상가의 적정 임대료에 대한 궁금증

 

상가의 적정 임대료에 대한 궁금증

 

상가 투자를 하려는 사람이나 상가를 임차하는 사람이나 상가의 임대료를 얼마로 책정해야 적정한지 무척 궁금해 한다.

적정 임대료에 대한 정확한 정답은 없으나 일반적으로 신규상가인 경우 분양가나 건물가격에 의해 책정된다.

즉 분양가나 건물가격을 10억원으로 잡을 때 상권에 따라 전세가를 달리 잡으나 보통상가는 건물가 대비 50~60%선인 5~6억원을 전세가로 보며, 좋은 상권을 가지고 있는 곳은 70~80%선인 7~8억원으로 잡는다.

각 층별로는 얼마를 잡아야 하는가하는 궁금증에는 엘리베이터가 있는가 없는가에 따라 산출을 약간 달리한다. 용봉지구에 엘리베이터가 없는 10억원하는 3층 건물을 예로 들어보면 1층은 생맥주 점포는 건물가의 약 40%선인 4억원 정도의 전세가를 책정한다. 보통은 보증금 1억원에 월 300만원 한다. 2층의 카페는 1층의 약 50~60%정도인 2억원에서 2억4천만원, 즉 보증금 5천만에 월 150만~190만원이다. 노래방인 3층은 1층의 약 40% 수준인 1억6천만원, 보증금 1억원에 월 100만~110만원이면 적정 수준이라 할 수 있을 것이다.

전세가의 임대보증금을 월세로 전환할 경우 보통 1천만원 당 월 10만원으로 환산한다. 과거에는 보증금의 월세 환산율을 연 18~20%정도로 환산하였으나, 근래에는 연 10~12% 정도로 환산한다. 즉 전세 1억원은 월 100만원의 월세로 환산한다. 4억원 하는 전세가는 보통 보증금 1억원에 월 300만원 또는 보증금 2억원에 월 200만원으로 환산한다.

엘리베이터가 있는 건물일 경우, 1층과 2층의 임대료 책정 방법은 엘리베이터가 없는 건물과 비슷하고 3층 이상은 감가율이 상대적으로 작아진다. 3층은 1층의 40~50% 선에서, 4층 이상은 40% 정도에서 책정하면 적정하다. 7~10층에 최상층을 가지고 있으면 오히려 최상층이 중간층보다 임대가격이 비싸게 나올 수도 있다.

이러한 상가의 임대료 책정방법은 정해진 것은 없으며 주변, 내부시설 등 여러 변수에 의해 충분히 변동될 수 있다.

하지만 아무리 좋은 상권도 어떠한 상가로 구성되며 얼마나 훌륭한 경영을 하느냐에 따라 흥망은 좌우된다는 점을 잊지 않아야 한다.