주택·상가건물 임대차보호법 시행령 개정안 |
“국민이 행복한 선진법치국가 : www.moj.go.kr” |
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2010년 7월 13일 배포시부터 보도 | |||||||||||
설명자료 |
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대변인실 02) 2110-3035 |
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담당부서: |
법무심의관실 |
주 책 임 자 |
법무심의관 백방준 |
02) 2110-3164 |
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사진없음 |
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매수: 8장 |
담 당 자 |
검사 임은정 |
02) 2110-3503 |
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제목: 주택·상가 서민임차인의 보호 강화 - 주택·상가건물 임대차보호법 시행령 개정안 국무회의 의결 |
○ 무주택 서민과 영세상인 보호를 강화하기 위한 주택·상가건물 임대차보호법 시행령 일부개정령안이 2010. 7. 13. 국무회의에서 의결되었으며, 2010. 7. 26.부터 시행될 예정입니다. ○ 주요 내용 - 보호대상 주택·상가 임차인의 범위 및 보호정도와 관련된 지역 구분을 세분·조정하였으며, - 보호대상 주택·상가 임차인의 범위를 확대하고 보호정도를 강화하였습니다. ○ 참고사항 - 기획재정부, 국토해양부, 중소기업청, 서울시 등 관련 부처와 민간전문가로 구성된 주택임대차위원회 및 서민임대차 제도개선 T/F의 회의를 거쳐 개정안을 마련하였습니다. |
Ⅰ. 주택임대차보호법 시행령 개정안
? □ 서울과 그 밖의 수도권 과밀억제 권역을 분리하여 지역 구분을 세분화하였습니다.
○ ’01. 9. 전국을 3분(수도권 과밀억제권역/광역시/그 밖의 지역)하여 우선변제를 받을 임차인(이하 ‘보호대상 임차인’)의 범위 및 우선변제를 받을 보증금의 범위(이하 ‘우선변제 대상 보증금’)를 달리한 이래 현재까지 지역 구분 체계를 유지하여 온 결과,
○ 서울과 그 밖의 수도권 과밀억제 권역간의 전세가 편차가 심화되어 보호대상 임차인의 범위 설정 기준을 달리 할 필요가 생겼습니다.
※ 시행령 제정 이후의 지역 구분, 보호대상 임차인의 범위와 우선변제 대상 보증금 별첨
《아파트 매매․전세 평균가 현황》
(2010. 4. 국민은행)
지 역 |
매매 평균가 |
전세 평균가 |
서울 |
57,402만원 |
21,914만원 |
수도권(서울 제외) |
28,420만원 |
11,950만원 |
○ 이에 따라 서울을 그 밖의 수도권 과밀억제 권역과 분리하여 상가와 동일하게 전국을 △서울 △수도권 과밀억제 권역 △광역시 △그 밖의 지역으로 4분함으로써 구체적 타당성과 법령의 통일성을 높였습니다.
※ 상가건물임대차보호법 시행령은 서울과 그 밖의 수도권 과밀억제권역을 분리하여 보호대상 임차인의 범위를 달리 정하고 있음(서울/수도권 과밀억제권역/광역시/그 밖의 지역)
? □ 구체적 타당성 제고를 위해 지역 구분을 조정하였습니다.
○ 인천은 그동안 대부분 지역이 수도권 과밀억제권역에 포함되어 있었으나 서구 대곡동 등 일부 지역은 전세가가 현저히 차이 나는 ‘그 밖의 지역’으로 분류되어 있어 보호가 미흡하였습니다. 이번 개정으로 해당 지역의 임차인이 광역시의 임차인과 동일하게 보호받을 수 있도록 하였습니다.
○ 국토해양부의 주거실태조사, KB국민은행의 통계 등을 분석하여, ‘그 밖의 지역’에 해당하나 전세가가 광역시 수준을 상회하는 안산시, 용인시, 김포시, 광주시의 임차인을 광역시의 임차인과 동일하게 보호하도록 하였습니다.
《현행 및 개정안》
현 행 |
개 정 안 |
수도권 과밀억제권역 |
서울 |
수도권 과밀억제권역(서울 제외) | |
광역시(인천, 군 제외) |
광역시(수도권 과밀억제권역, 군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주 |
그 밖의 지역 |
그 밖의 지역 |
? □ 보호대상 임차인을 확대하고, 우선변제 대상 보증금을 상향조정하였습니다.
