상가(상업용 건축물) 매매시포괄양수양도계약

 

 

상가(상업용 건축물) 매매시의 경우

= 특약란에「사업 포괄양수도 해당할 경우 매수자는 사업 포괄 양도양수 받는 조건」

이라는 단서를 붙인다.

 

부가가치세 (부동산의 공급)

토지는 면세대상이고, 건물에 대하여는 과세대상이 된다.

따라서 부동산을 공급하는 계약시 계약서에 토지가액과 건물가액을 구분할 필요가 있다.

 

부동산의 공급시	부동산의 임대
1. 토지의 공급시 ⇨ 면세	1. 토지의 임대 ⇨ 과세
2. 건물의 공급시 ⇨ 과세 예외 ⇨ 국민주택의 공급 면세	2. 건물의 임대 ⇨ 과세 예외 ⇨ 주택의 임대 면세

 

가액 구분이 불분명시 ⇨

1)감정평가액

2)기준시가

3)장부가액

4)취득가액

 

1. 상가 매매 경우(소형점포, 상가, 건물 등 )

 

① 단순 양도자(아무런 단서 없으면.. 분쟁유발 가능성?)

간이과세자 3%정도, 일반과세자는 10%

② * 사업의 포괄 양도에 해당하는 경우

「사업 포괄양수도 해당할 경우 매수자는 임대사업 포괄 양도양수 받는다」

는 단서로 계약서 특약으로 진행할 경우에 부가세 안냄

부가가치세법 제6조(재화의 공급)

 ⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것

시행령제17조 (담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납)②법 제6조제6항제2호에서

"대통령령이 정하는 것"이라 함은 사업장별(「상법」에 의하여 분할 또는 분할 합병하는

경우에는 동일한 사업장 안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로

그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것

* 사업의 포괄 양수도에 해당하지 않는 경우

비영리법인 면세사업자 등은 매도자 부담임

③부가세는 잘 모르고 귀찮으니 부가세는 매도인 부담임이라고 단서 붙인다.

(이 단서 즐겨 붙이다가는 계약서 깨질 확률 높음.)

 

어쩌다 한번 계약해 큰 코(?) 다칠 뻔한 상가거래의 안 좋은 추억을 오랬동안

중개업을 해온 사람이라면 겪었을 것이다. 매도인의 부가세 질문에 뭐가 그리 복잡한지...

도통 이해가 가질 않는다.

알아볼려고 세무서나 전문가에게 물어봐도 명쾌한 이해는 하지 못한 채 끝내기 일쑤다.

 

이처럼 상가의 매매는 아파트나 단독주택 등의 매매보다 까다롭다.

양도 시 발생하는 부가가치세의 문제가 걸려있기 때문이다.

확실한 정리가 되어 있지 않으면 차후의 문제의 책임은 중개업자에게 돌아갈 수도 있다.

언제든지 상가매매를 할 수 있지 않는가? 중개업을 하는 그날까지 알아야 하는

상가 매매시 부가가치세를 분석해보기로 한다.

 

과세 사업자가 토지와 건물을 일괄 양도하는 경우 토지는 부가세가 면세되나

건물 및 구축물은 부가세가 과세된다.

그리고 상가(소형점포라도..)를 매매하는 경우에 아파트나 주택의 매매와 같은 것으로 간주하고

세심한 체크 없이 계약서를 작성하는 것이 일반적이다.

 

그러나 상가의 경우는 아파트와 주택의 그것과는 다른 중요한 문제가 도사리고 있다.

바로 양도로 인한 부가가치세의 문제이다. 상가를 보유하고 있으면 일반과세나 간이과세로

사업자등록을 하도록 규정되어 있다. 하지만 소규모의 점포를 소유한 주인들은 이러한

사업자 등록을 하지 않은 경우가 허다하다.

그러나 매수인은 반드시 20일 이내에 사업자등록을 해야만 한다.

만약 일반과세로 사업자 등록을 해놓은 매도인이 상가를 매매하였을 때 매수인이 임대에 관한

포괄적인 승계를 받지 않았음에도 불구하고 사업자 등록을 기피한다면

매도인에게 건물분의 10%(간이과세자는 3%)를 양도에 따른 세금으로 납부해야 하기 때문이다.

