개발제한구역 주택신축 및 이축권에 대해

개발제한구역 주택신축 및 이축권에 대해

 

일반적으로 개발제한구역은 ‘그린벨트(Greenbelt)’라고 부른다. 우리나라는 도시의 무질서한 확산 방지, 도시 주변의 자연환경 보전, 도시민의 건전한 생활환경 확보를 목적으로 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법을 시행하고 있다. 향후 2020년 권역별 광역도시계획에 따라 계획적 해제조정을 추진 중이다.

이 구역 내에서 개발행위를 하려면 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별법’이 우선 적용된다. 원칙적으로 개발행위가 금지되고 있으며 허가받아야 하는 행위, 신고를 하고 할 수 있는 행위, 그리고 허가 또는 신고 없이 할 수 있는 행위 등 크게 3가지로 나누어진다. 가능행위를 제한적으로 열거하고 있는 것이 특징이다.

근래, 전원주택의 인기로 인해 그린벨트 토지를 매수하여 주택을 신축하려는 의뢰인들이 많다. 그린벨트 내에서 주택 신축은 원주민이라 하더라도 대지, 주택이 있는 토지 그리고 과수원 등에서만 집을 지을 수 있다. 그런데 그린벨트 지정 이전부터 거주한 원주민은 최대 5층 이하, 300㎡까지 증개축이 가능하다. 외지인의 경우 주민등록 이전과 실제로 거주하여 3년이 경과 후 100㎡만 건축할 수 있다.

이축권이란 그린벨트 내에 있는 기존주택의 주거환경이 나빠져 인근지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말한다. ▲그린벨트 내에서 공익사업의 시행 또는 재해로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우에 보상금을 모두 지급받은 기존 주택 소유자 ▲그린벨트 지정 이전부터 건축되어 있는 주택 또는 그린벨트 지정 이전부터 타인 소유 토지에 건축되어 있는 주택으로 토지소유자의 동의를 받지 못하여 증개축할 수 없는 주택의 소유자가 이축권을 받는다.

구 주택은 모두 현존하고 있어야 하며 무허가주택이라 하더라고 건축물대장에 등록되어 있으면 무방하다. 신축 주택은 건폐율 60%, 용적율 300%, 3층 이하로 건축할 경우에 연면적 200% 이하로 건축할 수 있으며, 건폐율 20% 이하로 건축하는 경우에는 용적율 100%, 3층 이하로 건축할 수 있다.
신축할 수 있는 주택부지는 ▲그린벨트 내 자기 소유 토지 ▲동일 시군구 지역 ▲비동일 시군구는 주택으로부터 2㎞ 이내 지역 ▲경지정리 농지 아닐 것 ▲신규로 진입로를 설치할 필요 없을 것 ▲전기수도가스 등 새로운 공급설비를 설치할 필요 없을 것 ▲하수종말처리시설을 설치·운영하는 지역 등에 해당되는 토지이어야 한다.

이축권 투자 시 주의할 점은 이축권이 발생하는 주택인지 여부, 토지대장, 건축물대장, 등기부등본, 토지수용확인서, 철거예정통보서, 토지이용계획확인원의 서류를 발부받아 확인해야 한다. 또한 구 주택 면적과 신축 건물의 허가(예정)면적이 적합한지 확인해야 한다.

이축권 매수인이 직접 건축허가를 받아 건축할 수는 없으며, 기존 이축권자가 이축권으로 주택 신축 후 매수인은 주택을 매수해야 한다.