분양권 매매 시 알아야 할 세금문제

분양권 매매 시 알아야 할 세금문제

 

주택의 취득시기는 잔금청산일, 혹은 등기접구일 중 빠른 날짜를 취득일로 본다. 특히 이 시기 이전의  거래는 분양권의 거래로 보기 때문에 분양권 매매의 세금문제는 양도소득세가 고려돼야 한다.

분양권의 특성상 분양권 보유기간은 1년 미만, 2년 미만(통상 분양일부터 입주일까지)이다. 분양권의 양도소득세는 단기매매로 1년 미만 50%, 2년 미만 40%의 세율이 적용된다.

예를 들어, 프리미엄 1000만 원에 분양권 취득 후 1~2년 이내에 매매하면서 매매 전 다른 부동산 매매 관련 기본공제 250만 원을 적용받지 않았다면, 1000만 원 - 250만 원(기본공제)=750만 원(양도차익)이 된다. 양도소득세는 750만 원 * 50%=375만 원(1년 미만 보유) / 750만 원 * 40%=300만 원(2년 미만 보유)이 된다.

분양권 매매 시 양도소득세는 양도차익뿐 아니라 분양권 보유기간도 고려해야한다.

우리 지역에 1~2년 동안 신규아파트가 분양권 무제한 전매조건으로 많이 공급되어 우리 지역에도 작년 분양권 매매가 많이 되었지만 양도소득세문제는 분양권 매매 시 꼭 따져봐야 하는 중요한 요소다.

단기매매를 피하고자 취득세를 납부하고 분양권이 아닌 주택으로 매매하고자 하였을 때도 보유기간산정은 분양권 보유기간부터 하는 것이 아니다. 주택취득일로부터 재산정하기 때문에 취득일 기준 2년이 경과되어야만 1가구1주택 비과세나 단기양도를 피할 수 있다.

분양권 매수자의 입장에서도 당장은 양도소득세가 매수자 문제가 아니어서 쉽게 생각할 수 있다. 그러나 언젠가 주택을 팔아야 하는 시점에서는 1가구1주택 비과세 대상이 아닌 경우 프리미엄분에 대한 지출증빙을 할 수 있어야 한다. 프리미엄이 취득원가에 포함되는 점을 고려해야 하는 것이다.

분양권 매매에서 차후 문제가 발생하는 경우는 분양권 매수자가 주택을 양도할 때 프리미엄 부분을 취득원가에 반영하면서 분양권 매도자와 분쟁이 발생하는 경우가 많다.

양도소득세의 제척기간(국가에서 부가할 수 있는 기간)은 일반적인 경우 5년이다. 부당한 방법으로 양도소득세를 회피하였다면 10년이 된다. 분양권 매매 계약서가 부당하게 작성되어 분양권 매도자가 양도소득세를 정확히 계산하지 않았다면 양도소득세문제는 10년 동안 문제의 소지가 될 수 있다.

참고로 분양권 매매 후 프리미엄을 지불했더라도 최초 등기 시 취득세는 분양계약서상의 금액으로 부과된다.