개발택지 '딱지'를 아시나요

찍고 폭탄돌리다 '시한폭탄' 터질라

개발택지 '딱지'를 아시나요

 

 

 

물딱지·카드거래 이중·사기매물 가능성
택지지구 입주권·보상 매물 투자위험 커

충북 도내 곳곳에서는 각종 개발호재로 부동산 시장이 살아나고 있다. 이에 따라 부동산 거래 현장에서 사용되는 은밀한 용어를 통해 거래실상과 주의점 등을 알아본다.

◆ 부동산 용어 은밀한 거래 실상= 청주, 오송 등 주요 호재지역에서 부동산 중개업자에게 '피'(P·웃돈, 프리미엄)를 주고 딱지를 사는 것을 속칭 '찍는다'라고 한다. 이렇게 찍은 딱지를 더 비싼 값으로 다른 중개업자나 고객에게 넘긴다. 이를 두고 사용되는 은어가 '폭탄돌리기'다. 복등기는 말 그대로 등기를 두 번 동시에 하는 것. 전매가 불가능한 시점에서 계약을 하고 거래대금을 지불하지만 소유권(분양권)은 향후 전매가 가능한 시점(등기시점)에 가서 넘겨주는 거래 방식이다. 물론 양도자는 이행각서, 권리포기각서 등을 써야 하며 사는 사람은 서류 일체를 받고 이후부터의 계약금 및 중도금, 잔금 등을 부담하게 된다.

'가등기 계약'도 있다. 가등기는 채권·채무를 활용하는 것으로 복등기보다 좀 더 정교하다. 일반적인 형태는 분양권을 보유한 사람이 매수자에게 돈을 꾼 것처럼 매도 대금을 받은 뒤 이에 대한 담보 형태로 분양권에 대해 가등기를 설정해 놓는다. 나중에 소유권 이전 등기가 이뤄지면 매수자가 채무 불이행을 이유로 가등기를 본등기로 바꾸면서 소유권을 넘겨받는 방식이다. 이러한 계약 방식들의 경우 부동산 업자들이 설명하면 그럴듯하게 들리지만 명백한 불법이다. 불법이기 때문에 곳곳에 위험이 도사리고 있다.

딱지는 분양시장에만 있는 게 아니다. 율량2지구, 사직, 동남, 월오지구 등 도시계획이나 택지개발사업 등으로 집이 헐리게 된 철거민이나 원주민에 대한 보상책으로 주는 권리도 딱지라 불린다. 즉 단독택지 분양권 또는 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 아파트에 입주할 수 있는 특별 입주권을 말한다. 딱지의 종류는 다양하다. 택지지구 예정지역에 상가를 소유하고 있었다면 상가용지 우선 분양권(상가딱지)이 주어진다. 딱지의 최대 매력은 저렴한 가격에 아파트나 상가를 매입할 수 있다는 점이다. 입주권이 부여되지 않은 딱지가 나올 수도 있다. 이를 두고 속칭 '물딱지'라고 한다. 딱지 거래 자체가 불법이기 때문에 입주권이 부여됐는지 여부를 확인할 길이 없다. 설령 입주권이 확보된 딱지라고 해도 원주민이 이를 두세 명에게 동시에 팔 경우 손해를 볼 수 있다. 상가딱지 역시 마찬가지다. 상가 우선분양권은 상가용지 공급대상자로 선정된 후 소유권 이전 등기 때까지 한 차례 전매가 가능하다. 상가 딱지를 판 사람이 나중에 상가용지 대상자 선정에서 제외되거나 이중 매매할 경우 손해는 딱지를 산 사람이 떠안아야 해 주의가 요구된다.

◆ 붐 일어 너도나도 개발 글쎄(?)=실례로 '월오지역 종합개발 기본계획'이 발표되자 시세차익과 보상을 노린 주택 건축 붐이 본격적으로 일었었다. 이 지역에서는 지난 2003년 14건에 불과하던 주택건축을 위한 개발행위 허가 건수가 2005년 100건, 2006년 46건에 달했다. 이 일대의 주택 건축에는 대부분 부동산업자와 주택 설계업자들이 개입했다. 이 과정에서 부동산 가격이 크게 올라 평당 30만~40만원을 약간 웃돌던 토지가 70만~80만원을 크게 넘는 가격에 거래됐다. 부동산업자들은 농지를 대지로 형질변경해 가격을 높인 뒤 200~300㎡ 단위로 분할해 비싼 가격에 매각하고 이를 구입한 사람들은 30~60㎡ 규모의 조립식 주택 속칭 벌집(?)을 건축했다. 이 일대 주택들 중 상당수는 5~20채의 단지를 형성하고 있고 내부와 외부의 구조가 똑같은 쌍둥이 건물로 같은 기간에 지어졌다는 점이 이 같은 사실을 뒷받침하고 있다. 건물주들 중 일부는 주소지만 이 곳으로 옮겨 놓은 뒤 실제 생활은 하지 않은 채 빈집으로 두고 있다.

이 같은 현상은 이 지역뿐아니라 택지개발을 마친 청주 강서지구와 청원 오송지구 인근에도 추가 개발이 이뤄질 것이라는 기대감으로 주택 신축 붐이 일고 있어 개발예정지에서 되풀이되는 보상을 노린 투기성 건축에 대한 대책마련이 요구되고 있다.

◆ 투자 신중해야= 투자 위험성을 줄이려면 합법적인 전매매물이거나 법원 판결(경매·공매 등)의 방법으로 공급된 매물을 골라야 한다. 추첨 전 입주권 거래와 전매제한 기간 안에 거래하는 매물은 불법거래임으로 거래조건이 아무리 좋아도 거래해서는 안 된다. 권리가 없는 입주권이나 명의변경 전 분양계약서(일명 카드)는 거래행위 자체가 불법인데다 이중·사기매물일 가능성이 높다게 부동산 전문가들의 설명이다.

택지개발지구 내 입주권·보상 매물은 장기간의 개발계획으로 진행되고 매도자의 변심, 사업진행 차질 가능성이 큰 '고위험' 상품이라는 인식으로 투자에 접근해야 한다. 되도록 여윳돈을 활용해 사업초기 매물을 공략해야 투자에 성공할 수 있다. 부재지주의 경우 보상금이 1억원이 넘을 경우 초과분에 대해서는 채권보상이 의무화되어 있으므로 투자금액은 최소화하는 것이 바람직하다.

 

분양권포기각서

이행각서

매도인인감증명

분양계약서

매수인서류보관후명의변경시점에처리