[스크랩] 기준시가와 시가표준액

부동산세금을 이해하기 위해서는 우선 부동산의 가격을 알아야 한다. 부동산을 어떻게 평가해서 세금을 계산해야 하는지 이해해야 한다. 통상 부동산세금을 계산할 때 우리는 ‘시가’라는 개념과 ‘공시가액’이라는 개념을 접한다. 그리고 기준시가라는 용어와 더불어서 기준시가라는 용어와 시가표준액이라는 용어를 혼용해서 사용하기도 한다.

먼저 기준시가와 시가표준액에 대한 설명이 필요하다. 기준시가와 시가표준액은 부동산세금을 계산하기 위해서 만든 객관적인 평가기준이다. 세금을 부과하는 정부, 지방자치단체와 납세자가 이견 없이 받아들일 수 있는 가격이다. 하지만 용어는 구분할 필요가 있다. 기준시가는 국세를 위해서 만들어졌고, 시가표준액은 지방세를 위해서 만든 것이다.

세금을 구분하는 기준은 다양하다. 국세와 지방세는 세금을 부과하고 징수하는 주체를 기준으로 구분한다. 세금을 부과하고 징수하는 주체가 정부인 경우에는 국세로 구분하고, 지방자치단체인 경우에는 지방세로 구분한다. 소득세, 법인세, 부가가치세 그리고 상속세와 증여세 등은 국세에 해당한다. 반면, 취득세, 등록세, 재산세 그리고 자동차세 등은 지방세에 해당한다. 그래서 소득세, 법인세 그리고 상속세와 증여세를 계산할 때는 기준시가라는 용어를 사용하고, 취득세, 등록세 그리고 재산세를 계산할 때는 시가표준액이라는 용어를 사용한다.

기준시가와 시가표준액은 그 평가의 기준이 많이 일치한다. 현재 토지와 주택(단독주택, 공동주택 포함)은 기준시가와 시가표준액을 동일한 평가방법을 사용하고 있다. 토지는 개별공시지가를 사용하고 있고, 주택은 개별주택가액과 공동주택가액을 사용하고 있다. 보통 개별주택가액, 공동주택가액 그리고 개별공시지가 등을 공시가액으로 불리기도 한다. 결국, 토지와 주택은 기준시가와 시가표준액이 동일하다. 이 경우 개별주택가액과 공동주택가액은 토지와 건물부분을 일괄해서 평가하고 전체 면적을 기준으로 고시한다. 고시를 주관하는 곳은 국토해양부다.

하지만 주택을 제외한 일반건물은 시가표준액과 기준시가가 서로 다르다. 일단 기준시가는 일반건물을 평가할 때 두 가지 유형으로 구분한다. 수도권과 광역시 등 일부 지정지역에 대해서 국세청장이 건물부분과 토지부분을 일괄 평가해서 고시한다. 다만, 단독주택이나 아파트와 다른 점이 있다면 국토해양부에서 고시하지 않고 국세청에서 고시한다. 또한 전체면적에 대해서 고시하지 않고 제곱미터(㎡)를 기준으로 고시한다. 그래서 국세청에서 고시한 가액에 건물의 연면적을 곱해야만 일반건물의 기준시가가 계산된다.

국세청에서 지정 고시하지 않는 나머지 지역은 세법에서 정하는 방식으로 계산해야 한다. 신축기간가격(2008년 현재 51만원)에 구조지수, 용도지수, 위치지수, 잔가율 등을 곱해서 계산한다. 그리고 여기에 건물의 연면적을 곱하면 건물의 기준시가가 계산된다. 기준시가를 계산할 때의 각종 지수는 국세청장이 매년 초에 고시한다. 반면 일반건물에 대한 시가표준액은 지정지역을 따로 구분하지 않고, 신축기준가격(2008년 현재 51만원)에 구조지수, 용도지수, 위치지수, 잔가율, 그리고 건물특성에 따른 가감산율을 곱해서 계산한다. 계산방식이 국세의 일반건물 기준시가 계산과 비슷하기는 하지만 각종 지수들이 일치하지는 않는다. 각종 지수를 고시하는 주체가 행정안전부에서 관할하고 있다.

출처 : Tax Planning

글쓴이 : hwang 원글보기

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