전세권과 주택임차권의 차이와 비교

전세권과 주택임차권의 차이와 비교

 

아마도 많은 분들이 헷갈려하시고, 어려워 하시는 것은 기본적인 용어의 개념 정리가 안되어서 그런 경우가 있습니다.

때론 용어의 정의가 의미파악과 이해력에 큰 도움이 된다고 봅니다.

 

그래서 우선 전세권과 주택임차권의 기본적인 차이를 아는 것이 중요하리라고 생각합니다.

1. 등기부 기재 유무에 달려 있습니다.

- 전세권은 등기부 등본의 을구란에 기재되는 반면 주택임차권은 등기부 등본에 기재되지 않습니다. 즉, 전세권은 등기부 등본에 기재된 등기된 물권으로서 강한 보호를 받는 반면에 주택임차권은 채권적 권리로서의 한계를 가지고 있습니다.

 

2. 임대인의 협력의 유무가 다릅니다.

- 전세권은 집주인의 동의가 있어야만 전세권 설정이 가능하지만, 주택임차권은 임차인 단독으로 신고가 가능합니다.

 

3. 거주요건이 다릅니다.

- 전세권은 임차인의 거주나 전입신고는 성립요건이 아닙니다. 그러나 주택임차권은 거주 및 전입신고를 해야만 법의 보호를 받을 수 있습니다. 경매가 진행되는 경우에도 전세권자는 자유롭게 전출이 가능하나, 주택 임차권자는 배당요구종기일까지 거주 이전을 할 수가 없습니다. 만약 주택 임차인이 배당요구종기일 전에 이사를 간다면 대항요건을 상실해 법의 보호를 받을 수 없기 때문입니다.

 

4. 효력범위가 다릅니다.

- 전세권은 원칙적으로 건물에만 효력이 미치며 임대인의 동의 없이도 효력 승계나 전전세가 가능하다. 또 타인에게 양도나 담보로 제공할 수도 있다. 단, 양도의 경우에는 등기를 해야만 효력이 생깁니다. 반면에 주택 임차권은 토지, 건물 전부에 효력이 미치지만 제3자에 대한 효력승계는 불가능합니다.

 

5. 경매신청이 다릅니다.

- 기간 만료후에 집주인이 전세금이나 임차보증금의 반환을 지체하는 경우, 전세권자는 판결문 없이 전세권 등기만 가지고도 경매신청(임의경매)이 가능합니다. 그러나 주택 임차권은 반드시 지급명령이나 전세보증금반환 청구소송 등 사전 절차를 거쳐야만 경매신청(강제명령)이 가능합니다.

 

 [전세권과 주택임차권 비교]

항 목	전세권(민법)	주택임차권(주택임대차보호법)
방 법	건물등기부에 등기	전세계약서에 확정일자인 날인
취급 관공서	등기과(소)	등기과(소), 공증사무소, 동사무소, 구청
임대인 협력	임대인의 동의가 필요	임차인 단독
비 용	등록세(전세금의 0.2%)  교육세(등록세의 20%)	600원 ~ 1,000원
거주조건	거주나 전입신고는 요건이 아님	거주 및 전입신고가 요건
순위기준	등기일 기준	주민등록 + 확정일자 중 늦은 날
효력범위	건물에만 효력승계 및 임대인 동의없이 전전세 가능	토지, 건물 전부 제3자 효력승계 불가능
경매신청	소송없이 바로 경매신청 가능	지급명령 결정문이나 소송에서 판결문 받아야 가능

 

임차권 등기(임차권 등기명령)

이 법은 '어떻게 하면 임차인이 거주이전과 관계없이 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있을까'를 오랫동안 고민한 끝에 태어난 법이 바로 임차권 등기명령인 것입니다.

즉 '임차인 등기명령'이란 임차인이 임대차 기간이 만료된 후에 임대인으로부터 그 보증금을 반환 받지 못했을 때, 임차인에게 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 함으로써 그 대항력과 우선변제권을 유지하게 하여 임차인이 자유롭게 이주하도록 한 제도입니다.(1993.3.1. 신설)

아마도 많은 분들이 헷갈려하시고, 어려워 하시는 것은 기본적인 용어의 개념 정리가 안되어서 그런 경우가 있습니다.

