학동무등산아이파크분양권매매

 

학동무등산아이파크분양권매매

 

1) 분양권전매란?

 

분양권전매란 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주며 입주자를 변경하는 것을 뜻한다.

청약예금, 부금, 저축, 주택청약종합저축(만능통장) 등 주택청약통장 가입자에게 우선 공급한 분양아파트의

입주권을 ‘분양권’, ‘당첨권’이라 하는데 이것을 아파트에 입주하기 전 권리형태로 제3자에게 되파는 것이

전매(轉買: 산 물건을 되파는 것)이며, 분양권전매는 법적용어는 아니며 ‘입주자로 선정된 지위’의 명의변경에

해당된다.

 

그러나 IMF 경제위기 이후 부동산 경기가 최악의 침체상태에 빠지자 건교부가 부양책의 일원으로 주택건설

촉진법개정을 거쳐 1993년 전면 허용했다. 이 조치로 분양권매매 허용기준이 완화되어 분양받은 주택의 계약체결

후에는 분양권을 팔 수 있게 되었다. 그런데 인기지역의 경우 당첨되기만 하면 분양권 프리미엄이 순식간에

수천만원을 호가하는 등 분양권전매가 투기수단으로 쓰이자 정부는 2002년 9월 다시 주택법을 개정

‘투기과열지구’에서의 분양권전매를 제한했다.

 

이에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서는 아파트 분양 후 1년이 지나고 중도금을 2회 이상 낸 시점부터 분양권을 되팔 수 있도록 했다. 그럼에도 불구하고 부동산투기가 계속되자 2003년 6월부터 전매제한이 더 강화되어 아파트 소유권이전등기가 완료된 이후 분양권매매가 가능하도록 분양권전매를 강화하였다.

 

그 후 2004년 3월 30일부터는 투기과열지구의 20가구 이상 주상복합아파트에 대해서도 분양권전매가 금지

되었다. 이후 2008년 정부가 급격히 침체된 분양시장을 회복하기 위해 서울의 강남 3구를 제외한 수도권지역에

투기과열지구를 해제하였고 제한적으로 분양권전매가 가능해졌다.

 

이어 2012년 '5,10'부동산대책’을 통해 수도권 공공택지(85m2 이하)의 전매제한 기간을 기존 3년에서 1년으로 완화하였고 수도권 공공택지 내의 개발제한구역 해제지구는 기존 5~10년에서 2~8년으로 전매제한 기간을 완화했다.

 

2014.7월 주택법시행령을 개정하여 현재 투기과열지구는 전면해제 되었으며 수도권 민간주택 분양분에

대해서만 계약 후 1년에서 6개월 후부터 전매를 허용하고 있으며 공공택지(전남의 경우: 나주혁신도시 아파트,

광주의 경우: 월남동 호반베르디움 등)에 대해서는 전매제한을 1년간 실시하고 있으며, 민간택지에 대해서는

전매제한이 없다.

 

 따라서 무등산아이파크의 경우 주택재개발사업지구로서 전매제한이 없으므로 계약 후 즉시

전매가 가능하며 입주시까지 회차에 관계없이 전매가 가능하다.

 

2) 분양권전매 절차 <무등산아이파크를 중심으로>

 

① 매매계약서 작성

분양권매매는 시행사인 현대산업개발이나 조합에서 체결할 수 있는 계약이 아니며 매매 당사자간에

거래를 하거나 부동산업소에서만 가능함.

(매매계약서는 4부 작성( 3부는 부동산업소와 당사자간 보관, 1부는 관할구청 제출)

 

② 부동산 실거래가 신고 (광주광역시 동구청)

부동산업소에서 계약을 체결하면 공인중개사가 신고의무가 있으므로 업무대행이 가능하나

당사자간 계약시엔 양도 양수인 중 1인이 직접 동구청을 방문하여 신고 후 필증을 교부 받아야 함

- 부동산거래계약신고필증, 매매계약서원본 1부, 분양계약서 원본지참(사본제출)

신분증, 도장 지참 (양도, 양수인)

 

③ 대출승계: 해당은행(국민은행?- 학3조합원은 국민은행 화정지점을 지정했음)

분양권전매 초기인 경우엔 은행대출금이 없으므로 무관하나 당첨자가 본 계약을 체결한 후

은행대출금(중도금)이 있을 경우엔 대출승계를 받아야 함.

