부동산시장의 라이프 사이클

부동산시장의 라이프 사이클

부동산시장도 라이프 사이클(life cycle)이 있다. 생명체에만 나이가 있는 것이 아니라 땅에도 나이가 있다. 일반적으로 땅은 짧게는 40~50년 단위로, 길게는 80~100년 단위로 순환곡선을 그린다. 개발시기마다 새로운 라이프 사이클이 도래하며 커다란 변화가 일어난다.

땅에는 도입기-성장기-성숙기-쇠퇴기-천이기-재개발기라는 부동산 라이프 사이클이 있다. 부동산이 재개발을 거쳐 다시 도입기로 들어가거나 중심의 역할을 다른 지역으로 이동하는 것이 일반적이다.

신도시, 택지개발지구와 같은 싱싱한 개발 초기 지역은 투자수요가 유입되면서 가격의 급등락이 심한 것이 특징이다. 도입기 땅은 투기바람이 불기 전에 잘만 매입하면 단기간에 큰 투자수익을 거두기도 한다.

도입기가 10년 정도 지나면 성장기에 진입하는데, 보통 주거 혹은 주택개발이 완료된 시점이다. 부동산 상승기에는 가격이 가파르게 오르는 경향이 있다. 성숙기 시장이란 주택과 상업개발이 완료된 지역으로 재건축 외에 주택을 지을 땅이 고갈된 지역을 말한다. 직장이 위치한 업무시설, 판매시설인 백화점, 문화시설인 공연장, 관공서 등 각종 편의시설을 완벽이 갖춘 시장이다.

한편, 부동산 투자자가 유념해야 할 사항을 살펴보면, 신도시 또는 택지개발지구의 라이프 사이클을 이해해야 한다. 신도시지역은 가장 먼저 아파트 건설이 시작되며 그 입주시점에 맞추어 상가건물과 빌딩이 형성되기 시작한다. 그 다음 상가주택이 건설되며, 마지막으로 단독주택과 전원주택이 건설되는 순서의 과정을 거치는 것이 일반적이다.

신도시 개발이 이루지는 지역에 공통으로 나타나는 현상을 보면, 아파트 입주가 시작되면 그 지역의 상권은 활발하게 움직이기 시작한다. 다시 말해 그 지역 입주자들이 새로운 환경에 대한 기대감과 심리적 안정감으로 폭발적인 소비를 하는 것이 일반적이다. 따라서 입주가 시작되고 대략 2년 동안은 장사가 잘되고 상권이 활발하게 움직인다.

그리고 2년 정도가 지나면 입주자들이 너무 과소비하는 것이 아닌가 하고 소비를 거의 절반 수준으로 줄이게 된다. 그러면 그 지역의 상권은 대부분 매출이 떨어지게 되므로 임대인에게 임대료 조정을 요구하거나 영업을 접고 다른 지역으로 이동하는 현상이 심하게 나타난다. 그 후 2~3년 동안은 임대료 또는 매매가격의 조정기간을 거치게 되고, 신도시가 5년 정도 조정기간이 지나면 그 지역이 안정적이고 정상적인 상권이 형성되는 것이다.

따라서 부동산 투자자는 큰 폭의 이익을 얻으려면 도입기 초기에 투자를 하고, 안정적인 투자를 원하면 신도시 형성의 5년이 경과한 지역에 투자하는 것이 바람직하다.

필자가 지켜보고 경험한 바에 의하면, 신창지구와 동림2지구, 수완지구도 똑같은 현상의 흐름을 경험했고, 현재는 첨단2지구가 이러한 현상을 겪고 있다.

다른 한편, 나주 혁신도시는 여러 가지 원인과 이유로 인하여 입주시점에 대한 수요예측의 불확실성으로 작년(2015)에 아파트 건설과 입주시점이 늦어져 인구 유입이 제대로 이루어지지 않아 상권형성의 어려움을 겪고 있다고 본다. 올해(2016) 아파트 입주물량이 많아서 아파트에 점차적인 입주가 시작되고, 올해부터 상권형성이 정상적으로 이루어지면서 위와 같은 현상이 이루어질 것으로 예상된다.

전남도청이 이전했던 금남로와 충장로는 문화전당이 개관하면서 새롭게 라이프 사이클이 형성되어 가는 것으로 예상할 수 있다.

자본주의 사회에서 누구나 돈을 많이 벌기를 원하고 부자가 되기를 바란다. 그러나 무작정 돈을 많이 벌기를 원하기보다는, 돈을 많이 벌어서 어디에 쓸 것인가를 생각하며 돈을 많이 벌어야 한다고 생각한다.