절세테크닉(상가취득 관련) - 상가점포, 사무실 취득과 관련한 절세 방안

 

 

 

절세테크닉(상가취득 관련) - 상가점포, 사무실 취득과 관련한 절세 방안

1. 임대할 목적으로 취득하는 경우
가. 사업자 등록
- 상가분양업체는 분양대금 중 건물가액의 10%에 상당하는 부가가치세를 징수하여 국가에 납부합니다. 분양계약자가 부담한 이 부가가치세를 환급받으려면 계약금 지급일로부터 20일 내에 분양계약서 사본을 세무서에 갖고 가서 『일반과세자』로 사업자등록을 해야 합니다.(사업자등록신청일로부터 거꾸로 계산하여 20일이 넘어서 교부받은 매입세금계산서는 매입세액을 공제받을 수 없기 때문입니다.)

이미 분양대금 대부분을 지급하였으나, 사업자등록을 아직 하지 않으신 분은 임대차계약 체결 후 20일 내에 사업자등록을 하시되, 일단 『간이과세자』로 사업자등록을 하시는 것이 유리합니다.

나. 일반과세자와 간이과세자의 세금 부담 비교
- 일반과세자는 매입세액을 전액 공제받는 대신 임대료 수입금액의 10%를 부가가치세로 납부해야 합니다. 월세에 대하여는 세입자에게 세금계산서를 발행해 주어야 하고 전세보증금에 대하여는 연 4.2%의 이율을 적용한 금액을 임대수입금액으로 봅니다. 월세에 대한 10% 부가가치세를 세입자에게 부담시키려면 계약서 작성시 월세란에 (부가가치세 별도)라는 표기를 해두는 것이 좋겠습니다.

- 간이과세자는 임대료 수입금액의 2.75%(2003년의 경우)를 부가가치세로 납부하고 매입세액의 27.5%를 공제받습니다. 1과세기간(6개월)의 임대료 수입금액(전세보증금에 대한 4.2% 이자상당액 포함)이 1,200만원 미만인 경우에는 부가가치세 납부가 면제됩니다. 이 경우에도 부가가치세 신고(1월과 7월 연 2회)는 반드시 해야 됩니다.

다. 일반과세자로 등록하고 매입세액을 전액 환급받은 경우 유의 사항
- 연간 임대료 수입금액이 4,800만원에 미달할 경우에는 세무서에서 간이과세자로 과세유형을 전환시킵니다. 이때, 이미 환급받은세액의 대부분을 다시 납부해야 합니다. 그러므로, 연간 임대료 수입금액이 4,800만원에 미달할 것으로 예상되면 간이과세자로 과세유형이 변경되는 달의 전달 20일까지 『간이과세포기신고서』를 세무서에 제출하시는 것이 유리합니다.

- 환급받은 세액은 1년에 10% 해당액이 상각(감소)되며, 10년 후에는 간이과세자로 유형전환 되더라도 추가로 납부할 세액이 없게 됩니다.

라. 분양받은 상가를 매각할 경우 유의 사항
- 일반과세자로 사업자등록된 상태로 상가를 매각할 경우 매각액 중 건물가액의 10%를 매입자로부터 징수하여 부가가치세로 납부해야 합니다.
이때, 상가 매입자가 일반과세자로 사업자등록된 경우에는 매입자가 매입세액으로 공제받으면 되므로 별 문제가 없겠으나,
매입자가 사업자등록이 안된 사람이거나, 간이과세자이거나, 부가가치세면세사업자인 경우에는 매입세액을 공제받지 못하므로 부가가치세문제로 마찰이 생길 수가 있습니다.
이럴 경우에 건물완공 후 몇 년이 지났다면, 차선의 방법으로 임대사업을 먼저 폐업신고한 후에 매각하시면 당초에 환급받은 세액에서 1년에 10%(6개월에 5%)씩 상각(감소)된 금액을 부가가치세로 납부하시게 됩니다.

- 간이과세자로 사업자등록 된 상태로 상가를 매각할 경우에도 매각액 중에 건물가액의 2.75%(2003년에 매각할 경우)를 부가가치세로 납부해야 합니다. 그러므로 간이과세자인 경우에는 먼저 임대사업을 폐업한 후에 상가를 매각하면, 부가가치세를 납부할 의무가 없는 것입니다.

- 부가가치세를 환급받고 상가 완공전에 분양권을 양도하실 경우에는
분양권을 양수하는 사람이 사업자등록을 하도록 하여 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 받아서 폐업신고하고 부가가치세를 납부해야 합니다.
분양권을 양수하는 사람이 부동산임대사업(당초 분양자와 동일한 사업)을 할 경우에는 일반과세자로 사업자등록하도록 하여 『사업 포괄 양도․양수 계약』을 맺으면 부가가치세를 징수하지 않고 폐업신고만 하면 됩니다.

