건축물의 공사 하자를 예방하려면

건축물의 공사 하자를 예방하려면

김상호 건축사·동우건축사사무소 대표·대한건축사협회 법제위원

2013년 03월 18일(월) 11:19 [안양시민신문]

↑↑ 김상호 건축사·동우건축사사무소 대표·대한건축사협회 법제위원 ⓒ 안양시민신문   일반적으로 내 집을 짓는 일은 특별한 경우가 아니면 평생에 한 번 정도 있을 것이다. 내 집을 짓기 위해 오랜 세월 동안 필요한 자금을 마련해 시공자에게 건축공사를 맡기면 시공자는 건축주가 제공한 설계도에 따라 시공하는 것이 당연하나, 설계도가 충실하게 작성돼 있지 않으면 시공자의 경험에 의존하게 된다. 그리고 건축물이 완공되면 사용승인허가를 득해 건축주는 건축물을 사용하게 되는데, 사용중에 건축물에 균열,누수 등이 발생돼 시공자와 불미스러운 일에 휘말리는 경우가 종종 발생한다. 그럼 어떻게 하면 건축물의 하자발생을 예방할 수 있으며, 하자가 발생 시에는 어떠한 조치를 취해야 하는지를 살펴보자. 첫째, 설계도 작성에 직접 참여한다. 통상적으로 내 집을 짓고자 할 때 제일 먼저 시공자를 찾아서 공사비를 묻고 설계도면의 작성을 위임하고 있다. 이는 평생에 한 번 있는 자신의 집짓기를 처음부터 포기하는 것과 같다. 시공자는 설계도에 따라 시공하는 자이므로 내 집짓기의 모든 것은 건축사와 상의하는 것이 바람직하다. 또한 설계도면이 충실하게 작성되도록 직접 참여해야 한다. 설계도면을 작성하는 주 목적은 건축허가에 있는 것이 아니라 가상적으로 집짓기를 시행하는 과정으로서 시공 중에 발생할 하자를 찾아내는 작업이다. 둘째, 자격이 있는 시공자에게 건축공사를 맡긴다. 직접적으로 참여해 작성된 설계도를 보유했다면 기술자 자격 및 건설면허증이 있는 시공자에게 건축공사를 맡기되, 반드시 건설공사 도급계약서를 작성하고 이에 공사이행보증과 하자이행보증에 관한 사항을 반드시 적시해야 한다. 이 사항에 대해 계약체결 시 서로 말 꺼내기가 불편해 그냥 넘기는 경우가 많으나 이를 적시해야 쌍방간의 신뢰는 두터워진다. 셋째, 시공 중에는 잦은 시공변경을 삼가한다. 집을 짓다보면 처음과는 다른 생각이 생겨서 공사를 변경하는 경우가 종종있게 되는데 설계도면으로 처음부터 조율된 공사를 부분적으로 변경하게 되면 변경부위의 품질은 저하되거나 공사 완공후에도 하자가 발생하기 쉬우므로 부득이 변경해야 할 경우에는 신중하게 공사 전반에 대해 검토해야 한다. 이 경우에 설계한 건축사에게 변경할 사항을 사전에 상의하는 것이 좋다. 넷째, 공사 완공 후 하자가 발생하면 내용증명서로 시공자에게 고지한다. 공사 완공 후 건축공사의 하자보장기간은 민법상으로 하자발생을 고지한 날로부터 10년이고, 하자보증서로 보증하는 기간은 각 공종별로 1, 2, 3, 5, 10년으로 구분돼 있으므로, 하자발생시기 및 발생일을 내용증명으로 시공자에게 고지해 시공자의 하자보수 책임회피를 예방해야 한다. 또한 하자보증서를 받아 놓았으나 시공자가 하자보수를 회피하는 경우에는 보증회사에게 하자보수를 청구할 수 있다. 다세대주택, 아파트 등의 공동주택은 관할 행정청에서 사용승인시에 하자보증서를 받아 놓도록 법률적으로 보장하고 있으므로 건축주나 분양을 받은 자가 하자보증서를 시공자로부터 받지 못했다면 관할 행정청에 문의하면 된다. 그러나 다가구주택, 근린생활시설, 등은 민법상의 하자보장기간만 적용된다.