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계약서 작성원칙과 일반적 유의사항

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

목    차

 

1. 계약서의 작성방법

1) 기본원칙

2) 계약서 용지의 사용

3) 계약서가 여러 장일 경우

4) 문자의 사용

5) 글자의 수정

6) 목적물의 표시

7) 계약 당사자의 표시

8) 기타작성요령

 

2. 계약 체결 시 일반적 유의사항

1) 강행규정에 위반된 계약 내용은 무효

2) 목적

3) 채무이행기의 약정

4) 권리이전 시기의 약정 

5) 기한 이익 상실 약관

6) 계약해제

7) 손해배상의 예정

8) 조건과 기한

9) 자동연장의 조항

10) 보증조항

11) 재판관할의 합의 조항

 

 

 

 

 

 

 

 

계약서 작성원칙과 일반적 유의사항

1. 계약서의 작성방법

1) 기본원칙

계약서는 6하원칙에 의하여 작성하여 당사자가 누구이며 어떠한 내용의 권리의무가 어떻게 처분되며 어떻게 이행될 것인가가 나타나야 하며 정확, 간결, 평이, 명료하게 작성하여야 한다. 가급적 명확한 용어를 사용하고 당사자 사이에 다툼이 생길 가능성이 있는 용어의 사용이나 적당히, 적절히, 상식적으로 등의 뜻이 애매한 단어의 사용은 피해야 한다. 어법에 맞게 간결하게 기재하여야 하고 통상의 다른 사람들도 알 수 있도록 평이한 문자를 사용하여야 하며 아울러 계약서가 명료히 되기 위해서는 권리자와 의무자의 관계, 목적물이나 권리의 행사방법 등을 명확하게 전달될 수 있도록 하여야 한다.

 

 

2) 계약서 용지의 사용

계약서는 계약사실의 입증자료이므로 보존ㆍ유지할 필요가 있고 누구나 쉽게 알 수 있어야 하므로 보존 및 판독을 용이하게 할 수 있는 용지 및 도구를 사용함이 타당하다. 이를 위하여 많이 사용되는 계약서의 경우 표준양식을 만들어 이를 활용하고 있는 경향이 두드러지고 있는 실정이다.

부동산중개업소 등에서 사용되는 매매, 임대차계약서 등이 그 좋은 예라 할 것이다. 이 밖에도 컴퓨터의 대중화에 힘입어 각자 계약서 등을 각자의 컴퓨터에 입력하여 놓고 사용하여도 무방하다. 아무튼 계약서에 사용할 용지와 그 기재도구는 그 보관이 용이하고 쉽게 지워지지 않고 일정기간 보존할 수 있는 적당한 것을 선택하여야 하며 법원이나 행정기관에 제출될 경우를 대비하여 이에 맞는 크기의 용지로 사용하는 것이 좋다(현재 법원규칙의 문서 규격은 가로 210mm, 세로 297mm의 A4용지 크기임).

참고 하세요!
			「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」시행령 제22조 2항에서 중개업자는
		계약서 사본을 5년간 보존하여야 하기 때문에 계약서 용지는 5년 동안 변질되지 않고 보존될 수 있는 것이어야 한다.

 

 

3) 계약서가 여러 장일 경우

 

계약서는 후일 분쟁의 입증자료로 사용하여야 하므로 양 당사자의 간인 및 입회인 또는 보증인의 간인도 받아 두어야 한다.

 

 

4) 문자의 사용

계약서는 한글이나 한문 또는 외국어로 표기하여도 상관이 없으나 계약의 내용을 법관 등 제3자가 쉽게 읽을 수 있도록 한글로 표기하는 것이 좋다. 매매대금 등 사용하는 숫자는 변조를 방지하기 위하여 로마숫자 표기를 피하고 일(壹), 이(貳), 삼(參), 십(拾)처럼 한자 및 한글로 표기하는 것이 좋다.

 

5) 글자의 수정

글자의 삭제ㆍ추가ㆍ정정 등의 수정을 할 때에는 깨끗하고 알기 쉽게 해당부분을 수정한 후 그 뜻을 기재하고 당사자 쌍방이 정정 인을 날인하여야 한다. 삭제는 두 줄로 지우고, 추가 기입은 삽입기호 사용 혹은 알기 쉽게 병기하며, 정정은 불필요한 부분을 삭제하고 새로이 기재한다. 이때 각 행의 앞 여백에 삭○자, 가○자, 정정○자 등으로 표시하여야 한다.

 

 

6) 목적물의 표시

목적물의 표시는 물건을 특정하여 계약의 범위를 명확히 하여야 한다. 공부대로 표시하는 것이 원칙이나 공부와 실제가 다르거나 공부상 표시의 일부분을 계약할 경우에는 현황을 명시하거나 도면을 활용하는 것이 좋다.