○ 보호대상 임차인의 범위 관련 보증금 상한액 상향 조정
지 역 |
현 행 |
개정안 |
서울 |
6,000만원 |
7,500만원 |
수도권 과밀억제권역(서울 제외) |
6,500만원 | |
광역시(인천, 군 제외) |
5,000만원 |
5,500만원 |
수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주 |
4,000만원 | |
그밖의 지역 |
4,000만원 |
4,000만원 |
- ’08. 8. 시행령 개정 이후의 전세가 증가율, 보호대상인 임차인 비율 등을 감안하되, 주택·금융시장에의 파급력을 감안하여 보호대상 임차인의 범위 관련 보증금 상한액을 조정하였습니다.
· 서울의 경우, 전세가 7,500만원 이하인 가구의 비율은 약 51%로, ’01. 개정 시 보호대상인 임차인 비율(52.3%)과 유사한 수준입니다.
☞ 서울은 현재 보증금 6,000만원 이하의 임차인이 우선변제를 받을 수 있으나, 개정안에 따르면 보증금 7,500만원 이하의 임차인까지 우선변제를 받을 수 있고, 이로 인해 16만 가구가 추가 보호됨
- 그 밖의 지역은 자가(自家) 비율(64%), 전세가/매매가 비율(62%)이 서울 등에 비해 현저히 높고, 주택 가격이 상대적으로 낮아 보호대상 임차인의 범위를 확대할 경우, 부작용이 발생할 우려가 높아 현 수준을 유지하기로 하였습니다.
☞ 금융기관은 임대여부를 불문하고 일괄적으로 방의 갯수에 해당하는 만큼의 우선변제금을 공제하고 주택담보대출을 하므로 보호대상 임차인의 확대 시 자가(自家) 거주 서민의 자금융통에 어려움 발생
○ 우선변제 대상 보증금 상향
지 역 |
현 행 |
개정안 |
서울 |
2,000만원 |
2,500만원 |
수도권 과밀억제권역(서울 제외) |
2,200만원 | |
광역시(인천, 군 제외) |
1,700만원 |
1,900만원 |
수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주 |
1,400만원 | |
그밖의 지역 |
1,400만원 |
1,400만원 |
- 보호대상 임차인의 범위 확대에 따라 우선변제 대상 보증금을 상향조정하였습니다.
☞ 서울은 현재 보증금 중 2,000만원까지 우선변제를 받을 수 있으나, 개정 시 2,500만원까지 우선변제를 받을 수 있게 됨
Ⅱ. 상가건물임대차보호법 시행령 개정안
? □ 지역 구분을 조정하여 구체적 타당성을 높였습니다.
○ 중소기업청의 상가건물임대차 실태조사 등을 분석하여, ‘그 밖의 지역’에 해당하나 보증금이 광역시 수준을 상회하는 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 및 수도권 과밀억제 권역이 아닌 인천광역시(군 제외)의 임차인이 광역시의 임차인과 동일하게 보호받을 수 있도록 하였습니다.
※ 주택임대차보호법 시행령 개정안의 지역 구분과 일치
? □ 상가건물임대차보호법의 적용범위를 확대하였습니다.
《적용범위 관련 보증금 상한액》
지 역 |
현 행 |
개정안 |
서울 |
2억6천만원 |
3억원 |
수도권 과밀억제권역(서울 제외) |
2억1천만원 |
2억5천만원 |
광역시(인천, 군 제외) |
1억6천만원 |
1억8천만원 |
수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주 |
1억5천만원 | |
그밖의 지역 |
1억5천만원 |
1억5천만원 |
○ ’08. 8. 시행령 개정 이후의 물가 및 보증금 증가율, 시행령 제정안 입안시의 상가건물임대차보호법의 적용 비율(전체 임차사업자의 90%) 등을 감안하되, 부동산·금융시장에의 파급력을 고려하여 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 조정하였습니다.
- 서울의 경우, 보증금 3억원 이하 임차인의 비율은 약 89%로 시행령 제정 직후의 적용 비율(전체 임차사업자의 90.8%)과 유사한 수준입니다.
☞ 적용대상이 될 경우, 임차인은 갱신요구권의 행사로 5년간 상가를 계속 임차할 수 있고, 보증금 증액한도도 연 9%로 제한
? □ 보호대상 임차인의 확대 및 우선변제 대상 보증금을 높였습니다.
○ 보호대상 임차인의 범위 관련 보증금 상한액 상향
지 역 |
현 행 |
개정안 |
서울 |
4,500만원 |
5,000만원 |
수도권 과밀억제권역(서울 제외) |
3,900만원 |
4,500만원 |
광역시(인천, 군 제외) |
3,000만원 |
3,000만원 |
수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주 |
2,500만원 | |
그밖의 지역 |
2,500만원 |
2,500만원 |
- ’02. 10. 시행령 제정 이후의 물가 및 보증금 증가율, 시행령 제정안 입안시의 보호대상 임차인의 비율(전체 임차사업자의 30%) 등을 고려하여 서울, 수도권 과밀억제권역 등의 보호대상 임차인의 범위를 확대하였습니다.
