부동산양도 시, 세금에서 유리한 쪽이 법인(주식회사)인가, 개인인가

 

부동산양도 시, 세금에서 유리한 쪽이 법인(주식회사)인가, 개인인가?

부동산투자를 하면서, 혹은 경매로 낙찰 받은 부동산을 매각할 것을 계획하면서 제일 스트레스를 많이 받는 부분이 양도소득세 일 것이다. 하기야 우리나라의 양도소득세는 세계 최고의 수준을 자랑하는 세제상의 특별한 케이스로 보인다.

중국이 양도소득세로 으름장을 놓기 전까지는 세계적으로 양도소득세 순위가 2위인 캐나다가 우리나라 양도소득세의 세율의 5분의 1이었다니 대한민국의 양도소득세는 높다고 할 것이나, 또 사실 지금까지는 우리나라처럼(수도권 특히 서울) 부동산투자 혹은 투기로 인해서 양도차익을 많이 올리면서 집값이나 땅값을 올리는 경우도 세계적으로 매우 희귀한 일이기도 할 것이다.

법인(대부분 주식회사)으로 부동산을 취득하여 매각하면 법인세 10%- 20%만 납부하면 된다고 하니, 법인 명의로 부동산을 매입하려는 하는 경우가 많다. 하기사 부동산투자는 애초 매입 시부터 취득세. 등록세를 납부해야 하고 이익을 남기고 팔았으면 양도소득세를 납부해야 하므로 어떤 경우라도 세금에서 결코 자유스러울 수 없으므로 세금을 줄이는 방법이 대단이 중요하다.

그러므로 개인과 법인이 세금을 내는 원리를 안다면 어떤 명의로 투자하는 것이 절세에 도움이 되는 지 판단하기 쉬울 것이다. 획일적으로 법인이 세금을 작게 낸다거나 아니면 개인이 우리하다거나 하는 것을 단적으로 말할 수는 없으며 경우에 따라 유, 불리할 수가 있으므로 몇 개의 부분으로 나누어서 비교를 해 보는 것이 좋을 것이다.

가. 단기매매차익을 남길 경우

개인의 명의로 부동산을 매입하여 1년 이내에 매각하면 판금액과 매입금액의 차익에 대하여 50%의 양도소득세를 납부해야 하며 여기에 소득할 주민세를 양도소득세의 10%를 납부해야 한다. 양도소득세를 자진납부하면 10%를 감해주는 제도도 없어지려고 하므로 자진 신고하여 납부하는 경우는 49.5%의 세금을 납부하였지만, 앞으로는 무조건 55%의 시세차익을 본 것에 대하여 양도소득세를 내야 한다.

그러나 법인의 명의로 부동산을 취득한 경우 1년 이내의 단기매매라 하여도 양도소득세를 납부하지는 않는다. 법인 소득액의 10- 20%에 해당하는 법인세를 납부하면 된다.

여기까지 말하면 대부분 법인 명의로 투자하는 것이 훨씬 더 유리하다고 생각하기 쉽다.

그러나 아무 법인이나 법인 명의로 부동산을 매입하면 절세가 된다고 생각해서는 곤란하다. 일단 법인설립이 된지 5년이 지나지 않은 경우에는 수도권의 과밀억제지역에 부동산을 매입할 때는 등록세를 3배나 물어야 한다.

가령 10억 원의 부동산을 낙찰 받았다면 2400만원의 등록세를 납부하면 되지만 설립된 지 5년 미만의 법인으로 수도권의 과밀억제지역의 부동산을 낙찰 받았다면 7200만원의 등록세를 내어야 하는 것이다.

주택인 경우에는 1200만원을 내야 하는 등록세가 3600만원으로 늘어나게 된다. 결국 5년 미만의 법인은 매입대금의 4.8%의 등록세를 더 내어야 하며, 만약 부동산투자를 하기 위하여 휴면법인을 인수했다면, 법인의 휴면기간은 5년이라는 기간 내에 들어가지 않음을 확실히 알아야 한다.

법인을 새로 만들지 않았어도 수도권의 과밀억제지역에 부동산을 낙찰 받은 후, 그 부동산을 관리하기 위하여 지점을 설치한다면 또 등록세의 3배 중과규정에 걸리게 되어 한참 후에 도둑놈처럼 3배 부과된 등록세가 고지된다는 점을 절대 잊어서는 안 된다.

나. 주택의 수리비, 이자 등을 비용으로 처리하고 싶은 경우.