때론 용어의 정의가 의미파악과 이해력에 큰 도움이 된다고 봅니다.

 

그래서 우선 전세권과 주택임차권의 기본적인 차이를 아는 것이 중요하리라고 생각합니다.

1. 등기부 기재 유무에 달려 있습니다.

- 전세권은 등기부 등본의 을구란에 기재되는 반면 주택임차권은 등기부 등본에 기재되지 않습니다. 즉, 전세권은 등기부 등본에 기재된 등기된 물권으로서 강한 보호를 받는 반면에 주택임차권은 채권적 권리로서의 한계를 가지고 있습니다.

 

2. 임대인의 협력의 유무가 다릅니다.

- 전세권은 집주인의 동의가 있어야만 전세권 설정이 가능하지만, 주택임차권은 임차인 단독으로 신고가 가능합니다.

 

3. 거주요건이 다릅니다.

- 전세권은 임차인의 거주나 전입신고는 성립요건이 아닙니다. 그러나 주택임차권은 거주 및 전입신고를 해야만 법의 보호를 받을 수 있습니다. 경매가 진행되는 경우에도 전세권자는 자유롭게 전출이 가능하나, 주택 임차권자는 배당요구종기일까지 거주 이전을 할 수가 없습니다. 만약 주택 임차인이 배당요구종기일 전에 이사를 간다면 대항요건을 상실해 법의 보호를 받을 수 없기 때문입니다.

 

4. 효력범위가 다릅니다.

- 전세권은 원칙적으로 건물에만 효력이 미치며 임대인의 동의 없이도 효력 승계나 전전세가 가능하다. 또 타인에게 양도나 담보로 제공할 수도 있다. 단, 양도의 경우에는 등기를 해야만 효력이 생깁니다. 반면에 주택 임차권은 토지, 건물 전부에 효력이 미치지만 제3자에 대한 효력승계는 불가능합니다.

 

5. 경매신청이 다릅니다.

- 기간 만료후에 집주인이 전세금이나 임차보증금의 반환을 지체하는 경우, 전세권자는 판결문 없이 전세권 등기만 가지고도 경매신청(임의경매)이 가능합니다. 그러나 주택 임차권은 반드시 지급명령이나 전세보증금반환 청구소송 등 사전 절차를 거쳐야만 경매신청(강제명령)이 가능합니다.

 

 [전세권과 주택임차권 비교]

항 목	전세권(민법)	주택임차권(주택임대차보호법)
방 법	건물등기부에 등기	전세계약서에 확정일자인 날인
취급 관공서	등기과(소)	등기과(소), 공증사무소, 동사무소, 구청
임대인 협력	임대인의 동의가 필요	임차인 단독
비 용	등록세(전세금의 0.2%)  교육세(등록세의 20%)	600원 ~ 1,000원
거주조건	거주나 전입신고는 요건이 아님	거주 및 전입신고가 요건
순위기준	등기일 기준	주민등록 + 확정일자 중 늦은 날
효력범위	건물에만 효력승계 및 임대인 동의없이 전전세 가능	토지, 건물 전부 제3자 효력승계 불가능
경매신청	소송없이 바로 경매신청 가능	지급명령 결정문이나 소송에서 판결문 받아야 가능

 

임차권 등기(임차권 등기명령)

이 법은 '어떻게 하면 임차인이 거주이전과 관계없이 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있을까'를 오랫동안 고민한 끝에 태어난 법이 바로 임차권 등기명령인 것입니다.

즉 '임차인 등기명령'이란 임차인이 임대차 기간이 만료된 후에 임대인으로부터 그 보증금을 반환 받지 못했을 때, 임차인에게 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 함으로써 그 대항력과 우선변제권을 유지하게 하여 임차인이 자유롭게 이주하도록 한 제도입니다.(1993.3.1. 신설)