시효취득 혹은 부동산특별조치법으로 인한 소유권이전등기

시효취득 혹은 부동산특별조치법으로 인한 소유권이전등기

 

 1. 아버지께서 17년전에 돌아가신 후 부터 지금까지 아래에 의뢰할
  필지를 포함한 재산세가 남동생 앞으로 나왔습니다. 얼마전 상속에
  의한 소유권이전등기를 하던 중
 
  한필지가 아버지의 소유가 아닌 큰할아버지 소유였습니다.(토지대
  장상 이름만 기재되어 있고 주민등록번호는 미기재상태)
 
  위치는 어렸을적 살던 집 뒤에 바로 붙어있는 텃밭이고 아버지 돌
  아가시기 전부터 저희집에서 경작하였습니다.
 
  2. 법무사 의뢰해보니 부동산특별조치법으로 등기하는 방법과 시효
  취득으로 등기하는 방법이 있다고 합니다.
 
  3. 그래서 부동산특별조치법으로 등기하려고 하는 과정에서 토지대
  장상 소유주인 큰할아버지 큰아들이신 당숙께서 본인의 땅이라고
  하십니다.
 
  4. 현재 재산세는 저희 남동생 앞으로 나오고 있고 경작도 저희쪽에
  서 했습니다.
 
  5. 이 경우 시효취득으로 등기할 수 있는지 궁금합니다. 시효취득
  의 기간이 20년이상이라고 하는데 아버지 돌아가신 후 17년동안은
  동생이 재산세를 냈고 그전엔 아버지께서 냈습니다. 이 경우 합산해
  서 20년이 되는지요?
 
  6. 변호사님께 위의 내용을 의뢰했을때 비용도 궁금합니다.
 
  7. 소재지 : 충남 보령시 주포면 연지리
  면적 : 약 320평
  공시지가 : 약 5000원

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답변드리겠습니다.
 
  1. 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법(2005.5.26. 제정 법률 제7500호)에 따르면,
 
  소유권 보존등기가 되어 있지 않거나, 소유권 보존등기가 되어 있더라도 등기부의 기재가 실제 권리관계와 일치하지 아니하는 경우 한시적으로 간편한 절차(관할관청에 확인서를 발급받는 절차)에 의해 등기가 가능하도록 허용하고 있습니다.
 
  그러나, 위 법에 따라 등기를 하기 위해서는 등기신청인이 관할관청에서 확인서를 발급받아야 하는데, 확인서 발급을 신청받게 되면 관할관청에서는 이러한 사실을 공고해야 하고, 이해관계인(귀하와 같은 경우에는 큰할아버지의 자식들)에게 통지를 하게 되는데, 이해관계인이 이의를 제기하는 경우에는 심사절차를 거쳐야 하는 등 확인서 발급이 그리 쉽지 않습니다.
 
  귀하의 경우에는 당숙이 이미 자기의 땅이라고 주장하고 있는 상황이므로, 특별조치법에 따라 소유권을 이전받기는 쉽지 않아 보입니다.
 
 
  2. 특별조치법에 따른 소유권이전등기가 여의치 않으면, 점유취득시효에 근거해 소유권이전을 주장할 수 있습니다.
 
  점유취득시효와 관련한 법조항을 보면, "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다"(민법 제245조)는 것인데,
 
  여기서 20년간의 점유는 단순히 자기만의 점유만 아니라, 자기 부모의 점유까지 포함하여 계산합니다.
 
  따라서, 아버지가 돌아 가시기 전부터 밭을 경작하셨다면, 20년간 점유의 요건은 충족되어 보입니다.
 
  그러나, 점유취득시효와 관련해서는 또 하나의 중요한 요건이 있는데, 그것은 바로 "소유의 의사에 의한 점유"이어야 한다는 것입니다.(법률용어로 "자주점유"라 합니다.)
 
  "소유에 의사에 의한 점유"인지 여부는, 점유를 개시할 당시의 점유권원(權原)에 의해 결정되는데, 점유권원이란 점유를 하게 된 법적인 근거를 말합니다.
 
  예를 들어 밭을 임차받아 점유를 하고, 경작을 하였다면 100년 점유를 해도 "자주점유"가 아니라 "타주점유"(소유의 의사에 의한 점유가 아니라는 뜻)이며,
 
  매매나 증여를 통해 밭을 경작하였다면, "자주점유"로 인정될 것입니다.
 
  따라서, 중요한 것은 부친 생존당시 부친이 어떤 이유로 해서 큰할아버지 밭을 경작하게 되었느냐는 것입니다.
 
  부친이 큰 할아버지로부터 밭을 매수하였다거나 증여를 받았다면 자주점유로 인정될 가능성이 높고, 혹은 그 밭의 토지대장상 명의인이 큰할아버지로 되어 있으나 실제로는 부친이 매수한 것이라면 자주점유가 인정될 것입니다.
 
  만약 자주점유만 인정된다면 점유취득시효에 기해 밭에 대한 소유권이전등기가 가능할 것입니다.
 
 
  3. 나름대로 답변을 드린다고 드렸는데, 법률상담의 특성상 인터넷 상담만으로 모든 것을 설명드리기에는 한계가 있네요..
 
  시간이 가능하시다면 관련 자료를 가지고 저희 사무소를 한번 방문해 주시기 바랍니다. 그러면 보다 충실한 상담이 이루어 질 수 있을 것입니다.
 
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  감사합니다.