 

이와 같이 양도에 관한 정확한 교통정리가 되어 있지 않아 잔금 후 서로의 의견 대립이 거세어지면

그에 대한 마지막 책임은 중개사에게 돌아올 수 있다.

아마도 개업한 공인중개사 중에 상가를 매매한 경험이 있는 사람이라면 한두 번쯤은 경험했을 일이다.

 

그러므로 필히 매매계약서 특약 사항 란에 '사업의 포괄양도에 해당할 경우 사업 포괄을

양도양수 받는다.' 라는 특약을 맺어 후일에 벌어질 논쟁이나 피해를 막을 수 있도록 조치를

취해야 한다.

 

여기서 사업의 양도란 사업장 별로 사업용 자산을 비롯한 물적 시설 및 그에 대한 권리와 의무 등을

포괄적으로 양도하여 사업을 동일성은 유지하면서 경영 주체만을 교체시키는 것을 말한다.

 

이 경우 사업에 관한 권리와 의무 증 미수금과 미지급금에 관한 사항을 포함하지 않고

승계시키는 경우도 사업을 포괄적으로 양도한 것으로 본다.

2006년 2월 9일 양도 분부터 적용되는 사업 양수도 요건 개선안을 다음을 통해 살펴보도록 하자.

 

● 일반 과세자 사업의 간이 과세자 사업자 등록 배제

 

종전의 규정은 일반과세자가 간이과세자(사업양도 당시를 말함) 에게 사업을 양도하는 경우에는

「재화의 공급에서 제외되는 사업의 양도」로 인정하지 아니하였다.

개정 후 부가가치세법 시행령에서는 「일반과세자가 간이과세자(사업양도 당시를 말함) 에게

사업을 양도하는 경우에 재화의 공급에서 제외되는 규정」 을 삭제하였다.

 

그리고 일반과세자로부터 양수한 사업은

간이과세자로 사업자 등록(일반사업자로만 가능) 하는 것을 배제하도록 규정하였다.「부가령74②」

 

중개업자는 사업 양수도가 해당되는 상가매매를 한 경우엔 필히 매수인에게 임대에 관한

사업의 양도를 포괄적으로 승계 받도록 주지시켜주어야 한다.

사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 매도인은 건물 양도로 인한

부가가치세를 과세할 필요가 없다.

그러므로 매도인은 부가가치세를 확정 신고(폐업 일부터 25일이내)할 때 사업양도 신고서를

제출하여야 하고 매수인인 양수자는 사업자 등록을 할 때 일반과세자로 사업자등록을 하며

양도양수 계약서 사본을 제출하여야 한다.

 

이는 상가 매매계약에만 급한 나머지 이와 같은 중요한 사항을 누락시켜 잔금시점에 문제가 터져

고민하는 주변 공인중개사들에게 많이 해주었던 조언들이다.

 

따라서 항상 사무실 게시판에 상가매매에 관한 필수사항을 게시한 후에 완벽히 숙지하여서

매도, 매수인과 한자리에 모여 계약서를 작성할 때 계약서를 읽어 가면서 그에 덧붙여

부가설명을 함으로써 후에 난처한 일이 발생하지 않게 대비할 수 있도록 평상시에 준비하는

자세가 필요하다.

 

여전히 무슨 말인지 아리송할 수 있다. 왜냐하면 상가거래를 해보지 않았거나 어쩌다 한번 거래

했더라도 다행이 넘어간 경우 일 것이다. 설상가상! 상가매매 시는 경우에 수가 또 존재한다.

알아듣기 쉽게 다시 한번 요약해서 정리해보자.

 

2. 결론적으로 상가(상업용건축물) 매매 경우에는 이렇게 처리한다.

 

① 매도인과 매수인조건이 사업 양수도 해당되는지 구분하여 해당된다면,

「매수자는 사업 포괄양수도 가능할 경우 임대사업 포괄 양도양수 받는다」는 단서로

  계약서 특약을 진행할 경우에 부가세 안냄.

