인락조항이 들어있는 공증계약서를 작성하거나, 토지나 건물의 명도를 확실하게 보장받기 위하여 화해조서의 형태로 계약서를 작성해두면 재판에서 확정판결을 받은 것과 동일한 효력이 있습니다. 이런 것들을 채무명의라고 합니다.(민사소송법 제509조 3호) 채무명의란 일정한 급부를 할 의무가 있음을 증명하고, 법률에 의하여 집행력이 부여된 공증문서입니다. 집행문이란 그 채무명의에 집행력이 있음을 증명하기 위하여 법원의 사무관 또는 공증인이 작성하는 문서를 말합니다. 공증인은 변호사 자격이 있는 사람 중에서 법무부장관이 임명하는데 국가공무원의 신분이 아니지만 공증인의 업무자체는 공무가 됩니다. 공증인 사무소가 따로 없는 지방에서는 검찰지청 검사가 공증업무를 수행합니다. 따라서 공증인이 작성한 문서 즉, 공정증서는 공문서로 추정되고 공문서에 준하는 효력을 갖게 됩니다.(공증인 법 참조) | |
<예시문6>금전소비대차 계약공정증서 | |
※ 공정증서를 작성하려면 당사자가 직접 공증인 사무실로 출두하여야 하는데, 도장과 인감증명 혹은 본인임을 증명할 수 있는 주민등록증 등의 신본증명서를 지참하면 되고, 대리인이 나올 때는 본인의 인감증명서와 위임장 및 대리인의 주민등록증과 인장을 준비해야 합니다. 법인의 경우 대표자의 인감증명서·법인 등기부등본 등을 지참해야 합니다. ※ 청구의 인낙 : 피고가 원고의 소송상의 청구가 이유 있음을 자인하는 법원에 대한 일방적 의사표시이다. 이를 조서에 기재하면 확정판결과 동일한 효력이 생기며, 이에 의하여 소송은 종결된다. 판결의 대용물인 조서로서 소송물을 확정하려는 효과의사의 표시라는 견해가 인낙의 법적 성질은 소송행위라고 보는 근거가 됩니다. | |
<예시문7>화해계약서 | |
(1) 재판상 화해 : 소송계속전에 지방법원 단독판사 앞에서 하는 제소전화해(민사소송법 제355조 1항)와 소송계속 후 수소법원 앞에서 하는 소송상의 화해 두 가지를 가리킵니다. 제소전 화해도 법관의 면전에서 하는 화해이기 때문에 소송상의 화해와 동일한 효력이 인정됩니다. 현행 민법은 판결이 원칙이고. 화해는 예외라는 관점에서 출발하였지만 분쟁해결의 수단으로써 중요성을 가집니다. 소송상의 화해라 함은 소송계속 중 당사자 쌍방이 소송물인 권리관계의 주장을 서로 양보하여 소송을 종료시키기로 하는 기일에 있어서의 합의입니다. 계속중인 소송의 기일에서 할 것을 요하기 때문에 기일 외 즉 법정 외에서 하는 재판 외의 화해(민법상의 화해계약)와는 구별되며, 여기에는 아무런 소송법상의 효과가 생기지는 않습니다. 화해가 반드시 분쟁의 이상적인 해결방법은 아니며, 오히려 법률과정에 의하여 분쟁이 해결되어야 하는 법치주의적 의식을 마비시키는 문제점이 있습니다. 소송상의 화해의 성질은 소송행위가 이니라 민법상의 화해계약(민법731조)과 동일한 것으로 보는 견해가 있는데 이에 의하면 다만 차이가 있다면 소송계약 중 법관의 면전에서 행하여지고 화해가 성립되었을 때 법원 사무관등이 서면에 기입하여 이를 확인·공증한다는 것입니다. 그에 대하여 다수설과 판례는 소송상의 화해는 어디까지나 소송행위로 보는 바, 소송상의 화해로 비록 민법상의 화해계약과 그 명칭을 같이 하지만, 그 본질은 전혀 다른 소송행위로서 소송법의 원칙에 따라 규율된다는 점을 듭니다. "소송상의 화해는 판결의 내용으로서 소송의 법률관계를 확정하는 효력이 있으므로 순연한 소송행위로 볼 것"이라 함이 본원이 취하는 견해입니다.(대판 36다 333) 화해는 소송계속 중 어느 때나 할 수 있고 상고심에서도 가능합니다. 화해는 기일에 당사자 쌍방이 출석하여 구술에 의한 진술로 하지 않으면 안됩니다.(구술화해). 변론기일·준비절차기일·화해기일·증거조사기일 어느 때라도 무방합니다. 대법원 개정일 시안은 법원의 결정으로 화해권고서를 당사자에게 보내고 이에 2주내에 이의 없으면 화해 성립으로 보는 방안을 채택하였습니다. 당사자 쌍방의 화해 진술이 있을 때에는 법원은 그 요건을 심사하여 유효하다고 인정하면 법원 사무관등에게 그 내용을 조서에 기재시킵니다.(민사소송법 제143조 1호) 변론조서에는 화해가 있었다는 기재만 하고, 별도로 화해조서를 작성해야 합니다.(민소규 28조 1항) 화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있습니다.(민사소송법 206조) 화해조서가 작성되면 확정판결과 동일한 효력이 있기 때문에 그 범위내에서 소송은 당연히 종료됩니다. (2) 제소전 화해의 문제점: (3) 화해의 신청 : | |