 

 

7) 계약 당사자의 표시

당사자의 표시는 당사자를 특정하고 권한 있는 자가 계약서를 작성ㆍ서명하였다는 것을 증명하는 것이다. 당사자의 표시는 주소, 성명, 대리인(대표자)으로 하며, 주소는 주민등록증 등 확인된 증명서에 의한 주소를 기재하고, 실제 주소가 다른 경우에는 이와 병기하여야 한다. 계약서의 서명날인은 반드시 본인이 하여야 하며, 대리인이 계약할 경우에는 대리권을 확인(본인의 위임장과 인감증명서 등)하여야 한다.

 

예)	(갑)	○○주식회사 ○○시 ○○구 ○○동 ○번지 대표이사 ○○○	또는	임대인(매도인) ○ ○ ○ ○○시 ○○구 ○○동 ○번지
	(을)	○ ○ ○ ○○시 ○○구 ○○동 ○번지		임차인(매수인) ○ ○ ○ ○○시 ○○구 ○○동 ○번지

 

 

 

8) 기타작성요령

금액을 표기할 때는 '금' 또는 '￦'표시 다음에 간격을 두지 않고 금액을 기재하여야 하며, 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하거나 추가하는 경우에는 분명하게 그 변경되었다는 사실을 알 수 있게 표시하여야 한다. 인쇄된 계약서상 해당 없는 항에는 반드시 “해당 없다”는 표시를 하여야 하며 계약서가 여러 장일 때는 간인을 하여야 한다.

현장에서는 인지를 첨부하지 않았다는 등의 이유로 계약 불성립을 주장하는 경우가 있으나, 인지첨부여부는 계약 성립에 직접 관계가 없다. 또한 특약이 없어도 계약체결 후 24시간 이내에 해제통보를 하면 계약금을 떼이지 않고 해제할 수 있다는 말도 근거 없다. 계약서는 정본이든 부본이든 당사자의 서명ㆍ날인이 있는 한 그 효력은 차이가 없으며 경우에 따라 입회인이 서명ㆍ날인하는 경우가 있는데, 이는 계약의 효력에는 영향을 미치지 않고 계약체결 현장에 입회한 증인에 지나지 않는다.

 

 

 

2. 계약 체결 시 일반적 유의사항

1) 강행규정에 위반된 계약 내용은 무효

강행규정은 그 규정과 다른 내용으로 당사자가 약정을 하면 무효가 되는 규정을 말하며 반면에 임의규정은 당사자가 그 규정과 다른 내용을 약정하더라도 약정내용에 따른 법률효과가 발생하는 규정이다. 계약은 당사자의 의사에 맡겨져 그 내용의 결정은 자유이므로 어떠한 내용의 계약을 체결하여도 무방하다. 그러나 강행법규나 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 것을 내용으로 하는 것은 무효이므로 이 점을 특히 주의하여야 한다.

 

 

2) 목적

계약서 제1조에는 계약의 목적을 쓰는 것이 관례이다. 당사자가 계약을 하고자 하는 요점을 간명하게 쓰면 된다.

 

 

(1) 목적물

목적물이 있는 경우 전문 중에 정식으로 표시하되 목적물이 복잡할 경우 별지를 사용해도 되며 목적물이 불특정인 경우에는 그 특정에 대한 기준을 명백히 기재하여야 한다.

예)

(갑)

○○시 ○○구 ○○동 ○번지 대 ○○㎡ 위 지상 벽돌조 기와지붕 2층 주택 1층 ○○㎡ 2층 ○○㎡

 

(2) 매매의 경우

제1조(목적) 매도인은 매매목적물을 매수인에게 매도하기로 약정하고 매수인은 이를 매수하기로 한다.

 

(3) 임대차의 경우

제1조(목적) 임대인은 목적부동산을 임차인에게 대여하고 임차인은 이를 차용한다.

 

 

3) 채무이행기의 약정

일반적으로 계약체결 시 이행기를 정하지 않았을 경우에는 채무의 이행기는 계약의 성립과 동시에 도래하며, 매매에 있어서 그 대금의 지급 시기는 특정한 약정이 없으면 매매목적물의 인도와 동시에 도래하는 것이 된다.

따라서 채무의 이행기가 계약 성립과 동시에 도래하지 않게 하거나 매매계약에서 대금을 사전에 지급하게 하거나 후에 지급하기로 하는 등 목적물의 인도와 대금지급시기를 동일하게 하지 않을 경우에는 계약서에 이를 명시하여야 한다.