※ 상가취득과 관련하여 부가가치세를 환급받은 후에 분양권을 양도하거나, 건물완공 후에 매각할 경우에 건물에 대한 부가가치세(매출세액)를 고려하지 않고 일반적인 부동산매매와 같이 처리해 버리면 환급받았던 세금에 가산세까지 보태어 추징당하므로 각별히 유의하시기 바랍니다.

마. 분양받은 상가를 매각할 경우 양도소득세 신고
- 상가를 양도하면 양도소득세신고는 양도한 날로부터 2월이 되는 달의말일까지 예정신고를 하시는 것이 유리합니다.(납부할 세액의 10% 공제)

바. 임대소득에 대한 소득세 절세 방안
- 임대소득에 대하여 장부를 하여 신고하면 건물에 대한 감가상각비를 필요경비로 공제할 수 있으므로 추계로 신고하는 것보다 상당히 유리합니다.

 

2. 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우
가. 사업자 등록
- 병원이나 학원 등 부가가치세가 면제되는 사업을 하실 분은 부가가치세를 환급받을 수 없으므로 미리 사업자등록을 하실 필요는 없고 건물에 입주한 후에 신규 사업자는 사업자등록신청을 하시고, 다른 장소에서 사업하시던 분은 사업자등록정정(소재지 변경)신청을 하시면 됩니다.

- 부가가치세가 과세되는 사업을 하실 분은 계약금을 지불한 날로부터 20일 이내에 『일반과세자』로 사업자등록을 하시면 부가가치세 전액을 환급받을 수 있지만, 『간이과세자』로 등록하면 매출세액 만큼만 공제 받고 환급은 받을 수 없습니다.

- 일반과세자로 등록하신 분은 건물 완공후 인테리어공사 등을 맡기실 경우 가급적 일반과세자에게 의뢰하여 매입세액을 공제받으시기 바랍니다.

나. 부가가치세를 환급받은 사업자의 유의 사항
- 상가취득후 10년 이내에 사업을 폐업하게 되면 당초 환급받은 세액에서 1년에 10%씩 상각(감소)한 금액을 부가가치세로 납부해야 합니다.

- 사업이 부진하여 사업은 폐업하고 상가를 임대하실 경우에는 폐업신고를 하지 말고 사업자등록정정신고(업종 변경 : 소매/슈퍼 → 부동산/임대)를 하면 환급받은 부가가치세를 추징당하지 않습니다.

- 일반과세자로 사업자등록하였으나, 최초 과세기간(6개월)의 공급가액을 연환산한 금액이 4,800만원에 미달할 경우에는 『간이과세포기신고서』를 세무서에 제출해야 환급받은 부가세를 추징당하지 않습니다. 끝.

 

 

상가 세금, 세금을 알아야 새는 돈 막는다

경제활동을 하는 사람에게 껄끄러운 것을 찍으라면 1순위가 세금일 것이다. 그만큼 세금은 두려운 존재로 각인되고 있다. 하지만 세금을 꼭 두려운 대상으로 여길 필요는 없다. 또한 상가는 주택에 비해 상대적으로 세제상 불이익이 적다. 상가를 구입하는 목적에는 시세차익과 임대목적이 있다.

시세차익목적의 투자는 부가가치세와 양도소득세, 임대목적의 투자는 부가가치세와 양도소득세 외에 부동산임대소득에 대한 종합소득세가 있다. 이들 세금에 관심을 기울여 적절하게 대처한다면 어려움이 없이 투자를 할 수 있다.

■ 부가가치세

분양받은 상가나 완성돼 있는 상가를 취득하는 경우 분양금액이나 매매금액에는 건물에 대한 부가가치세가 포함돼 거래된다. 상가에 있어서 최종소비자는 개인이 된다. 부가가치세법상 사업자는 간이과세자와 일반과세자가 있는데 일반과세자만 부가가치세를 부담하지 않을 수 있다.

매수자가 부가가치세를 포함해 매매대금을 지불한 경우 부가가치세를 부담하는 것처럼 보이지만 보통 취득일로부터 20일 이내에 일반과세자로 사업자등록 해 전액 되돌려 받을 수 있다. 다라서 일반과세자가 부담하는 취득단계의 부가가치세는 없다. 보유단계에서 상가를 임대하면 임대료에 대한 부가가치세를 내야 한다,

하지만 일반과세자는 임대차계약서에서 부가가치세 별도라는 조건을 달아 임차인에게 부가가치세를 받아서 내면 되므로 사실상 부가가치세를 내기는 하지만 임차인이 전부 부담하는 형태가 된다. 임차인에게 받아서 낸 부가가치세는 임대인의 수입에서도 제외된다.