11. 채무이행을 보증하는 인적 담보-연대보증계약 | |
<예시문8> 연대보증계약서 | |
(1) 보증 : 주채무자가 그의 채무를 이행하지 않는 경우 주채무자를 대신해서 이행할 책임을 지고 있는 상태를 말합니다. 즉, 주채무자 이외의 동일한 내용의 채무를 부담하는 종된 채무를 두어서 주채무자의 채무에 대한 채권을 담보하는 제도입니다. (2) 보증채무 : 보증채무는 주채무자가 그 채무를 이행하지 않는 경우에 이를 이행하는 채무를 말합니다.(민법 428조 1항) (3) 연대보증 : 보증인이 주채무자와 연대하여 채무를 부담, 주채무의 이행을 담보하는 보증채무를 말합니다. 연대보증인이 채무를 변제하면 주채무자에 대하여 구상권을 갖습니다.(민법 441조) (4) 신원보증 : 장차 피용자의 계약상의 채무불이행으로 인하여 사용자가 입을지도 모르는 손해의 배상을 신용보증인이 담보하는 일종의 강제채무보증을 말합니다. 신원보증계약서의 존속기간은 ① 기간을 정하지 아니한 경우--- 계약성립일로부터 3년, 기능습득자의 경우 5년(신원보증법 제2,3조) ②기간을 정한 경우--- 5년을 넘지 못하며, 그보다 긴 기간이라도 5년으로 단축. | |
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12. 계약상의 권리를 이전할 수 있는 방법-소위'분양권'전매도 같은 원리 | |
<예시문9-10> 채권양도 계약서,통지서 | |
(1) 계약의 변경 : 계약 성립 후 계약 목적의 동일성(채권·채무)은 유지시키면서 계약의 당사자 혹은 계약의 부수적인 내용을 변경하는 것을 말합니다. (2) 계약권리의 이전 : (3) 채권 양도의 자유와 제한 : (4) 확정일자 : 13. 신축중인 연립 다세대(빌라) 매매계약에 있어서의 계약의 당사자 ※ 도급은 당사자일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것입니다.(민법 제664조) 일을 시키는 자를 도급인이라 하고 맡아서 하는 자를 수급인이라고 합니다. 수급인은 도급계약에 따라서 일을 완성할 의무를 지게 되며, 자기가 도급받은 일의 일부를 타인에게 하도급주는 것도 금지되는 것은 아닙니다. 다만, 이 경우에는 부실공사의 폐단을 막기 위하여 하도급에 관하여 특칙을 두고 있습니다.(건설산업기본법 22조) | |
<예시문 11> 공사도급 계약서 | |
(1) 계약의 당사자 : 계약상의 권리와 의무의 주체를 말하며, 계약 당사자가 될 수 있는 지위를 권리능력이라고 합니다. 또한 그 계약을 체결할 수 있는 능력을 행위능력이라 하고, 원칙적으로 계약의 당사자로 될 수 있는 것은 자연인과 법인을 포함하는 민법상 '사람'의 개념입니다. (2) 계약체결능력이 제한되는 사람 ① 미성년자 : 우리 민법 제4조는 "만 20세로 성년이 된다"고 규정하고 있습니다. 따라서 만 20세에 달하지 않은 자는 미성년자인 것입니다. 연령은 출생일을 산입하여 역에 따라 계산합니다. 성년 여부는 호적부의 기재에 의하여 인정됩니다. 예를들어 1980.11.11 밤11시에 태어난 자는 2000.11.10 밤12시 정각을 지나면서 성년이 됩니다. 미성년자가 법률행위를 함에는 법정대리인의 동의를 얻어야 합니다. 법정대리인의 동의를 얻지 아니한 행위는 미성년자 본인이나 법정대리인이 이를 취소할 수 있습니다. 법정대리인의 동의 여부에 대한 입증책임은 그 동의가 있었음을 이유로 법률행위의 유효를 주장하는 자에게 있습니다.(대판 69다 1568) 따라서 체결된 계약이 미성년자의 이름으로 작성되었다고 하여 무조건 취소할 수 있는 것은 아니고, 적법한 대리인에 의하여 행하여진 것이면 유효한 계약이 되는 것입니다. 