 

[매매잔금과 동시 부가세처리(양도 양수체결: 세무사 입회)하고 매도인은 25일내 폐업신고하고

매수인은 20일이내 사업자등록시 양수도 계약서 제출하면 완료］

 

이 때 매도인이 일반과세자이고 매수자가 간이사업자면 종전에는 사업의 양수로 보지 않았다.

그러나 현재는 매도자가 일반사업자 이고 매수자가 간이과세자가 라는 이유 만으로도

(상가매수하는 죄로?) 일반과세자변경이 불가피하다.

 

잠깐!! 정리해보면

매도인이 간이과세자인 경우 : 이 경우 매수인은 간이과세자로나 일반과세자로도

사업 양수도가 가능하다는 것이다.

 

매도인이 일반과세자인 경우 : 이 경우에는 매수자는 간이사업자로는 포괄양도양수조건은 안되므로

부가가치세를 교부받아야 하거나 일반과세자로 할 때만 포괄양수도가 가능하다.

 

그러므로, 매도인이 일반과세자 라는 이유로 매수자는 간이사업자임에도 불구하고

(4800만원 이하여서 간이과세자로 가능한데도 상가 매수하는 죄로?) 일반과세자변경이 불가피한점

꼭 숙지하고 계약전후 고객의 질문에 적절한 예상답변(?)을 준비할 수있는 테크닉이 필요하다.  

 

그렇다면 사업양수도 계약하면 리스크는 없는가?

답은 있을 수 있다.

포괄양수를 한 매수자는 양도자의 모든 권리와 의무를 승계하는 것이므로 포괄 양수한 범위 내에서

2차 납세의무를 진다.

즉 양수일 이전에 체납된 세금이나 고지 확정된 세금은 연대납세의무를 진다는 말이다.

다만, 양수일 이후에 조사 등으로 확정된 세금은 연대 납세의무를 지지 않는다.

따라서 포괄양수도를 할때 국세완납증명이나 고지될 세금을 확인하고 잔금을 이행해야한다.

 

② 매도인과 매수인조건이 사업 양수도 해당되는지 구분하여 해당되지 않는다면,

매도인부담으로 단서로 완료.

이 경우 매도인이 간이과세자인 경우 건물 양도분의 3%,

매도인이 일반과세자인 경우10%(토지는 면제됨)

 

이 경우 부가가치세 과세표준은 다음과 같다.

* 실지거래가액이 토지와 건물로 구분된 경우

부가가치세법상 건물과 토지를 공급하는 경우 실지거래가액이 토지와 건물가액으로 구분된 경우에는

실지거래가액에 의하여 건물의 과세표준을 계산합니다.(시행령48의2④항)

 

다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에

정하는 바에 의한다.

 

1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가

(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라

계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다.

다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는

최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시 일부터 공급시기가 속하는 과세기간의

종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한

감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다.

 

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는

그 가액에 비례하여 안분 계산한다.

다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여

안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한다.

 

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라

안분 계산한다.

 

사업 양수도가 해당되지 않는 경우

* 임대사업의 양도시 부동산임대업과 관련된 임차인을 승계하지 않을 때

* 부동산임대업자의 부동산매매계약서에 임대사업의 권리의무승계에 관한 약정이 없고 대지 와 건물만을

   단순 양도 할 때

* 임대업을 영위하던 상가를 매수하여 직영할 경우

* 매도인이 직영하던 상가를 매수인이 임대나 직영할 경우 등..

 

③ 일부 세법상식이 부족하거나 소형상가(특히 아파트 단지내 상가 소형점포 소유주인 경우 많음)

사업자등록을 하지 않은 경우가 종종 있는데 이렇게 매도인이 사업자등록을 미등록한 경우에는

부가가치세는 과세 되지 않더라도 매도(양도)로 인한 조세는 매도인 부담으로 단서화 시킴으로써

차후 분쟁을 예방 할 수 있다.(사업자등록 하지 않으면 세무서에서 직권등록 할 수도 있슴)

 

④ 어느 한쪽이 비영리법인 등 면세사업자인 경우에는 사업양수도가 해당되지 않음

 

                                                                            

 

 

 

출처 :	화곡중앙 공인중개사 세테크  |  글쓴이 : 오솔길따라 원글보기
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