처분단계에서 매수인이 일반과세자로 등록하는 경우에는 사업의 포괄양도양수계약서를 작성하면 부가가치세를 되돌려 받은 것은 그대로 인정받고 매도 시 건물분에 대해 내야 할 부가가치세도 납부하지 않을 수 있다. 간이과세나 개인인 경우에는 매매계약서에 부가가치세 별도라는 조건을 달아 매수인에게서 받아서 내면 된다. 물론 이 경우도 취득단계에서 되돌려 받은 부가가치세는 그대로 인정된다.

일반과세자가 되돌려 받은 부가가치세를 다시 세무서에 납부해야 되는 때는 매도 행위를 하기 전에 임차인을 내보내고 부동산임대업을 폐업하는 경우이다. 물론, 6개월마다 5%씩을 제해주므로 10년 이후에 폐업하는 경우는 추징문제가 발생하지 않는다. 다만, 일반과세자로 등록한 경우라도 10년 이내에 간이과세자로 전환되는 경우에는 부가가치세 추징문제가 발생하므로 간이과세자로 전환되지 않도록 신경을 써야 한다.

■ 종합소득세와 증여세

상가임대 시 임대수입에 대한 세금은 부동산임대소득(임대보증금+월임대료X12개월X국세청장이 정하는 이자율)과 임대상업자가 다른 직업을 가지고 있는 경우 근로소득, 사업소득 등과 합산하여 종합소득세가 과세된다. 개인에 대한 소득세는 합산하는 소득이 많으면 더 높은 세율이 적용되는 누진세율(9~36%) 구조로 돼 있으므로 임대소득 외에 합산할 소득이 많다면 소득이 적은 사람, 즉 배우자 등에게 상가임대소득이 귀속되도록 미리 조치하는 것이 좋다.

앞으로 상가를 임대해 소득을 얻는 사람이 장부를 작성하지 않으면 세금 부담이 크게 늘어난다. 장부를 작성하지 않아 소득금액을 추산해야 하는 임대사업자에 대해서는 소득세를 매기는 기준인 과세표준(과표)을 산출할 때 건설비 일부를 공제해 주는 제도가 ‘소득세법시행령’ 개정으로 없어지게 된다.

또한 배우자에게 명의를 이전할 경우 상가를 취득하기 전이라면 3억 원 이하의 상가를 구입하는 경우와 3억 원을 초과하는 상가를 구입하는 경우를 검토해야 한다. 3억 원 이하의 상가는 증여세가 발생하지 않으므로 단독명의로 해도 되나, 3억 원을 초과하는 경우에는 증여세 문제가 발생하므로 증여세 없이 처리하기 위해 공동명의로 할 것인가 아니면 증여세를 부담하더라도 단독명의로 할 것인가를 결정해야 한다. 상가를 미리 취득한 경우라면 이전하는 데 취득세 등의 비용이 드므로 더 주의해야 한다.

상가를 취득한 후라면 이전에 들어간 비용을 충당하고도 남는 절세효과를 볼 수 있는가를 점검하고, 상가를 누구 명의로 할 것인가는 취득하기 전에 결정하는 것이 좋다.

■ 양도소득세

1년 미만 보유는 실거래가, 1년 이상 보유는 기준시가와 실거래가 중 세금이 적은 방법으로 선택해 신고하면 된다. 기준시가 세금계산 시 6월 말일은 개별공시지가가 변동된다. 그렇기 때문에 연초에 표준지 공시지가가 오른 것으로 발표된 지역은 개별공시지가도 오를 것이므로 6월 전후에 성사되는 거래에 개별공시지가 적용되지 않도록 매도일 조정에 각별히 신경을 써야 한다.

1년 이상 보유한 상가라도 토지투기지역으로 지정된 후에는 반드시 실거래가 신고를 해야 한다 .상가를 매도하는 경우 적용되는 세율은 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 9~36%의 기본 세율이 적용된다.

■ 취득세

상가에 투자(매입=분양)하면 상가도 부동산이기 때문에 취득세 2%, 등록세 3%, 교육세 0.6%, 농특세 0.2%를 합해서 매입가 또는 매매가의 5.8%를 내게 된다. 취득세는 취득한 날, 즉 잔금을 치른 날로부터 30일 이내(준공검사일 이전 잔금 납입 시는 준공검사일로부터 30일 이내, 준공검사일 이후 잔금 납입 시는 잔금 납일일로부터 30일 이내)에 은행 등 금융기관에 내야 하며, 이를 어길 경우 납부세액의 20%를 더 내야 한다.

또한 등록세는 매매 후 2개월 이내에 등기를 하지 않으면 기간에 따라 등록세액의 5~30%의 과태료를 물어야 한다.