법으로 보호되는 상가 권리금

법으로 보호되는 상가 권리금

일반적으로 상가임대차 시에는 보증금, 월세 외에도 권리금이 있다. 상가 권리금은 임대인 또는 기존의 임차인에게 지불하는 시설비 및 집기 비품대 등을 포함한, 소위 말하는 영업권에 대한 댓가다. 장사가 잘되는 상가는 권리금이 상상외로 높은 반면 장사가 잘되지 않은 상가는 권리금이 아주 낮거나 없는 경우도 있다.

임차인 중 장사가 잘됐지만, 임대인이 상가를 비워달라고 할 경우 권리금을 포기해야 하는 경우가 종종 있어서 사회적 문제로 대두된 적이 있다. 그래서 2015년 5월13일자로 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상임법’)이 대폭 개정 되었다.

상임법의 적용을 받으려면 영리를 목적으로 사업자등록을 하고 지역에 따라 보증금과 월세가 일정금액(환산보증금 = 보증금 + 월세 x 100)이하여야 한다. 광주의 경우에는 환산보증금이 2억4000만 원, 전남의 경우에는 1억8000만 원 이하여야 상임법의 적용을 받을 수 있다. 상임법에 해당되지 않는 일정금액(환산보증금) 초과의 경우에는 일반법인 민법을 적용하게 된다.

개정된 상임법에서는 환산보증금이 초과한 경우에도 권리금에 대해서는 보호를 해 주고 있다. 단, 상임법이 개정된 이후에 계약이 체결되었거나 갱신된 경우에만 적용이 된다.

상임법에 따르면 임대차 계약기간이 종료되기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 새로운 임차인을 주선할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다. 만일 거절할 경우 그에 따른 손해를 배상하도록 하고 있다. 또한 상임법은 최초의 계약일로부터 5년까지는 계약을 갱신할 수 있도록(계약갱신요구권) 하고 있다. 물론 상가건물 임차인이 이러한 주장을 하기 위해서는 3기에 달하도록 월차임이 연체되는 등의 상임법이 정한 8가지에 해당하는 사항이 있을 경우에는 적용되지 않는다.

상가건물에 대한 권리금은 상가임대차의 계약이 갱신되어 5년이 지난 후에도 받을 수 있다. 물론 상가 권리금을 임대인이 직접 보상해줄 의무는 없지만 기존의 임차인이 새로운 임차인에게서 권리금을 받을 기회를 방해하거나 받지 못하게 해서는 안 된다. 건물주인인 임대인이 직접 사용할 경우에도 마찬가지다. 임대인의 입장에서 본다면 상가를 한번 임대한 후에는 임차인이 새로운 임차인을 주선해 오면 언제까지라도 거절할 수 없다는 것이다.

다만 몇 가지 예외조항은 있다. 상가를 임차하여 운영하기 위해서는 많은 시설비와 영업권 등의 비용이 지불되므로 그렇게 투자된 금액을 회수할 수 있는 기회를 임차인에게 주고자 일정기간을 보호해주고 있는 것이다.

개정된 상임법의 내용을 정확하게 알지 못한 임대인들을 중개업 현장에서 쉽게 목격할 수 있다. 보통의 사람들이라면 법이 바뀌는 때마다 그 내용을 정확히 알지 못하는 것은 어찌 보면 당연하기도 하다. 하지만 상가건물 임대차의 당사자라면 어떤 식으로든지 상임법의 주요 내용을 알아둘 필요가 있다. 그래야만 자신을 보호할 수 있기 때문이다.

법은 우리들이 살아가면서 지켜야 할 최소한의 수단이다. 법대로 한다는 말은 응당 옳은 말이면서도 때로는 옳지 않게 느껴지는 부분도 있다.

상가건물 임대차에서도 임대인이나 임차인 모두가 서로를 이해할 수 있고 객관적으로 타당성이 있다면 굳이 법을 운운할 필요가 없을 것이다. 법 보다는 이해 당사자들 사이에 대화를 통해서 원만하게 해결되는 문화가 조성되었으면 하는 바람이다.