< 분양대출금이 있는 경우 >

- 양도, 양수 당사자가 은행 방문 대출승계 (인감, 인감증명서, 주민등록등본, 신분증, 인지대(양수자)

 

④ 권리의무 승계

무등산아이파크 당첨자 발표 후 약 1주일 내 본 계약을 체결하고 나면 약 3~4개월 이후

분양권전매로 인한 양도 양수인을 위한 명의변경기간이 지정되며 이때 필수적으로 사전예약을 한 후

아래서류를 지참 양도, 양수인 (부동산업소 의뢰시 부동산업자 동행)이 회사나 조합을 내방 승계 받음

- 인감증명서 1부(양도인은 부동산매도용 발급), 주민등록등본 1부, 신분증, 인감도장

- 분양계약서 원본, 부동산실거래가신고필증, 대출상환 영수증 또는 대출승계확인서

 

⑤ 양도세 신고의무

- 양도인은 분양권전매로 인한 양도소득세 납부의무가 있으므로 관할세무서에 반드시 신고해야 함

 

- 결론부터 말하면 분양권양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도이므로 양도소득세가 감면

되지 않고 과세됩니다. 분양권에 대한 양도소득세율은 분양받은 날로부터 1년 미만 보유 시

단기보유세율 50%, 1년 이상~ 2년 미만 보유 시 40%가 적용되며, 2년 이상 보유하고 양도하는 경우

에는 기본세율 (6~38%)를 적용 받습니다.

 

(ex) 프리미엄 1천만원 받고 즉시 양도시 세율 50%면 500만원의 양도세를 내야 된다는 결론.

       양도세 부분은 신뢰할 수 있는 전문업소와 긴밀히 상담하면 절세하는 방법도 없지 않음.

 

⑥ 분양권전매 시기

분양권전매는 당첨자가 계약기간 내 본 계약을 체결 후 전매하는 것이 원칙이다.

아파트 분양가가 3억일 경우 계약금이 10%이면 3천만원을 납부한 후 전매가 가능한 것이다.

 (발코니확장비는 분양가외 별도이며 계약시에 받는 경우도 있음)

그러나 분양권 전문업소를 통하면 본인이 계약금을 납부하지 않고도 전매하는 방법이 있으므로

거래 가능한 업소를 미리 선정 상담한 후 예약을 해 놓은 것도 절세의 한 방법이 될 것이다.

 

3) 전매차익과 현행 청약제도의 문제점

 

세인의 관심 속에 아이파크 분양이 다가왔으나 시장동향이 심상치 않아 우려되는바가 크다.

작년 11월 치평, 마륵 sk뷰 분양열기 후 지난 3월말까지 광주와 나주 혁신도시의 분양열기가 고조되고

있는데 내집 마련을 위한 실수요자보다는 전매차익을 노린 가수요 세력이 훨씬 많기 때문이다.

최근 상담결과 약 70% 이상이 단타매매를 위한 청약문의 및 전매차익을 노린 가수요자들이기 때문이다.

 

KB국민은행 조사에 따르면 금융위기가 닥친 2008년말 경제위기 이후 지방 5대 광역시는 아파트 값이

44.3%나 올랐으나 수도권은 6.8% 하락했다. 지난 1년만 해도 지방은 평균 3.58%가 올랐으나 수도권은

0.48가 떨어졌다. 지방의 경우 집값이 계속 올라주니 시세차익이 보장되고 자연히 웃돈이 생기는 곳에

가수요가 몰릴 수 밖에 없는 것이다. 주로 분양가가 싼 대단지, 입지여건이 좋은 인기단지, 혁신도시 등

발전가능성이 높은 단지에 단기차익을 노린 투자수요가 가세하고 있기 때문이다.

 

물론 현행 청약제도가 투자수요를 부추기는데 크게 한 몫을 하고 있다고 할 수도 있다,

정부가 경제위기 이후 침체된 주택시장을 살리기 위해 청약자격, 분양권전매제한, 재당첨제한완화 등

대다수 청약규제를 폐지 또는 완화한 것을 역이용하고 있기 때문이다. 지방 민간택지의 경우 계약 즉시,

분양권전매가 가능해 당첨만 되면 즉시 1~2천만원 이상의 시세차익을 얻을 수 있기 때문이다.