① 제○조(부동산의 인도시기) 매매 부동산은 ○○년 ○○월 ○○일에 인도한다.

② 제○조(대금의 지급시기) 매수인은 매도인에게 다음과 같이 매매대금을 지참하여 지급하여야 한다.

- ○○년 ○○월 ○○일까지는 금 ○○○원

- ○○년 ○○월 ○○일까지는 금 ○○○원

 

4) 권리이전 시기의 약정

매매 등을 원인으로 목적물이 부동산인 경우에는 소유권이전등기의 완료에 의하여 소유권이 매도인에게서 매수인에게로 이전된다.

 

도급계약에서는 도급인이 재료의 전부 또는 주요 부분을 공급하는 경우에는 완성된 물건의 소유권은 도급인에게 귀속하며, 수급인이 재료의 전부 또는 주요부분을 제공한 경우에는 완성된 물건의 소유권은 수급인에게 먼저 귀속하고 수급인이 이를 인도하여야 도급인에게 소유권이 귀속하게 된다. 따라서 이러한 원칙과 다른 효과를 원한다면 계약서에 이를 명시하여야 한다. 다만 부동산 권리변동 등기에 관한 규정은 강행규정이므로 등기 없이 권리를 이전시킬 수는 없다.

① 제○조(소유권의 이전시기) 매매목적물의 소유권은 매수인이 매매대금을 매도인에게 완납했을 때 매수인에게 이전된다.

② 제○조(소유권의 이전) 본 건물의 완성 이전이라도 그 소유권은 도급인에게 귀속된다.

③ 제○조(소유권의 이전) 본 계약의 체결과 동시에 매매목적물의 소유권은 매수인에게 있다.

 

 

5) 기한 이익 상실 약관

기한의 이익이란 기한이 도래하지 않음으로써 당사자가 받는 이익을 말하는데, 기한의 이익은 채권자만이 갖는 경우도 있고(무상임치 등) 채무자만이 갖는 경우(무이자 소비대차)도 있으며 채권자ㆍ채무자 모두에게 있는 경우(이자부 소비대차)도 있다. 기한의 이익은 언제든지 포기할 수 있으나 상대방에게 손해를 준 경우에는 이를 배상하여야 한다.

일정한 경우에는 기한의 이익이 상실되는데「민법」은

*채무자가 담보를 손상ㆍ감소 또는 멸실하게 한 때

*채무자가 담보제공의 의무를 이행하지 아니하는 때

 

기한의 이익을 상실한다고 하며 파산법에서는 채무자가 파산한 때에는 기한의 이익을 상실한다고 규정하고 있다. 기한의 이익 상실 약관은 금전소비대차나 물건의 할부 판매 등에서 많이 사용되고 있는데, 일정한 기한의 이익 상실 사유를 약정하였을 경우 그러한 사유의 발생 시 채무자는 기한의 이익을 상실하게 되고 채권자는 즉시 채무의 이행을 청구할 수 있게 하고 있다.

 

(1) 제○조(기한의 이익 상실) 다음의 사유 발생 시 채무자는 당연히 기한의 이익을 상실하여 즉시 대금전액을 매도인에게 지급하여야 한다.

① 매수인이 본 계약을 위반한 경우

② 2개월 이상 이자를 지급하지 않을 경우

③ 매수인이 타 채권자로부터 강제집행이나 파산의 신청을 받거나 스스로 파산이나 정리절차의 개시를 신청한 경우

④ 매수인이 어음이나 수표의 부도처분을 받은 경우

⑤ 기타 당사자가 약정하여 정한 사유

 

(2) 제○조(기한의 이익 상실) 매수인에게 다음의 사유 발생 시 매도인은 기한의 이익을 상실시켜 즉시 잔대금 전액의 지급을 청구할 수 있다.

 

참고 하세요!
			기한의 이익
		기한부 법률행위에 있어서 시기 또는 종기가 도래하지 않음으로써 당사자가 받는 이익, 기한의 이익을 채무자가 갖는 경우가 많다.

 

 

6) 계약해제

계약 당사자의 채무불이행이 있을 경우에 상대방이 계약을 해제할 수 있음은 앞에서 보았으나 이러한 법정해제 이외에도 당사자는 자유로이 해제사유를 정할 수 있으며 또한 법정해제에서 필요로 하는 이행의 최고를 하지 않고 계약을 해제하거나 어떠한 사유가 발생했을 경우 해제의 통고 없이 당연히 계약이 해제되는 것(실권약관)으로 할 수도 있다.

① 제○조(계약의 해제) 각 당사자가 본 계약을 위반하였을 경우에 상대방은 이행의 최고 없이 계약을 해제할 수 있다.

