전세 월세 전환율 계산법

 

전세 월세 전환율 계산법

요즘처럼 전세가 귀해지고 월세가 흔해지는 상황에서, 기존 전세를 재계약 하면서 반전세로 바꾸는 경우를 쉽게 볼 수 있습니다. 그래서 요즈음 흔히 들을 수 있는 질문이 "전세를 월세로 바꾸려면 얼마를 받아야 하나요?" 또는 "집주인이 월세로 30을 더 달라고 하는데, 그럼 전세로하면 얼마를 올려달라는 셈인가요?" 와 같은 내용입니다. 이 상황에서 등장하는 개념이 전월세 전환율(또는 환산율)입니다.

0. 전환율의 개념과 계산

전월세 전환율이라 함은 전세를 월세로 바꾸거나, 반대로 월세를 전세로 바꾸려고 할 때 적용하는 비율을 의미합니다.

전세 = [전세금 × 전환율(%) ÷ 12개월]에 해당하는 월세

'전월세 전환율이 12%이다'라는 의미는, 전세를 월세로 전환할때 '전세금×12%'가 매년 내야할 월세의 합이 된다는 뜻입니다. 이 때 12%는 연간으로 계산됨을 염두해두어야 합니다. (요즘은 잘 사용하지 않지만, '1부이자'라고 표현할 때는 월 이자율을 뜻하는 것이었음에 반해 연간의 개념을 의미한다는 것을 기억해둘 필요가 있습니다.) 즉, 이경우 연간 12%를 12개월로 나누면 월 1%를 월세로 내게 됩니다.

 

예를 들어 전월세 전환율이 12%일때, 3억원의 전세를 2억을 보증금으로 두고 나머지 1억에 대해 월세로 전환하고자 할 때, 월세는 얼마일까?

월세로 전환하는 대상이 되는 전세금이 1억이므로,

1억원 × 12% ÷ 12개월 = 100만원

즉, 보증금 2억에 월세 100만원인 경우 전세 3억과 동일한 가치를 가집니다.

그런데, 정말 동일한 가치를 가질까요?? 이론적으로는 동일해야겠지만, 현실에서는 그렇지 않습니다.

임차인의 입장에서는 전세보다 월세가 불리하다고 생각하고, 임대인의 입장에서는 월세가 더 유리하다고 생각하는 것이 보통이긴 하지만, 당사자의 현금보유 상황, 시장금리, 부동산시장 상황 등에 따라서 조금씩 다른 경우의 수가 만들어 지기도 하며, 이러한 여러가지 시장상황이 복합적으로 반영되어 전환율도 결정이 됩니다. 이에 대해서는 별로의 포스트로 정리하기로 하겠습니다.

 

1. 전세의 일부 또는 전부를 월세로 전환하는 경우

주택과 상가(상업용건물)의 전월세 전환율(법에는 '월차임 전환시 산정률'이라 함)은 별도의 법률로 명시하고 있고, 시장의 성격도 다르기 때문에 별도로 구분할 필요가 있습니다. 주택의 경우 주택임대차보호법에 전환율의 상한을 명시하고 있고, 상가의 경우 상가임대차보호법에 상한을 명시하고 있습니다.

 

1) 주택의 경우 연10% 또는 한국은행 공시 기준금리의 4배 중 더 낮은 비율

2) 상가의 경우 연12% 또는 한국은행 공시 기준금리의 4.5배 중 더 낮은 비율

- 여기서 연 10%, 12% 또는 4배, 4.5배라는 숫자는 주택임대차보호법 및 상가임대차보호법 시행령으로 정하도록 되어있으며, 이는 은행대출금리 및 경제여건 등을 고려하여 결정하도록 하였기 때문에, 금리의 변동에 영향을 받습니다.

2014년 기준 주택의 전국평균 전월세 전환율은 7.7% 수준입니다. 지역별로는 서울,부산,경기지역이 평균 이하의 전환율을 보이고 있고, 주택 유형별로는 아파트가 가장 갖은 전환율(6%수준)을 보입니다.

그리고, 주택의 전환율을 상가보다 더 낮게 책정한 이유는 상가의 영업권보다 주택의 거주권이 더 보장받아야 할 권리라고 판단하기 때문이겠죠?

2. 월세를 전세로 환산하여 계산하는 경우

통상적으로는 월세를 전세로 전환하는 경우는 많지 않습니다. 특히, 우리나라 주택시장은 기본적으로 전세가 대세였기 때문입니다. 다만, 상가의 경우에는 높은 월세를 낮추는 대신 전세를 높여주는 것으로 계약을 변경할 때 활용되기도 합니다.

그러나 우리가 가장 흔하게 월세를 전세로 환산하여 계산해야하는 경우는 부동산 중개수수료를 계산할 때 입니다. 중개수수료율은 임대차의 경우 전세가를 기준으로 결정되기 때문입니다.

그리고 또한 상가의 경우에 한해서 상가임대차보호법 적용대상인지 아닌지를 판단하는 기준 또한 전세가를 기준으로 결정되기 때문에 이 경우에도 이러한 계산이 필요합니다.

1) 중개수수료 계산시 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)

단, 거래금액이 5천만원 미만시 보증금 + (월세 × 70) _공인중개사 법에 따름

이때 월세에 ×100을 하는 이유는, [월세 × 12개월 ÷ 전환율 = 전세금 ]이 되는 구조에서 나온 것입니다. 12개월 ÷ 12% = 100이기 때문에 전환율을 12%로 한다는 전제를 깔고 있는 것입니다.

2) 상가임대차보호법 보증금액 산정시 보증금액 = 보증금 + (월세 × 100) _상가 임대차보호법에 따름. 여기서도 전환율 12%를 기준으로 하고 있습니다.

3) 월세를 전세로 전환하고자 하는 경우

이러한 경우 법으로 정하고 있는 전환율은 없습니다. 전세를 월세로 전환할 때와 반대로 이경우에는 전환율이 높을 수록 임차인에게 유리하고, 전환율이 낮을 수록 임대인에게 유리합니다. 그러나, 무한정 전세금을 올릴 수는 없고 시장에서 거래되는 전세금 수준으로 환원될 것입니다. 그러니 통상 전세를 월세로 바꿀때의 전환율과 유사하게 형성될 것이라고 볼 수 있습니다.

다만, 월세의 비율을 높여가고자 하는 임대인들은 목돈이 필요없으며, 보증금의 이자수익이 매우 낮은 상황에서 전세로의 전환을 원하지 않기 때문에, 임차인의 요구로 전세로 전환할 경우에는 조금 더 낮은 전환율을 적용해주어야 합의가 원만할 것으로 예상됩니다.