금전 거래 시 담보설정 어떤 것이 좋을까?

금전 거래 시 담보설정 어떤 것이 좋을까?

 

얼마 전 자금 거래에 대한 문의전화를 받았다. 자신의 몸이 아파서 기혼자인 여동생에게 병원 치료비와 약값으로 돈을 가져다 쓰고 있는데 혹시라도 신변에 이상이 생길 경우를 대비해 차용증보다는 공증이나 자신의 부동산에 매매예약가등기를 해도 안전한지에 대한 질문이었다. 자신은 떠나더라도 동생을 걱정하는 언니의 간절한 마음이 담겨 있었다.

공증은 어음공증이나 강제집행이 가능하다는 문구가 들어간 집행공증을 제외하고 대부분의 경우 차용증의 의미밖에 없으므로 너무 신뢰하는 것은 좋지 않다. 공증을 받아두었더라도 강제집행은 가능하지만 막상 소송을 통하여 승소판결을 받아도 채무자의 재산이 없다면 채권을 회수하기가 힘들다.

매매예약가등기는 후일 소유권을 이전하기 위한 전 단계이다. 여동생이 그 부동산의 취득을 원하거나 취득 후 이전한다면 가등기가 좋지만, 원금만을 회수한다면 등기비용과 각종 세금, 그리고 매매를 해야 원금 확보가 가능하기 때문에 많은 시간이 소요된다. 또한 매매예약가등기는 소유자가 대출 등을 받기 어려워 권리행사에 대한 제약이 따른다. 채권자가 본등기를 할 경우 가등기일 이후의 등기부상 권리는 효력을 상실하게 되기 때문이다.

가등기에는 담보가등기도 있다. 가등기담보와 근저당의 설정비용은 별 차이가 없으며 채권자의 상황에 따라 다를 수 있다. 대물변제 예약 당시에 목적물의 가액이 차용액과 이자의 합산액을 넘지 않은 경우 가등기담보가 적용되지 않는다는 판례가 있듯, 담보가등기는 일반담보와 달리 인정되는 범위가 좁다는 것이 한계점이다.

근저당권은 소유권 이외의 권리 을구에 등재된다. 소유자는 근저당권의 채권최고액 범위 내에서 책임을 부담하므로 소유권행사에 큰 제약을 받지 않는다. 채권확보의 전형적인 방법으로 은행 등에서도 담보취득은 거의 대부분 근저당으로 하고 있다. 근저당을 설정하면 경매 신청권리가 있으며 채권을 우선적으로 확보할 수 있다. 근저당에 의한 채권최고액은 결산기에 이르러서 확정된 채권 중에서 목적물로부터 우선변제 받을 수 있는 최고 한도이다. 최고 한도에는 위약금 내지 손해배상금도 포함된다. 채무액수가 근저당권의 채권최고액보다 초과하면 그 채권최고액을 전부 변제했다고 말소되는 것은 아니고 초과한 채무액수를 모두 변제해야 말소가 가능하다.

근저당권도 담보를 확실하게 잡을 수 있고 순위확보만 유지하면 다른 채권자에 밀려서 돈을 못 받거나 하는 일은 거의 없다. 채무자가 개인회생이나 개인파산을 신청하더라도 그와는 상관없이 담보 내에서는 채권회수가 가능하다. 상담자는 근저당권을 선택했다. 사소한 것이라도 신중하게 생각하고 판단해야 소 잃고 외양간 고치는 우를 범하지 않는다.