문중소유의토지거래

문중소유의토지거래

 

1. 공동소유는 하나의 물건을 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하는
것을 말하는데 우리 민법은 하나의 물건에 대한 공동소유자 상호간의
인적 결합의 정도에 따라
① 공동의 목적없이 우연히 결합된 것은 공유
② 일정한 사업 등 공동의 목적을 위해 결합하였으나 그 결합체가
단체로서의 성질을 갖지 못하고 조합을 이루고 있으면 합유
③ 법인 아닌 사단으로 구성되어 있으면 총유로 구분하여 규정하고
있습니다. 여기서 총유의 예로는 종중재산, 교회재산, 친목회, 동창회
등을 들 수 있겠습니다. 또한 민법은 "총유물의 관리 및 처분은 사원
총회의 결의에 의한다. 일반적으로 사용,수익의 권능은 각 사원에게
분속되지만 그 행사는 정관 기타의 규약에 따라 이를 하여야 한다."고
규정하고 있습니다.(민법 제276조 참조)

2. 따라서 질의의 경우 문중재산은 총유에 해당되므로 이 경우에는
문중 자체를 거래의 당사자로 문중의 대표자 또는 관리인과 거래
하여야 합니다.(부동산 등기법 제30조 참조)

3. 이 경우 받아두어야 할 서류로는 문중의
① 정관 기타 규약
② 대표자 또는 관리인임을 증명하는 서류
③ 종중회의의 결의서
④ 대표자 또는 관리인의 주민등록등본 등을(부동산 등기법 시행규칙
제56조 참조) 받아두시면 될 것 같습니다.

 

 

■ 공동소유 토지의 협의



○ 공동소유재산은 하나의 물건을 다수인이 공동으로 소유하는 토지이며, 그 다수인의 주체 사이의 법률관계에 따라 공유(共有), 합유(合有), 총유(總有)의 세 가지 형태로 분류한다.

● 공유 (共有)
- 공유자 전체가 협의에 응할 경우에는 등기부에 기재된 공유지분비율에 따라 보상금을 지급하여야 한다.

- 공유자 증 1인이 협의에 의하여 계약을 체결하고자 할 경우에는 그 지분에 대해서만 계약을 체결하면 되나, 이때 공유자의 지분등기가 없는 경우에는 지분을 균등한 것으로 보아 계약 처리한다(민법 제262조 제2항).

- 공유대상 토지의 일부 이용현황이 법정지목과 다를 경우에는 지분에 따른 가격사정에 이의가 있을 수 있으므로 공유자간에 위치가 지정되었는지의 여부를 확인하고 공유자 정원의 합의에 의한 보상계약 체결을 유도하는 것이 분쟁의 소지를 사전에 예방할 수 있어 바람직하다.

● 총유 (總有)

① 종중재산
- 성(姓) 또는 본(本)을 같이 하는 혈연관계를 종중(宗中) 또는 문중(門中)이라 하며, 이러한 종중들은 조상의 분묘의 위치, 수축이나 시사 등에 충당되는 재산으로서 위토(位土)를 가지고 있는 수가 많으며 이 재산을 종중 내지 문중재산이라고 한다.

- 등기부등본, 토지대장 등의 공부를 징구함은 물론 종중정관, 총회의사록, 본 재산의 처분결의서를 받아 차후 분쟁발생에 대비하여 공증을 받아 제출케 함이 안전하고 합리적이다.

- 또한 대표자의 인감증명서 등을 징구하여 처분의사를 확인하여야 하며, 대표자와 계약을 체결하고 보상금도 대표자에게 지급한다.

② 교회재산
- 교회는 그 신도들이 연보, 성금, 기타의 수입으로 이루어지는 교회재산을 가지고 있다.

- 유지재단의 명의로 등기된 재산을 취득할 경우에는 등기부등본, 토지대장등본 외에 법인등기부등본, 법인의 대표자 인감증명(법원에서 발급), 문화관광부장관의 재산처분인가서, 정관, 본 재산처분에 관한 이사회의사록 등을 체출 받아 재단의 대표자와 계약을 체결한다.

- 유지재단이 아닌 개별교회의 명의로 등기된 경우에는 등기부등본, 토지대장 외에 정관, 총회의사록(본 재산의 처분결의서로 공증을 받아 제출토록 함이 거래의 안전을 위해 합리적임), 대표자 개인의 인감증명서 등을 징구하여 대표자와 계약을 체결한다.

③ 리(里), 동(洞)의 재산
리, 동은 하나의 행정구역에 지나지 않으며, 그 자체가 법률상 독립한 인격을 갖는 것은 아니다. 그러므로 그 재산은 주민전체의 총유에 속한다는 판례이므로 위 재산에 준하여 처리한다.

※ 총유재산의 취득 시 유의사항
총유재산의 취득은 단체의 성원이 고정되어 있지 않은 경우가 많아 정관에서 정한대로 총원의 의결을 거쳐 처분을 한다 하여도 정족수나 의결자체에 대한 흠결로 원인무효소송이 제기되는 예가 없지 않으므로 신중한 조치가 요망되며 일련의 절차에 작은 흠결이라도 발견된다면 협의성립확인을 받거나 수용재결에 의하여 취득한다.