 

<특히 인터넷청약은 본인확인이 불가하다는 맹점을 이용, 서울지역 등에서 1순위 통장(일명: 점프통장)을

매입한 후 지방을 돌며 분양공고 전 청약을 위해 해당지역에 전입신고-전매후 퇴거방식> 등으로 악용되고 있다.

 

수도권 집값이 줄곧 약세였고 미분양에다 전매제한까지 있어 단기 투자처가 적합지 않아 투자수요가

지방으로 대거 몰려가는 이유라 할 수 있으며 이런 현상은 당분간 지속될 가능성이 높아 보인다.

 

4) 무등산아이파크의 경우

 

총 1,410세대 중 임대 128세대와 조합원 분양 208세대를 제외하면 1,074세대를 일반분양하게 된다.

세간의 말처럼 프리미엄이 2~3천만원을 호가할 경우 과연 시장형성이 가능할 것인가 의문이다.

청약경쟁율을 약 3:1로 가정할 때 2천여명이 낙첨되어 실 입주를 위해 분양권 구입을 하게 될 것이다.

SK뷰 보다 약 3배 이상 공급물량이 많고 분양가 자체가 800만원대로 높은데 낙첨자 중 과연 어느정도

분양권매수에 나설지 시장의 규모는 P값에 좌우될 것이며  만약 미분양시엔 P값 형성은 제로점이 될 수도 있다.

 

33평 기준 평당 분양가 800만원 계산 시 26,400만원이며 여기에 발코니 확장비 약 1천만원과

소유권보존등기비용 <취득세: 6억원 이하=취득세 1%와 지방교육세 0.1%=1.1%, 6억원이상=농어촌특별세

0.2% 추가하여 1.3% 적용>인데 1%만 계산해도 264만원으로 총합계 27,880만원이며 평당 838만원이다.

여기에 프리미엄 2천만원을 합하면 총 29,880만원으로 평당 905만원이 되는 셈이다.

 

아무리 브랜드가치가 있는 아파트라 하더라도 현재 광주 아파트시장 규모를 볼 때 33평 아파트가 3억선이라면

얼마나 많은 실수요자가 그렇게 비싼 프리미엄을 주고 아파트를 쉽게 구입할 수 있겠는가?

 

 

결론적으로 말하면 청약 열기는 높으나 분양가 자체가 높아 광주 주택시장 여건상 프리미엄이 초기에

2천만원 이상 형성된다면 매수세는 외면할 것이며 분양권시장은 냉각상태를 면하기 어렵다는 것이다.

광주 모 단지 초기 분양권 P값이 3천만원선에서 거래부진으로 1천만원까지 폭락한 사례가 이를 증명한다.

 

특히 84m2의 경우 일반분양 세대수가 785세대로 치평 마륵 SK뷰의 경우 총 536세대 중 조합원 세대를

제외하면 일반분양세대는 376세대 였으므로 거의 2배 이상의 물량이며 남향과 4-bay인 84B를 제외한

나머지 타입은 완판을 기대하기가 쉽지 않을 전망이다. 물론 SK뷰 분양가 820만원에 비하면 저렴하다고 할

수도 있으나 실수요자 입장에서는 높은 P값을 고려할 떄 거래부진이 예상되기 때문이다.

 

청약율보다 더 중요한 것은 계약율인데 정부 공식사이트인 금융결재원에서는 지금도 청약마감 시 쳥약율은 공개

하지만 계약율은 공개하지 않는 것도 소비자의 알권리를 무시한 처사로 시정되어야 마땅하다,

 

프리미엄이 높으면 결과적으로 실수요자가 피해를 보지만 시세차익에 현혹되어 높은 프리미엄을 예상하고 뛰어들어

분양권을 매집하고 시장을 교란시킨다면 분양권시장은 얼어붙어 거래부진으로 모두가 낭패를 보게 될 수도 있다,

 

전매차익을 노리고 분양권시장에 합세한 투자자들은 다시한번 냉정히 생각하고 신중히 나서야할 것이다.

본 카페 회원님들 가운데 투자목적으로 청약하는 분도 많기 때문에 상식선에서 대처할 것을 당부하는 것이다.

 

분양을 눈 앞에 두고 실전을 위한 자료를 메모해 보았습니다.

오프라인상 공개하기 어려운 사항도 없지 않으므로 양해하시고

필요한 사항은 전화나 방문상담을 통하여 도움을 받으시기 바랍니다.

감사합니다.