지역주택조합아파트 바로 알고 투자하기

 

지역주택조합아파트 바로 알고 투자하기

 

 

IMF가 진행되는 동안 지역주택조합아파트(이하 지역조합아파트)는 큰 관심을 받지 못한 ‘애물단지’인 경우가 많았다.

하지만 IMF를 벗어나면서 지역조합아파트는 높아져 가는 일반분양분 분양가 대비 가격경쟁력이 생기기 시작하고 IMF 때 부도 또는 법정관리를 받던 기업이 모두 정리되면서 조합아파트에 대한 불안감이 조금씩 벗어나기 시작했다.

그 이후 많은 수요자들이 이 곳에 관심을 보이기 시작하면서 새로운 투자대상으로 떠올랐다.

그렇다고 모든 지역조합아파트가 안전하거나 투자 리스크가 없는 것은 아니다.

지역조합아파트의 사업진행절차와 관련된 법을 알면 리스크를 최대로 줄일 수 있으므로 이에 대해 알아보기로 한다.

사업진행절차는‘조합원모집→부지매입→조합설립인가→사업승인→착공→동호수 추첨→입주’의 순서로 진행된다.

우리가 흔히 조합원모집에 대한 광고를 접하고 모델하우스를 방문해 조합원분을 분양받는데 대부분 이 단계에 있을 때가 토지계약만 맺어놓은 경우가 많은데 조합원을 모집해 조합원이 납부한 계약금+토지대금으로 부지매입을 하고 부지매입이 완료되면 사업승인을 받아 착공에 들어간다.

이 과정에서 사업승인을 받지 못한 조합원 지위의 거래는 모두 불법이라는 점을 알고 있을 것이다.

사업승인이 나지 않은 상태에서 거래를 하는 경우가 많은데 사업승인이 나지 않으면 명의변경이 안되는 만큼 대부분 공증의 절차를 거쳐 사업승인 이후에 명의변경을 해준다는 조건으로 거래하는 것이다.(참고로 공증을 한다고 해서 100% 안전한 거래방법은 아니며 거래에 대한 리스크를 최대한 줄일 수 있다.)

이것을 ‘물딱지 거래’라고 하는데 조합원 분양가가 결정되지 않은 상태에서 어느 정도선에 분양될 것이라는 말만 듣고 수백만∼수천만원의 프리미엄을 주고 거래를 하기도 한다.

이런 경우 분양가가 높아진다거나 토지매입이 늦어져 사업진행이 장기간 진행되지 않을 경우엔 수익성이 떨어지는 만큼 매우 위험한 투자방법이라 할 수 있겠다.

그 다음 알아둬야 할 점은 분양가를 확정분양가로 공급을 해도 추가부담금이 발생될 수 있다는 것이다.

물론 1층 확정분양가냐 기준층 확정분양가냐에 따라 제대로 사업이 진행됐을 경우 향후 동호수 추첨시 1층에 당첨되면 일정액을 환급해주고 기준층에 당첨되면 일정금액을 더 납부해야 한다는 것이다.

사업주체 측의 계획대로 사업진행이 원활하게 이뤄진 경우라면 확정분양가로 조합원이 모집됐다면 추가비용이 들지 않는다.

하지만 조합원과 조합 또는 조합과 시행사 및 시공사간 분쟁이 발생한다면 사업이 지연돼 금융비용을 비롯해 기회비용, 물가상승 등을 감안했을 때 당초 계획했던 비용보다 더 발생돼 결국 조합원들의 추가부담으로 이어지게 되므로 이런 사항도 투자시 유의해야 한다.

또한 관련법 개정도 알아둬야 한다.

투기과열지구 내의 조합원 명의변경은 주택건설촉진법 시행령 개정안 시행일인 2003년 7월 1일 이후부터 금지되고 있다.

다만 시행일 이전 설립인가를 받은 조합의 조합원은 사업계획 승인을 받은 후 1회에 한해 그 지위를 양도할 수 있으며 그 이후 조합원 지위를 양수, 증여 받은 경우 소유권이전등기 때까지 이를 양도 또는 증여할 수 없다.

참고로 2002년 12월 5일 관련법의 개정으로 인해 지역조합원의 자격요건도 달라졌다.

시행일 이전까지 조합설립인가를 받은 조합의 경우 만 20세 이상인 무주택 세대주 또는 전용면적 60㎡이하 1주택 소유자로써 해당 지역 인접지역 거주자였으면 가능했으나 2002년 12월 5일 이후 조합설립인가를 받은 조합의 경우 원시조합원과 같은 자격을 갖추고 있어야하며 해당 지역 인접지역에 6개월 이상 거주하고 있어야 조합원분을 매입할 수 있는 자격이 생긴다.

즉 원조합원의 조합원 자격요건=매수자의 자격요건이며 이 요건은 조합설립인가 시점부터 입주시까지 유지돼야 한다.

마지막으로 적절한 시세인지 파악해야 한다.

향후 발전가능성이 있는지 여부에 따라 가격이 형성되는 정도가 다르고 향후 시세 상승이 될 수 있는 부분에 대해 인근 비교대상 아파트의 가격과 비교했을 때 매입하려는 조합아파트가 동호수 추첨 전이라면 추가부담금 여부 등을 고려해 매입시점 가격경쟁력을 알아봐야 한다.

상기 5가지 정도만 잘 알아본 후 지역조합아파트 투자에 나선다면 최대한 리스크를 줄일 수 있을 것이다.