불법건축물 중개해도 될까?

불법건축물 중개해도 될까?

주변을 둘러보면 단독주택이나 원룸 등의 건물을 불법으로 신축해 준공허가를 받지 못한 채  비어 있는 곳이 허다하다. 그런가하면 준공허가를 받고 나서 수익률을 높이기 위해 무단증축이나 용도변경을 한 사례도 많다.

그러나 매수인이 그런 사실을 사전에 알고도 매수했다면 상관없지만 만약 모르고 매수했다면 얘기는 달라진다. 시정조치에 따른 이행강제금 등 막대한 피해와 불이익 등으로 인한 법적분쟁이 불 보듯 뻔하다.

이 경우 계약해제와 함께 매물을 중개한 중개업자에게도 손해배상을 청구할 수 있다.

허가권자는 시정명령을 받고도 이를 이행하지 아니한 건축주에 대해서는 일정한 이행 기간을 주고 재차 불이행 시 이행강제금을 부과하게 돼 있다.

이행강제금은 항목에 따라 다르지만 구조별, 용도별, 적용요율을 고려해 건축물의 위반한 면적×시가표준액×위반사항별 금액비율로 계산하여 부과하고 있다.

그러나 연면적 85㎡ 이하 주거용 건축물의 경우 이행강제금을 해당 지방자치단체의 조례로 정한 금액에 따라 적용하고 있다.

최초의 시정명령을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 명령 이행을 촉구할 수 있도록 관련 조례를 따로 정하고 있다.

만약 해당 건축물이 경매나 매매 처분이 되더라도 이미 부과된 금액에 대해서는 이전 소유자에게 납부이행 의무가 부과되며, 또한 매수인에게는 재차 건축물 시정명령과 함께 이를 아니할 경우 이행강제금을 부과할 수도 있다는 사실이다.

그렇다면 중개업자는 불법건축물을 중개해도 될까? 법적으로 중개업자가 불법건축물을 중개하지 말라는 규정은 없다.

그러나 분쟁이 발생할 경우 중개업자에게 책임이 따를 수 있다. 중개업자에게는 선관주의 의무가 있기 때문에 객관적인 관점에서 보았을 때 확인 가능한 것을 중개업자의 과실로 발견하지 못했다면 분쟁에서 자유로울 수 없다.

이와 관련한 판례를 살펴보면 “위법 중개대상에 대해서는 고객에게 이를 설명하고 기재해야 하는데 단순히 위법 사항만 설명하는 것만으로는 부족하다. 위법으로 인한 시정명령과 이를 위반할 경우 부과되는 이행강제금과 의무이행 시까지 반복적으로 부과된다는 고지를 해야 한다”고 명시하고 있다.(서울중앙지방법원 2012.4.13선고 2010가합 60125판결)

국토해양부도 “건축물대장 상 위법여부를 판단하기 어렵더라도 누가 봐도 위법이라고 인정할 수 있는 사항에 대해서는 위법여부를 확인해야 한다”는 유권해석을 내린 바 있다.

따라서 중개업자는 공무상 서류뿐만 아니라 불법으로 인식할 수 있는 사항은  확인설명서에 기재해야 한다.

그리고 특약사항에 잔금 이후 불법건축물 문제가 발생할 경우 이행강제금 납부와 원상회복에 따른 비용 부담의 주체를 명확하게 기재하는 것이 문제해결의 지름길이 될 것이다.