상가임대수익률계산방법

■상가임대수익률계산방법

 

 

상가투자 의사결정은 임대수익률 검토가 중요하다

 

ㅡ 저금리 추세가 장기화----->부동산에 대한 기대수익률도 점차 낮아짐

 

ㅡ 분양받은 상가를 임대 놓아 수익률---->7~8%이상 낼 수 있다면 투자가치 충분

 

ㅡ 상가의 경우  최근 수익보장형보험, 은행권보증을 통해--->연 8%이상의 안정적인

                                                                                   임대수익을 보장해 주는 상가 등장   

 

그럼 어떤 상가에 투자해야 하는가??  

 

ㅡ 배후 상권이 아무리 발달한 상가라 하더라도 매매가나 분양가가 너무 높다면 수익창출이 힘들다.

 

ㅡ 분양가나 매입가를 조사해 임대수익률을 철저하게 분석

 

임대수익률: 기본적으로 내가 들인 돈(투자한 돈)에 대한 수익의 비율, 즉 투자금액 대비 수익의 비율을 말한다. 임대수익률은 투자 대상 물건과 유사한 주변 상가의 보증금과 월세를 파악 계산한다.

 

종류:1. 월세 없이 보증금으로 100% 내는 전세

 

       2. 전세를 기준으로 그 중 몇 퍼센트 정도를 보증금으로 내고 나머지는 월1%~2%(연12~24%)정도

          전환이율 적용해 환산한 월세를 내는 보증부 월세

 

       3. 보증금 없는 100% 월세

 

* 상가의 일반적인 임대방법은 보증부 월세인데, 최근 저금리 여파로 보증금 비율이 줄어들고 월세의 비율이 점차 늘고 있다.

 

예)

투자시 발생되는 융자금이나 기타수입(관리비수입,주차수입,자판기수입등)을 고려하지 않는 계산법

 

상가분양금: 1억

주변보증금과 월세시세조사 평균 보증금 6천만원, 월세 40만원정도

 

임대수익률 계산

ㅡ 실제 투자금액: 상가 분양금(1억원)ㅡ보증금(6천만원)= 4천만원

ㅡ 연간 임대료수입: 월세(40만원) x 12개월 = 480만원

ㅡ 임대수익률: {연수입(480만원)/ 실제 투자금액(4천만원)}X100= 12%

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예) 임대면적 100평짜리 상가

    보증금이 평당60만원, 월세가 평당 6만원

    10억에 매수할경우 매수자는 보증금 인수조건으로 9억 4천만원(10억원- 6천만원)에 살 수 있다.

 

단순 계산에 의한 임대수익률

ㅡ 총 보증금= 60만원X100평=6천만원

ㅡ 월세수입= 6만원x 100평=600만원

ㅡ 연간 세수입=600만원x12개월=7천200만원

ㅡ 단순 계산한 임대수익률

{7천200만원(연간세수입)/9억4천만원(투자비용)}x100= 7.6%

 

이것은 아주 간단한 사항만을 고려한 것이다. 하지만 융자를 받거나 관리비를 징수할 정도의 상가는

좀 더 복잡한 계산을 할 수 있는데, 이 경우는 다음과 같은 사항을 고려해야 한다,.

 

복잡한 계산에서 고려해야 할 사항

 

ㅡ 공실률: 비어 있는 공간으로 지역이나 종목에 따라 다르기 때문에 물건 주변의 유사 종목에 대한

               공실 수준을 조사해야 한다.

ㅡ 관리비 및 상가 운영경비: 상가 운영을 위해 보통 관리비를 월세와 같은 평당 얼마씩 부과하게 되는

              데, 실제 운영경비를 제외하면 남는 부분이 많이 있다. 이를 수입에 포함

ㅡ 융자: 상가에 투자할 때 다른 부동산과 마찬가지로 보통 융자를 받는다. 통상 우리나라에서는 감정

           가 대비 70% 이내에서 금융권으로부터 융자를 받을 수 있는데 시세의 50% 수준으로 보면

           된다. 감정가는 보통 시세의 70% 수준이기 때문이다. 융자를 받을 경우 순수하게 투자한 돈에

            대한 수익률을 산출하기 위해서는 융자금을 제외한 후 계산해야 한다. 한편 수입에 있어서도

          융자로 발생한 이자를 감해 따져야 한다.