미성년자는 사회적 경험이 적기 때문에 법은 법정대리인을 통하지 아니하고 미성년자 스스로 한 행위에 대하여는 완전한 효력을 인정하지 아니하고 보호하기 때문입니다. ② 법정대리인 ㉠ 친권자 : 미성년자인 자의 보호·양육을 위하여 그의 부모에게 인정되는 권리의무를 총칭하여 친권이라 합니다. 부모는 공동으로 미성년자의 법률행위에 대하여 동의·허락 또는 이를 대리합니다.(민법 909,911조) 따라서 부모중 일방이 단독으로 동의나 대리를 하면 그것은 무권대리가 되며 최소할 수 있게됩니다. 그러나 민법은 제3자 보호를 위하여, 부모의 일반이 공동명의로 대리 또는 동의한때는 다른 일방의 의사에 반하는 때에도 공동행사의 효과가 생기는 것으로 하고 있습니다.(민법920조의 2 참조) ㉡ 후견인 : 친권자가 없거나, 친권자가 있어도 법률행위의 대리권 및 재산관리권을 행사할 수 없는 때는 후견인이 법정대리인이 됩니다.(민928조) | |
<예시문12> 미성년자 명의로 된 부동산매매계약체결에 대한 친권자의 동의서 | |
③ 한정치산자 : 한정치산자의 능력에 관하여는 미성년자에 관한 규정을 준용합니다.(민법10조) 한정치산자란 자기나 가족의 생활을 궁박하게 할 염려가 있는 낭비자를 말하는데 판단력이 불완전한 자로서 심신상실의 상태까지는 이르지 않은 자를 말합니다. 예를 들면 지나친 낭비벽이나 자선(교육·종교 등)에 재산을 투척하여 자기나 가족의 생활을 궁박하게 할 염려가 있는 낭비자를 본인·배우자·4촌이내의 가족 등이 청구하면, 가정법원은 의사에게 감정을 시켜 심판합니다. 한정치산선고는 공고되고, 호적부에 공시됩니다. 이러한 한정치산자에게는 1인의 후견인만을 두어야 합니다.(민법929,930조) 후견인이 되는 순서는 배우자·직계혈족의 순입니다. ④ 금치산자 : 심신상실의 상태에 있는 자로서 법원으로부터 금치산선고를 받은자를 말합니다.(민법 제12조) 정신병자가 의사능력이 없는 상태에서 한 계약은 법률상 무효임은 물론이지만 정신병자도 때로는 보통인의 정신상태를 회복하는 경우가 있으므로 회복한 상태에서 행한 계약은 유효하게 됩니다. 그러나 구체적인 경우에 있어서 그것을 증명하기란 쉽지 않습니다. 따라서 법은 이러한 불편을 없애고 이러한 상태에 있는 자에 대하여 금치산선고를 함으로써 이들을 보호하고 이들과 계약체결을 하려는 사람들에게도 경각심을 주고자 한 것입니다. 금치산선고는 정신이상자에게 선고되는 것이므로 무능력자중에서 금치산자의 능력이 가장 떨어집니다. 따라서 금치산자가 한 계약은 언제나 취소할 수 있습니다.(민법 13조). 그러므로 금치산자에게는 1인의 후견인을 두어, 금치산자의 요양·보호(947조)와 그의 재산관리를 하고, 재산에 관한 법률행위에 관하여 금치산자를 대리합니다.(민법 949,938조) | |
14. 계약체결 당사자의 주소와 그 기능
민법은 "생활의 근거가 되는 곳을 주소로 한다. 주소는 동시에 두 곳 이상 있을 수 있다"고 규정하고 있습니다. 따라서 주민등록지가 곧 주소라고 할 수는 없지만 주민등록지는 주소로 인정될 수 있는 중요한 자료가 됩니다. 임대차보호법과 관련한 대법원의 많은 판례는 주민등록의 기능에 관하여 "주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시의 방법으로 마련된 것"이라고 하여 주민등록을 공시적 기능으로 보고 있기도 합니다.
(1) 부부별산제 :
(1) 법인 :
(1) 비법인 사단 : (2) '비법인 사단'의 양태 - 판례에 나타난 것들. (3) 비법인 사단의 외부법률 관계 (4) 재산귀속의 공시방법 (5) 비법인 재단
(1) 상속 : (2) 상속회복 청구권 : (3) 공동상속 : (4) 공유재산의 처분 : 부동산 물권의 득실변경은 등기한때 그 효력이 생기지만(민법 186조), 상속은 법률의 규정에 의하여 물권을 취득하는 것이므로 등기가 필요없습니다.(민법 187조) 다만, 등기를 하지 않으면 처분하지 못합니다. 따라서 상속에 의한 부동산물권을 상속인이 다른 사람에게 매수하기 위해서는 먼저 등기를 한 후에 매수인에게 소유권이전을 해야합니다. 즉 매수인은 상속등기가 되어 있지 않은 부동산을 매매계약을 하려고 한때는 상속인들로부터 그들의 공동 대리인에게 줄 위임장과 인감증명서, 호적등본, 주민등록등본을 계약서와 함께 첨부받아야 합니다.