· 서울의 경우, 보증금 5,000만원 이하 임차인 비율은 약 32%로, ’02. 10. 시행령 제정 시의 적용범위와 유사한 수준이며,
· 서울에서만 약 3만 임차인이 추가로 우선변제를 받을 수 있습니다.
- 광역시 및 그 밖의 지역은 주택과 동일한 이유로 현행 수준을 유지토록 하였습니다.
○ 우선변제 대상 보증금 상향
지 역 |
현행 |
개정안 |
서울 |
1,350만원 |
1,500만원 |
수도권 과밀억제권역(서울 제외) |
1,170만원 |
1,350만원 |
광역시(인천, 군 제외) |
900만원 |
900만원 |
수도권 과밀억제권역 아닌 인천(군 제외) 안산, 용인, 김포, 광주 |
750만원 | |
그밖의 지역 |
750만원 |
750만원 |
- 보호대상 임차인의 범위 확대에 따라 우선변제 대상 보증금을 높였습니다.
Ⅲ. 입안경과
○ ’09. 8. 주택임대차보호법이 개정되어 보호대상 임차인의 범위 및 우선변제 대상 보증금을 심의하는 주택임대차위원회가 신설됨에 따라 법무부는 기획재정부, 국토해양부, 서울시 관계 공무원, 민간 전문가로 주택임대차위원회·실무위원회를 구성하였습니다.
○ 법무부는 보호대상 상가임차인의 적정 범위 및 우선변제 대상 보증금의 적정액을 논의하기 위해 중소기업청 관계 공무원, 민간 전문가로 구성된 서민임대차 제도개선 T/F를 구성하였습니다.
○ 주택임대차위원회·실무위원회, 서민임대차 제도개선 T/F는 ’09. 11.부터 ’10. 5.까지 관련 자료의 수집·분석과 토의를 거쳐 개정안을 마련하였습니다.
※ 주택임대차위원회: 법무부 차관(위원장), 법무실장, 기획재정부 경제정책국장, 국토해양부 주택정책관, 서울특별시 주택국장, 대한변호사협회·대한법무사협회·한국공인중개사협회·대한부동산학회 추천 전문가
※ 서민임대차 제도개선T/F: 법무부 법무심의관실, 기획재정부 물가정책과, 국토해양부 주거복지과, 중소기업청 소상공인정책과, 서울시 주택정책과, KB국민은행 연구소, 한국공인중개사협회, 한국부동산학회, 부동산114 추천 전문가
Ⅳ. 기대효과
○ 서민임차인의 주거안정에 기여하고, 좀더 많은 영세상인들이 임대차기간 갱신요구권의 행사로 마음 놓고 생업에 종사할 수 있는 환경 조성에 도움이 될 것으로 기대합니다.
○ 주택·상가 임대차 시장의 불안요소를 감안하여 서민 보호를 위한 개정안을 마련하였으므로 부작용은 최소화될 것으로 예상됩니다.
별지
《보호대상 임차인의 범위 및 우선변제 대상 보증금》
제․개정 |
보호대상 임차인의 범위 (보증금 상한액) |
우선변제 대상 보증금 상한액 |
1984. 6. 14. 제정 |
500만원 |
특별시, 직할시: 300만원 기타 지역: 200만원 |
1987. 12. 1. 1차 개정 |
특별시, 직할시: 500만원 기타 지역: 400만원 | |
1990. 2. 19. 2차 개정 |
특별시, 직할시: 2,000만원 기타 지역: 1,500만원 |
특별시, 직할시: 700만원 기타 지역: 500만원 |
1995. 10. 19. 3차 개정 |
특별시, 광역시: 3,000만원 기타 지역: 2,000만원 |
특별시, 광역시: 1,200만원 기타 지역: 800만원 |
2001. 9. 15. 4차 개정 |
수도권 과밀억제권역: 4,000만원 광역시(인천, 군 제외): 3,500만원 그 밖의 지역: 3,000만원 |
수도권 과밀억제권역: 1,600만원 광역시(인천, 군 제외): 1,400만원 그 밖의 지역: 1,200만원 |
2008. 8. 21. 5차 개정 |
수도권 과밀억제권역: 6,000만원 광역시(인천, 군 제외): 5,000만원 그 밖의 지역: 4,000만원 |
수도권 과밀억제권역: 2,000만원 광역시(인천, 군 제외): 1,700만원 그 밖의 지역: 1,400만원 |
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