상가 임대수익률 및 월세. 전세 전환 계산법'

 

상가 임대수익률 및 월세. 전세 전환 계산법'

- 상가 투자에 있어 고수익은 투자의 최초 동기요 최종 목적이기도 하다 -

부자들의 공톰점중 하나는 셈이 빠르다는 것이다. 아무리 맘에 든 상가라 하더라도 수익률이 낮으면 미련없이 돌아서 버린다. 상가 투자에 있어 고수익은 투자의 동기요 최종 목적이기도 하다. 상권이 발달될 호재들이 득실대는 상가라도 수익률에서 제 역할을 못 해낸다면 빛 좋은 개살구일 뿐이다. 특히, 월세수입을 목적으로 상가를 분양받는 경우라면 임대수익률은 반드시 계산해봐야 한다. 임대수익율이란 투자비용 대비 수익 비율이다. 다음의 예로 임대수익율을 계산해 보자. 이문동에 사는 홍길동은 청량리역 인근에 위치한 A 근린상가를 1억 2천만원에 분양을 받았다. 잔금융자는 연 6.5%의 조건에 4000만원을 받기로 했다. 한편, 홍씨는 주변 임대 시세 동향에 따라 보증금 2000만원에 월세 60만원은 충분히 받을 수 있다고 생각했다. 그렇다면 홍씨의 투자금액 대비 지출이자를 감안한 실질 연 수익률이 얼마나 되는지 살펴보자. ***** 임대수익률 계산 ***** ● 실제 투자금액    상가 분양금(1억 2천만원) - 보증금(2000만원) - 융자금(4천만원) = 6천만원 ● 연간 임대료 수입    월세(60만원) X 12개월 = 720만원 ● 임대수익률    [연수입 720만원 -연이자 260만원(4000만원 X  6.5%)] = 460만원 / 실제 투자금액 (6천만원) X 100 = 7.6% 위 계산법에 의한 결과값으로 홍씨가 투자한 상가의 수익률은 연7.6%인 셈이다. 이처럼 수익률 계산법은 홍씨의 경우처럼 연 실수입 / 실제 투자된 금액 X 100을 하면 된다. 아울러 월세에서 전세로 전세에서 월세로 전환하는 계산법도 익혀두면 유익하다. ***** 월세. 전세 전환 계산법 ***** ● 전세가가 2억원인 상가를 전세금 1억원의 보증부 월세로 전환해 월세를 계산해보면 다음과 같다. - 전세가 : 2억원 - 보증금 : 1억원 - 전세를 월세로 전환할 때 월세 전환이율은 1%를 적용한다.    (단. 전환이율에 대한 부분은 경기 변동에 따른 변화가 많을수 있으며 요즘 경기를 반영한다면 전환이율은 0.7%가 현실적일 수 있다)   월세 전환시 보증금 : 2억 - 1억(보증금) = 1억원 (미지급 보증금)   월세 : 1억원 (미지급 보증금) X 1% = 100 만원   위 경우 월세는 월 100만이 된다. 반대로 월세를 전세로 전환하는 방법은 아래와 같다.     ● 보증금 5천만원에 월세 60만원을 내는 상가를 전세로 돌릴 경우 - 보증금 : 5천만원 - 월  세  : 60만원     월세 60만 / 1%(전환이율)에 해당되는 금액 : 6천만원   전세가 : 5천만원 (보증금) + 6천만원 (월세로 환산된 보증금) = 1억 1천만원 이 경우 월세를 전세로 100% 돌릴 경우 전세가는 1억 1천만원이 된다.   NOTE  상가 투자에 있어 고수익은 투자의 최초 동기요 최종 목적이기도 하다. 수익률 계산법은 연 실수익(연 월세 - 연 대출이자) / 실제 투자금액 (분양가 - 대출 - 임대 보증금) X 100을 하면 된다. 전세에서 월세로 전환할 때는 1%의 이율을 적용한다.