(1) 공정한 업무처리 : (2) 중개업자의 계약서 작성방법 보관의무 : (3) 중개대상물의 확인·설명의무 : (4) 중개수수료 청구권 :
[비고] 가. 주택이 있는 토지는 주택에 준함. 2. 일반주택을 제외한 중개대상물과 매매가 6억원이상 또는 임대가 3억원이상의 중개수수료 한도액 (1) 후견인 :
(1) 외국인이 부동산을 처분하는 경우 : 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 사람(외국인)이 국내부동산을 처분하는 경우 아래와 같이 서면을 준비해야함. ① 국내에 입국하지 않고 처분하는 경우 외국인의 국내 재산처분시 필요한 서면. ② 외국인이 입국하여 국내부동산을 처분하는 경우 ③ 수임인의 신청 (2) 외국인의 국내부동산 취득
국외로 이주하여 주민등록이 말소되거나 처음부터 없는 대한민국 동포를 말하며, 단지 해외여행 중에 있는 자는 이에 포함되지 않음. (1) 재외국민이 귀국하지 않고 국내부동산을 처분할 경우 - 등기신청서에 첨부할 서면. (2) 재외국민이 귀국하여 국내부동산을 처분하는 경우 (3) 수임인의 신청 (4) 재외국민이 부동산을 취득하는 경우 (5) 재외국민이 상속을 받은 경우의 특례
<예시문 13> 소유권이전등기 절차 - 소유권이전등기신청에서 등기권리증교부까지의 흐름.
등기신청은 매도인·매수인이 본인임을 확인할 수 있는 주민등록증을 휴대하고 직접등기소에 출석하여 공동으로 신청함이 원칙입니다. 그러나 매수인이 매도인을 대리하여 단독으로 할 수도 있고, 쌍방이 제3자에게 위임하여 등기신청을 할수도 있습니다.(다만, 변호사나 법무사가 아닌자는 신청서의 작성이나 그 서류의 제출을 대행하는 것을 업으로 할 수 없습니다.) 그렇다고 하여 등기신청이 전문가 아니면 할 수 없을 정도의 고도로 난해한 수학적 공식은 아닙니다. 신청서의 작성은 등기소에 비치되어 있는 기재례를 참고하여도 작성할 수 있습니다. 그러나 부동산을 취득·상실할때에 반드시 거쳐야 하는 행정상의 절차와 비용부담은 치밀하게 계산된 국가 작용입니다. 이에 기초하여 등기신청시에는 등기·등록세·교육세·취득세·인지세·증지대금 등을 내야하고, 국민주택기금을 마련하기 위하여 제도화 한 주택채권을 매입해야 하는데, 이것을 등기신청인이 직접 산정해야 한다는데 어려움이 있습니다.
1) 1단계 : 매매계약서 검인 ①중개업자의 계약서 작성 : 중개업자가 중개대상물에 관한 중개를 완성한때에는 필요한 사항을 빠뜨리지 않고 확인하여 거래계약서를 작성하고 이에 서명·날인하여야 하고(부동산등기특별조치법 부칙 제14조 제2항), 이에 따라 거래 계약서를 작성하는 때에는 거래 금액 등 거래내용을 허위로 기재해서는 안됩니다.(중개업법 제16조 3항) ⑤ <예시문 14> 부동산과표계산방법
<참 고> 주택채권매입을 돕기 위하여 개설한 '부동산시가 표준과 세액 계산' 을 위한 주택은행 홈페이지 이용방법 안내 주택은행 홈페이지(www.hncbworld.com) 부동산정보란에서 취득세·등록세를 계산할 수 있습니다. 부동산 등기 1단계 : 소유권보존 또는 이전
부동산소유권 이전 등기에 따른 인지세는 부동산매입금액이 500만원이하인 때는 비과세 되며 과세금액은 1만원에서부터 35만원까지 8단계로 분류된다. 부동산 매매가격에 따라 인제세를 얼마나 부담하여야 하는 것을 알려면 세무서 소비세과에 문의해도 됩니다. ▷ 인지납부방법 --- 가) 인지액이 20만원이상 : 전액현금납부 나) 인지액이 20만원이하 : 현금 또는 수입인지로 납부 3단계 : 등록세·교육세 납부
매매로 인한 부동산 소유권이전 등기시 등록세는 과세표준의 3%입니다. 등록세를 낼 때는 등록세액의 20%에 해당하는 금액을 교육세로 함께 내게 됩니다. 4) 4단계 : 제1종 국민주택채권 매입
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