● 합유 (合有)

합유물은 특약에 의한 경우가 아니면 원칙적으로 분할 할 수 없는 재산이므로 합유자 전원의 동의를 얻기 전에는 보상계약을 체결할 수 없다. 특히, 합유는 등기부상 합유라는 표시를 하게 되어 있으므로 다수인의 소유자가 등기부에 등재되었다고 하여 무조건 공유로 보고 지분별로 보상계약을 체결하는 사례가 발생하지 않도록 주의하여야 한다.

※ 주의사항
- 합유는 공유재산과 다르므로 보상시 합유자 전원과 보상계약을 체결하여야 하고, 재결신청 시에도 지분 표시없이 김○○, 임○○, 이○○의 합유토지로 신청한다.

- 합유자 일부가 사망한 경우
부동산의 합유자 중 일부가 사망한 경우에는 합유자 사이에 특별한 약정이 없는 한 사망한 합유자로서의 지위를 승계하는 것이 아니므로 사망한 합유자의 상속인은 민법 제719조의 규정에 의한 지분반환청구권을 가질 뿐 합유자로서의 지위를 승계한 것이 아니므로 사망한 합유자의 지분에 관하여 그 상속인 앞으로 상속등기를 하거나 그 상속인 및 잔존합유자의 합유로 하는 변경등기를 하여서는 아니 되고 잔존합유자는 사망합유자의 사망사실을 증명하는 서면을 첨부하여 잔존합유자의 합유로 하는 소유권 변경등기(합유명의인 등기)를 신청할 수 있다
(1988.11.18, 등기 제652호 등기예규 294).

 

 

종중소유의 토지

  종중소유의 토지를 매수하려면, 적법한 매도권한이 있는지 확인해야 한다. 종중명의로

  등기된 토지를 매수할 때는 종중규약 및 매도결의가 있는 종중총회 회의록를 확인하여야 

  하고, 종손 등 개인명의로 등기된 토지는 그 개인소유인지, 종중소유인지 확인한 후 매수

  하여야 한다.

   종중 소유의 재산은 종중원의 총유에 속하는 것이므로 그 관리 및 처분에 관하여 먼저

  종중규약에 정하는 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그 점에 관한 종중규약이 없으면 종중

  총회의 결의에 의하여야 하므로, 비록 종중 대표자에 의한 종중 재산의 처분이라도

  그러한 절차를 거치지 아니한 채 한 행위는 무효이다(대판 96다18656).

   종중 소유 토지를 종손 등에 명의 신탁한 경우, 명의수탁자가 임의로 매도해도 매수인이 

  매도인과 공모하는 등 적극 가담하지 않는 한 유효히 소유권을 취득하는 것이 원칙이다.

  다만 매수인이 명의신탁 사실을 알고도 명의수탁자의  횡령에 적극 가담해  매매계약을

  체결하면 형법상 횡령죄의 공범이 되고,  매수행위도 반사회질서의 법률행위로서 무효가  

  될 수 있다.

   한편 종중소유재산을 종원 중 일부가 종중회의록 등 서류를 위조하여 매도했다면

  소유권이전등기가 원인무효로 말소될 수 있으므로 주의하여야 한다. 

   종중토지상에는 다수의 분묘가 있는 것이 통례이므로 반드시 매매계약서상에  분묘처리

  책임이 종중에 있음을 명기하여야 한다.

   종중이 합법적으로 매도한 종산에 소재한 분묘의 분묘기지권자인 일부 종원들이 

  분묘 기지권을 주장하여 굴이를 반대하는 것은 신의칙에 위배된다

  판례 (대구지법 2006년)

   이 사건 임야가 종중의 종산이고, 이 사건 분묘가 종중원의 묘지로 평온,공연하게 설치,

  유지되어 온 점에 비추어 보면, 이 사건 분묘는 종중의 승낙 하에 설치된 것으로 보는 

  것이 상당하여 분묘기지권을 취득하였고, 이 사건 임야가 종중에 의하여 적법하게 

   매도되었다 하더라도 이 사건 임야의 처분을 반대한 피고들의 이 사건 분묘에 대한 

   분묘기지권까지 포기된 것으로 보기는 어렵다.

    그러나 이 사건 임야가 피고 등 일부 종중원의 반대에도 불구하고 적법한 절차에 따라   

   소집된 종중 총회의 결의에 의하여 묘지의 이장을 전제로 적법하게 매도되었다면 

   종중원인 피고들로서는 종중 총회의 결의에 따르는 것이 도리인데다 피고들이 이 사건 

   임야 등 종중 재산의 처분대가로 일정 금원을 지급받아 상당한 혜택을 향수하였고, 이

   사건 임야가 종산으로의 회복이 불가능하며, 이 사건 임야를 대신 할 종산이 마련 되어

   있음에도 피고가 원고의 합의 제의를 거절한 채 자신의 분묘기지권만을 주장하는 것은 

   이 사건 분묘의 이장이 지체됨으로 인하여 입게 될 원고의 손해 등 원고의 사정까지 

   보태어보면 신의칙에 반하여 허용되지 않는다고 보아야 한다. 따라서 피고들은 

   원고에게 이 사건 분묘를 이장 하고, 해당 임야를 인도할 의무가 있으므로 원고의 청구를 

   인용한다.

 

  ※ 종중재산 소유권이전시 필요서류     : 종중규약, 종중총회결의서, 종중대표 인감증명서