임대가 -> 전세가 환산

임대가 -> 분양가 환산

 

 

수익률 공식

((년월세료-대출이자)/(분양가-대출-임대보증금))*100

 

분양대금이 1억, 대출 4천만원, 이자 년280만원,

임대보증금1천만원, 월세료 60만원 일 경우

수익률 계산은

(60만원*12-280만원/1억-4천만원-1천만원)*100=8.8%

 

전세로 전환하는법

 

분양금액이 1억일 경우 분양대금의 60-80% 가량을 전세가로 책정.

경기나 지주에 따라 변동하나 일반적으로 70%로 잡음.

그러면, 전세는 7천만원. 7천만원을 기준으로 3:7, 5:5, 7:3 등

보증금과 월세 비중을 정한다.

 

수익률 예시)

분양가 3억인경우

융자 1억, 보증금 1억, 월세 100만원으로 정했을 경우

 

투자액: 1억

월 내야할 이자 : 1억*연7%/12 = 583,333원

월 소득은 : 100만원

월 수익은 : 1,000,000 - 583,333 = 416,667원

년 수익률은 (416,667 * 12)/님의 투자액 1억 = 5%

이므로 이익이 별로 없다.

 

이 경우 이익을 실현하기 위해 월세를 월 1.2%로 올린다든지,

아니면 보증금을 내리고 월세를 올린다든지, 바닥 권리금을 받아서

초기 투자비를 낮춘다든지 하는 방법 등이 있다.

 

상가 임대 수익률 계산법.임대가에서 전세로 환산하는법, 임대가에서 분양가로 환산하는법,

 

우선 수익률 공식부터 알아야 하겠네요.

(년월세료-대출이자) --------------------------------------   *100   = @% 분양가-대출-임대보증금(실투자금액)*100

 

분양대금이 1억, 대출 4천만원, 이자 년280만원, 임대보증금1천만원, 월세료 60만원 일 경우 수익률 계산은

(60만원*12-280만원/1억-4천만원-1천만원)*100=8.8%


*전세로 전환하는법

분양금액이 1억일 경우 분양대금의 60-80% 가량이 전세가 이구요(경기에 따라 변동).

 

그래서 70%로 잡으면 전세는 7천만원 이겠고 전세가의 20%를 임대 보증금으로 잡습니다.(임대 보증금은 임차인 사정에 따라 다르니 임대 보증금이 많으면 월세가 조금이고 임대 보증금이 적으면 월세가 많아 지겠지요. 그래서 1부라함은 임대보증금 1000만원 변동에 월세 비율은 10만원 이겠습니다).

그러면 임대 보증금은 1400만원 일거구 임대보증금의 잔액 7000만원-1400만원 즉 5400만원을 금리로 잡아서 월세로 줘야 하는데 통상 1부에서 1.8부까지 책정합니다.

 

1부라 함은 년12%의 금리라는 계산이 형성 됩니다. 1부로 잡으면 5600만원의 1부이면 56만원이 월세가로 됩니다.

 

상가 분양가의 약 70%정도를 전세가로 책정을합니다.

 

약간 다를 수는 있지만 보통 그렇게 정합니다.

처음 상가를 3억에 분양 받으시면 전세가를 2억에 맞춥니다.

월세는 전세가를 기준으로 보증금이 만약 1억이면 나머지 1억에 대한
월 1% 이자 100만원이 월세가이며 보증금이 5000 만원이라면
1억5000만원에 대한 월 1% 이자 150 만원이 월세가격이 되겠지요.

(1%라는 것은 정해지지는 않았지만 관례적으로 많이들 책정합니다.)

*수익률과 이자 부분

님이 분양가 3억 중 1억을 융자 받으셨고 월세를 보증금 1억에
월세 100만원으로 정했을 경우를 예로 들면,

님의 투자액: 1억

월 님이 내야할 이자 : 1억*연7%/12 = 583,333원

월 님의 소득은 : 100만원

월 님의 수익은 :1,000,000 - 583,333 = 416,667원

님의 년 수익률은 (416,667 * 12)/님의 투자액 1억 = 5%

이므로 이익이 별로 없지요.

이 경우 이익을 실현하기 위해 월세를 월 1.2%로 올린다든지,
아니면 보증금을 내리고 월세를 올린다든지,
바닥 권리금을 받아서 초기 투자비를 낮춘다든지 하는
방법 등이 있을 것입니다.