ㅡ 기타 건물에 딸린 주차장이 있을 경우 주차수입과 자판기수입 등이 있을 수 있다.

 

이상을 고려해 임대수익률을 계산하는데, 임대수익률에는 자기자본수익률(지분수익률)과 종합수익률(지분+대출에 대한 수익률)이 있다.

 

자기자본수익률: 순수하게 투자한 돈에 대한 수익률

 

전제조건

ㅡ 상가 임대 면적: 100평

ㅡ 매입가: 10억원

ㅡ 보증금: 평당60만원(60만원x100평)=6천만원

ㅡ 월세수입: 평당6만원(6만원X100평)=600만원

ㅡ 공실률: 5%(주변상황참고)

ㅡ 관리비:  평당 월1만원(100평x1만원)=월100만원

ㅡ 관리 실제 비용: 평당5천원(100평x5천원)=월50만원

ㅡ 융자금액: 5억원(융자율50%)

ㅡ 차입 이자율: 연6%

ㅡ 기타 수입은 없음

 

자기자본수익률 계산

ㅡ 연간 세수입:월세(600만원)X12개월=연7천200만원

ㅡ 연간 관리비수입: 관리비수입(월100만원X12개월=1천200만원) -

                             관리 실제 비용(월50만원X12개월=600만원)=600만원

ㅡ 총 임대수입: 연간 세수입+ 관리비수입= 7천800만원

ㅡ 순 임대수입:총 임대수입(7천800만원)X95%(공실률 5% 제외)=7천410만원

ㅡ 연간 대출이자: 융자금(5억원)x이자율(6%)=3천만원

ㅡ 자기자본수익률

{(순 임대수입 - 연간 대출이자)/(매입가 - 융자금액 - 임대보증금)} x 100

= {(7천410만원 - 3천만원)/(10억원 - 5억원 - 6천만원)}x100

= (4천410만원/4억4천만원)x100= 10%

*참고로 보증금은 수입으로 볼 수 없다. 나중에 재판매시 떠넘겨야 하기 때문이다.

 

순영업소득

: 순영업소득은 운영소입에서 공실에 따른 수입 결손, 대손충당금, 영업경비 등을 제외한 순수입의 개념이다. 다음과 같은 순서에 의해 산출된다.

 

ㅡ 가능조소득(최대 임대료 수입):임대단위수x 연간임대료

ㅡ 공실 및 불량부채에 대한 충당금: 가능조소득의 5~10%

ㅡ 기타소득: 주차장 임대료, 유료세탁기, 자판기수입등

ㅡ 영업경비: 유지비, 관리비,수수료,재산세,보험료,광고비,전기세,전화료

ㅡ 순영업소득:유효조소득 - 영업경비

 

 

종합수익률계산

: 투자비에서 보증금을 뺀 값, 즉 자기자본과 대출을 합한 투자액을 대한 수익의 비율

 

ㅡ 연간 세수입: 월세(600만원)x12개월=7천200만원

ㅡ 연간 관리비수입: 600만원

ㅡ 총 임대수입:7천800만원

ㅡ 투자비(매입가):10억원

ㅡ 보증금:6천만원

ㅡ 보증금을 뺀 투자액:9억4천만원

ㅡ 종합수익률:{(순 임대수입)/(투자비 - 임대보증금)} x 100

                    = 7천410만원/9억4천만원x100

                    = 7.88%

 

 

ㅡ 자기자본수익률계산해보기

분양대금: 6억6천만원

융자금:    4억4천만원

이자율:    연간7%(연간3천8백원)

임대보증금: 5천8백만원

월세: 415만원

 

계산식: {(연간 세수입 - 연간 대출이자) / (분양가 - 융자금액 - 임대보증금)}x100

 

수익률:

{(415만원x12개월) - 3천8백만원/ (6억6천만원 - 4억4천만원 -  5천8백만원)}x100= 7.3%