가령 여러분이 단독주택을 한 채 매입했는데, 전세라도 놓으려면 도저히 그냥 놓을 수 없을 정도로 수리할 부분이 많아서 3000만원의 수리비를 지출했다고 치자.

이런 경우 개인 명의로 부동산을 취득하여 수리를 한다면 그 수리비용이 대부분 비용으로 처리될 수 없으며 기껏해야 보일러 등 몇 개의 부분으로 한정되기 때문에 많은 수리비가 들었지만 비용으로 인정받지 못하는 경우가 대부분이다.

그러나 법인(주식회사)명의로 단독주택을 취득하였다면 세금계산서만 첨부하면 전부 비용으로 인정되고 세금 내는 부분에서 그 만큼 빠지게 되는 것이 원칙이다. 다시 말한다면 주택의 수리비요이 얼마나 들어가던지 수리비용이 100% 전부 비용으로 처리가 가능하다는 것이다.

다른 경우로 아파트 45평형을 낙찰 받아 간단하게 도배와 장판을 바꾸고, 싱크대가 너무 더러워서 교환을 할 수밖에 없었고, 페인트칠을 한번 하는데 1000만원이 들었다고 하자.

개인이 낙찰 받은 경우에는 전혀 비용처리가 안되므로 그대로 실제로 이런 비용을 감안하면 이익이 남지 않았음에도 불구하고 비용으로 인정되지 않으므로 경우에 따라서는 집을 팔아서 양도소득세를 내니까 수리비를 손해 보는 것이 되는 경우도 생길 수 있다.

그러나 법인의 경우에는 1000만원 전부 비용처리가 되어 부동산의 매입원가로 산입되는 효과가 있는 것이다.

개인이 부동산을 매입하거나 낙찰 받아서 잔금을 은행대출로 지불한 경우 매월 이자를 납입해야 한다.

그러나 이자는 주택매입의 원가에 포함되지 않으므로 부동산가격이 별로 상승하지 않은 지방의 경우, 이자는 많이 냈지만 부동산원가에 포함되지 않으므로 부동산을 매각하여 차익이 없는 경우는 물론 손해를 본 경우까지 몇 푼 안 되는 매매차익에 대하여 또 양도소득세를 납부해야 하는 불합리하고 때로는 억울한 점도 있다.

그러나 법인이 낙찰 받거나 부동산을 매입한 경우에는 이자는 법인의 지출로 인정되므로 부동산의 원가에 이자가 전부 산입되는 효과가 있는 것이다.

이렇게 수리비용과 이지 등으로 따지면 법인 명의로 투자하는 것이 대단히 유리하다고 판단할 수도 있다. 그러나 주택을 매입하는 경우에는 반드시 법인 명의의 부동산투자가 유리하다고 할 수 없다.

가령 여러분들이 주택을 경매로 낙찰 받아 2년 이후에 매각한 경우에는 9-36%의 양도소득세를 납부하면 될 것이다.

법인의 경우에는 법인의 수익실적에 따라 10-20%의 법인세를 납부하는 것 말고, 법인의 소유자인 주주들에게 배당하는 금액에 대하여 16,5%의 주주배당세금을 원천징수해서 내어야 한다.

여러 건의 부동산을 사고팔아서 법인의 이익금이 2억 원 이상인 경우에는 20%의 법인세, 2%의 주민세, 16.5%의 배당세 등을 납부하여야 한다.

또 한 가지 주의할 점은 만약 경매를 통하여 법인 명의로 부동산을 낙찰 받는 경우, 반드시 대출이 가능한지의 여부를 확인하고 응찰해야 한다.

대출 시에는 법인의 대차대조표, 결산보고서 등 법인의 실적에 따라 대출이 이뤄지므로 대출에 대한 가능성이 개인보다 높지 않다는 점을 미리 알고 있어야 한다.

사람이 둘 중에서 하나를 선택한다면 반드시 일장일단이 있게 마련이다.

그러므로 단적으로 어느 것이 유리하다고는 할 수 없겠지만, 각종 지출을 감안한다면 대체적으로 수도권 과밀억제권역이라도 설립한지 5년 이상 된 법인 명의로 부동산투자를 하는 것이 다소 절세의 효과가 있을 것으로 판단된다.

만약 여러분들 중에서 5년 이상 된 법인을 구하려면 반드시 잘 아는 세무사와 충분히 검토를 하여야 할 것이며, 특히 법인의 휴면기간은 5년이라는 기간 안에 포함되지 않는다는 사실을 잊어서는 안 될 것이다.

원본출처: 다음카페 실전베스트 옥션