부가가치세 총정리

 

 

부가가치세 총정리

 

1. 과세자의 부가세 비교

 

구분	일반과세자	간이과세자
직전년도 1년간 연매출	4800만원이상	4800만원 미만
부가세환급	부가세 전액 환급	부가세 환급 불가
신고시 납부세액	공급액x10%	공급가액x10%x업종.별부가세율(부동산임대업 30%)
가산세 문제	세금계산서 발행의무,미교부시가산세	발행못함
임차인 부가세 부담	임차료에서 부가세액만큼 부담발생	부가세상당액만큼 저렴임대가능

 

 

2. 부가가치세의 발생, 환급, 포괄양수도

 

양도인 기준 (임대인기준)	양수인(임차인)	부가세	환급	포괄양수도 (임대차는 관련없음)
일반과세자	일반과세자	0	0	0
	간이과세자	0	△	0
	비사업자	0	△	x
간이과세자	일반과세자	△	x	0
	간이과세자	△	x	0
	비사업자	△	x	x
비사업자	부가세 발생,환급,포괄양수도 모두 없음

 

 

3. 부가가치세의 발생, 환급, 포괄양수도

 

취득	보유	양도
분양시	임대시	양도소득세와 별도로
매수시		부가가치세(건물분10%)

 

 

3-1 취득시

 

1)분양시 중간지급조건부계약시(계약-잔금 6개월이상소요) 계약일로부터 20일 내 사업자등록 하여야 환급받음.

 

2) 매수 이후 일반사업자로 등록시 환급받음(사업자등록 20일 내)

 

3) 일반과세자로 환급 받은 경우 10년간 일반과세로서의 납세의무 이행 (1과세기간 5%감가적용)

 

4)일반과세로 신고 후 부가세 환급받고 다음과 같이 전환시 환입(환급액반환)

간이과세자, 양도(비사업자,간이과세자에게 양도), 폐업,과세전환 모두

 

5) 매수자(수분양자)는 일반과세자/간이과세자/비사업자 잘 계산해서 등록

 

6) 조건이 되면 포괄양수도 계약

 

3-2 보유시

 

1) 일반과세자 : 납부세액 =매출세액(매출액x10%) - 매입세액(매입액x10%)

 

2) 간이과세자 : 납부세액 = 매출액(부가가치율x10%) -공제세액(세금계산서상매입세액 x 부가가치율)

 

3) 임대사업자(임대인기준,임차인의 과세유형과는 관계없음)

- 임대인은 과세자이면 월임차료에 부가세 발생(임대인이 거래징수)-세금계산서 발행

- 과세표준 =간주임대료+월임대료+관리비수입

- 임대주택(사업용건물)이 주택과 겸용일 때

 

3-3 양도시

 

1) 일반 매매계약 - 양도자가 사업자일 경우 부가세 발생

 

2) 포괄양수도 계약

 

3-4 부가가치세의 환급

 

1) 환급이란 : 일반환급, 매입세액에서 공제, 포괄양수도에서의 비과세 이해

 

2) 일반환급

매입세액이 메출세액을 초과할 때 부가가치세 차액을 환급하며,

확정신고시에 가능하고, 확정신고 기한 경과 후 30일 이내에 환급하여 줌.

 

3) 양도인이 일반과세자 일 때만 가능

 

4) 매매시 양도.양수인이 일반과세자이고, 잔금일 이후 20일 이내 사업자등록

(양수인이 간이라면 일반으로 전환하여야)

5) 수분양자는 중간지급조건부일 경우 계약일로부터 20일 이내 사업자등록

 

6) 환급부분은 10년간 관리해야함 (1과세기간 5%씩 감가상각)

 

7) 10년이 지난 다음 부가가치세를 납부하지 않는 경우는 폐업일 경우뿐

 

8) 양도자가 사업자등록이 없어도 실제 임대소득발생하여 양도하였을 때

건물대금의 10%에 해당하는 부가가치세 납부하여야 함(미등록가산세 추가로 부과)

 

4. 중개시 처리사항

 

1) 매매계약서에 토지가액과 건물가액을 구분하고, “건물가액의 부가가치세 별도”표시

 

2) 계약체결시 토지와 건물가액의 구분이 어려울 경우 매매 계약서에 “건물분 부가가치세 별도”라는 문구만 우선 표기하고, 잔금일 전까지 건물의 가액을 상호 협의하여 결정함

 

3) 가격 구분에 대해 쌍방합의가 불가시 토지와 건물 각각의 국세청 기준시가를 안분계산함.

 

4) 잔금일에 매도인은 건물분 부가세 10%를 매수인에게 받고 세금계산서 교부

 

5) 매수인은 부가가치세를 매입세액으로서 공제 또는 환급받음(일반과세자일 경우)

 

6) 임대차일 경우 “부가가치세 포함” 또는 “부가가치세 별도”라고 표기

 

7) 포괄양수도일 경우 특약에 부가가치세는 포괄양수도한다라고 표기 하고, 잔금일에

양도자는 25일 이내에 부가가치세 폐업신고하고, 양수자는 잔금 일로부터 20일 이내에

세무서에 가서 사업자등록 및 영업양수신고를 한다.

 

5. 부가가치세와 관련 주의할 사항

 

1) 분양시 중간지급조건부 계약일 경우 계약후(잔금 후 x) 20일 이내 사업자등록 및

조기환급신청하도록 조치

 

2) 매매 계약시 부가세에 대하여 확실하게 확인설명 및 결정

☞ 매도자 매수자 서로 기피하지 않도록

 

3) 임대차 계약시 임대인이 일반과세자일 경우(10%부가가치세 별도)

4) 부가세 발생하지 않는 계약은 부가세 납부주체를 결정하면 안됨

☞ 부가세 포함되었다고 설명시 추후에 매수자가 난리침

 

5) 매수인이 면세사업자(비사업자)일 때에 환급된다고 잘못설명하면 안됨

 

6) 임차인이 면세사업자(비사업자)일 때에 환급된다고 설명하면 안됨.

 

7) 다운계약 작성시 추후에 거래당사자 분쟁 및 가산세, 형사고발대상

 

8) 부가세에 대하여 책임진다는 문구작성이나 정확한 확정적 확인설명은

오히려 문제 소지 발생할 수 있음.

 

9) 포괄양수도 안되는 것을 되는 것으로 특약작성

 

10) 포괄양수도 되는 것을 일반 매매로 하면서 부가세 누락

 

11) 포괄양수도시 물품도 포함되었는데 누락시켜서 사고가 나는 경우 주의

 

12) 매도자(중개업자는 꼭 확인)는 반드시 부가가치세를 포함시켜서

매매금액을 받아야 하고, 매수자는 그 세금계산서를 가지고 환급받아야 함.

 

13) 주택신축 공급사업자일 경우 85제곱미터 초과되는주택은 과세

 

14) 상가주택은 상가부분이 주택보다 같거나 클 경우 발생

 

15) 중과여부 확인(사치재산-취득세,재산세등)