② 제○조(계약의 해제) 매수인이 대금지급기일에 대금을 지급하지 않았을 경우에는 본 계약은 해제된 것으로 본다.

 

 

7) 손해배상의 예정

계약에 있어서 일방당사자의 채무불이행이 있으면 상대방은 이에 따른 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 이를 청구하기 위해서는 손해의 발생과 그 액수를 증명하여야 하는데 그러한 증명이 쉽지 않을 뿐만 아니라 설사 입증을 하더라도 채무자가 그에 관해 다투는 수가 많다. 따라서 당사자는 장차 채무불이행이 있게 되면 그 사실만으로 일정한 금액을 손해배상액으로 하기로 미리 약정하는 수가 많은데 이를 손해배상액의 예정이라고 한다.

① 제○조(손해배상액의 예정) 매수인이 매매대금의 이행을 태만히 하였을 경우에 연25%의 비율에 의한 지연손해금을 지급하기로 한다.

② 제○조(위약금) 매도인의 책임 있는 사유로 인해 이행이 불능케 되었을 경우에 매도인은 매수인에게 금 ○○○원을 지급한다.

 

 

8) 조건과 기한

계약은 성립되면 곧 효력을 발생하는 것이 보통이나 장래의 어떤 불확실한 사실(조건)이 성취되면 효력이 발생하는 것으로 할 수도 있고(정지조건부 계약), 장래의 어떤 기한이 도래할 때 계약이 효력을 발생한다고 규정할 수도 있다.

 

반면에 계약의 성립과 동시에 효력은 발생하나 장래의 어떤 조건이 성취되면 계약의 효력이 소멸한다거나(해제조건부계약), 장래 어떤 기한이 도래하면 계약의 효력이 소멸한다고 약정할 수도 있다.

① 제○조(정지조건부 계약) 본 계약은 행정관청으로부터 공장설립허가를 받았을 때 효력을 발생한다.

② 제○조(계약의 효력 발생 시기) 본 계약은 ○○년 ○○월 ○○일에 효력을 발생한다.

9) 자동연장의 조항  

계약은 기간의 만료로 인하여 당연히 종료되며 법률의 규정(전세, 임대차, 농지 임대차, 주택임대차 등)으로 갱신되는 경우를 제외하고는 계약의 연장을 위하여 다시 계약을 하여야 한다. 따라서 계약의 갱신 또는 연장의 번거로움을 피하기 위해서는 당초 계약 체결 시에 계약의 만료 시 당사자의 이의가 없으면 자동으로 연장된다는 조항을 정하여 두는 것이 편리하다.

참고 하세요!
			제○조(묵시의 갱신)
		① 본 계약 만료 1개월 전까지 계약당사자의 이의가 없는 한 자동적으로 ○년씩 연장되는 것으로 한다. ② 제1항에 의한 계약의 연장은 연대 보증인에게도 효력이 미친다.

 

 

 

10) 보증조항

금전대차계약이나 물품매매계약에서 즉시 대금을 지급하지 않을 경우에 채무자의 대금지급의무 이행을 확보하기 위해서는 보증인을 세우는 것이 채권자에게 유리하다.

통상적인 보증은 채무의 내용과 금액을 확정하여 두는 것이 보통이나, 이를 확정하지 않고 지금부터 장래까지 채무자가 부담하는 일체의 채무를 책임지는 내용으로 할 수도 있는데 이를 근보증이라고 한다.

① 제○조(보증) 보증인은 이 계약으로 인한 매수인의 매도인에 대한 매매대금 채무이행에 대하여 책임을 부담한다.

② 제○조(근보증) 보증인은 이 계약으로 인한 매수인의 매도인에 대한 ○○년 ○○월 ○○일까지의 기간 동안에 부담할 채무 중 금 ○○○원 한도에서 채무이행의 책임을 진다.

 

 

 

11) 재판관할의 합의 조항

계약에 관한 소송을 제기할 때에는 상대방의 주소지나 계약상의 의무 이행지를 관할하는 법원에 제소하여야 한다. 그러나 관할법원이 당사자의 거주지와 원거리에 있거나 또는 일방 당사자에게만 편리할 경우에는 당사자가 합의하여 관할법원을 정할 필요가 있다.

 

① 제○조(관할법원) 이 계약에 의한 소송은 서울민사지방법원에 제소하기로 한다.

② 제○조(관할법원) 이 계약에 관한 소송은 갑의 주소지를 관할하는 법원에 제기하기로 한다.

 

출처 : 부천 성곡동 원종동 미성주유 방문 의해

글쓴이 : unicorn 원글보기

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