[스크랩] Re:분양권 매입시 권리확보서류

분양권 매매시 권리확보서류 자료첨부합니다. - 분양권 명의변경 하는게 부득이 할때  받아두면 도움되실 겁니다~ ^^

 

 

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1. 분양권의 개념

분양권은 주택(아파트)을 취득할 수 있는 권리, 다시 말하면 현재 시공중인 주택(아파트)을 공사가 끝나

 

고 입주하는 시점에 취득할 수 있는 권리이다. 분양권 전매는 분양대금을 납부하는 기간에 계약자가 가

 

진 권리와 의무를 제3자에게 이전하는 것을 말하며, 이러한 분양권 전매가 가능한 기간은 분양계약체결

 

이후부터 잔금완납 이전까지로 볼 수 있다.

2. 분양권의 특성

첫째, 내가 원하는 지역의 층, 호수 등을 마음대로 골라서 매입할수 있다는 점이다. 최초 분양받은 사람

 

의 경우에는 추첨을 통해 동과 호수를 결정하기 때문에 운이 없는 경우에는 서향, 북향 등의 비로열동이

 

나 1층, 2층 등 비로열층이 당첨될 가능성이 있다. 하지만 분양권을 구입하면 프리미엄을 주긴 하지만 원

 

하는 동과 호수를 골라서 살 수 있다.

 

 

둘째, 분양권은 아직 주택에 해당되지 않기 때문에 1가구 2주택으로 해당되지 않고,취득시 취득세와 등

 

록세 등 세금이 전혀 없으며, 매도시 중개수수료와 양도소득세만 부담하면 된다.

 

 

셋째, 기존아파트나 재건축아파트, 조합아파트 등의 경우 초기 자금이 많이 드는데 비해 분양권은 초기

 

투자금액이 적게 드는 장점이 있으며 중도금 대출 등 자금의 흐름을 관리할 수 있다.

 

3. 분양권 전매와 투기과열지구

분양권 전매가 모든 지역에서 자유로운 것은 아니다. 2003년 6월 7일 분양권 전매 제한 확대 이전의 기

 

준에서 분양권 전매와 투기과열지구의 관계를 살펴보면 다음과 같다.

 

2002년 9월4일, 주택시장 안정대책에 의해 투기과열지구를 지정한 이후 이들 투기과열지구내에서는 분

 

양권 전매가 2회이상 중도금을 납입하고 1년이상 보유해야 분양권 전매가 허용되었다. 즉 9월5일 이전

 

에 아파트 분양계약(본계약)을 맺었거나 기존 분양권을 갖고 있는 사람은 전매할 수 있지만,그 분양권을

 

산 사람은 최초 공급계약일부터 1년이 지나기 전까지는 다시 팔 수 없었다.

 

또한, 계약일부터 입주예정일까지 기간이 1년 미만일 경우에도 입주예정일까지 분양권을 전매할 수 없

 

다.

 

 

2003년 6월 7일부터 이후 부터는 투기과열지구 내에서 아파트 분양권 전매가 전면 금지되면 분양권은

 

소유권 이전 등기를 마치기 전까지 분양권을 사고 팔 수 없게 된다. 따라서 분양받거나 분양권을 구입할

 

경우 투기과열지구내에 속하고 있는지, 과연 전매가 가능한지 등을 먼저 확인해야 하고 필요하면 전문가

 

에 도움을 받는 것이 좋다.

 

4. 분양권 전매의 절차

첫번째로 매매계약으로부터 시작된다. 매수자와 매도자는 직거래나 중개업소를 통해 매매계약을 체결

 

하는데 대부분 중개업소를 통해서 계약을 체결한다.

 

 

두번째로 매수자와 매도자는 검인을 받아야 된다. 검인은 매수자나 매도자중 한명이 아파트분양계약서

 

와 매매계약서를 가지고 시군구 지적과에 가서 받으면 된다. 일반적으로 중개업소나 법무사사무소에서

 

대행하는 경우가 대부분이다.

 

 

세번째로 은행대출승인절차를 거치게 되는데 쌍방이 대출승계여부를 결정하여 승계를 한다면 대출받은

 

금융기관으로 가서 중도금 대출채무승계신청서, 각서, 확약서 등을 작성해야 한다.

 

 

네번째로는 명의변경을 하게 되는데 매수자는 인감증명서, 인감도장, 신분증, 검인계약서를, 매도자는

 

인감증명서, 인감도장, 신분증, 주민등록등본, 분양계약서 등을 가지고 해당 시공업체로 가면 된다.

 

이때 일반분양일 경우에는 건설사만 방문하면 되지만, 조합아파트일 경우는 건설사와 조합사무실 두 곳

 

을 방문해 명의변경을 요청하면 된다.

 

 

다섯번째로 매수자는 대출받은 금융기관으로 가서 대출승계를 완료하면 분양권전매의 모든 절차가 끝

 

나게 된다.

 

 

단, 분양권 불법 거래가 다음과 같이 일반적으로 이루어지고 있으므로 유의하여야 한다. 즉,아파트 당첨

 

자가 전매를 원할 경우, 매수자를 물색해 당첨자가 시공사와 분양계약을 체결할 때 지불하는 계약금(분

 

양가의 10~20%)을 대납토록 한다. 원래 당첨자 이름으로 분양계약을 체결한 후 매수자는 당첨자로부터

 

분양계약서, 인감증명서, 주민등록등본과 권리확보 서류 등을 넘겨 받는다. 권리확보 서류로는 인감도장

 

이 날인된 권리포기각서,이행각서,약속어음 및 위임장 등을 받는다.이런 절차 후 매도 매수자 간 계약사

 

실이 있음을 확인하는 공증절차를 밟는다. 이러한 아파트 분양권 불법 거래행위는 매도인과 매수인은 3

 

년이하 징역이나 3000만원 이하 벌금형을 받게 된다.

5. 분양권 구입시 주의사항

아파트 분양권도 다양한 형태가 있다. 조합주택, 재건축, 재개발, 일반분양 등으로 구분할수 있으며 각

 

분양권에 따라서 확인할 사항이 다르다. 먼저 분양권 구입에 앞서서 확인해야할 중요한 것은 먼저 그 분

 

양권 명의변경에 제한은 없는지, 또 대출관계는 어떻게 되는지, 가압류등 권리 관계에는 이상이 없는지

 

에 대해서 건설회사나 조합에 확인을 해보고 나서 계약에 들어갈 필요가 있다.

 

 

 

분양권 구입시의 일반적인 유의사항은 다음과 같다.

 

(1) 분양권을 구입하기 이전에 사업시행자(모델하우스나 조합사무실 등)에게 문의해 현재의 소유자가

 

누구인지 확인하는 것이 좋다. 어떤 사람들은 분양계약서 원본과 계약금 등 납입 영수증을 소지한 사람

 

을 해당 분양권의 실제 소유자로 간주하고 계약을 하는 경우도 있으나, 간혹 문제가 발생하는 경우도 있

 

다.

 

 

(2) 분양권 매매계약을 체결할 때에는 반드시 매도자의 주민등록증을 보고 분양권 소유자 본인인지 여부

 

를 확인해야 하며, 사업시행자가 발급한 원본 계약서와 계약금 및 중도금 영수증 원본을 확인한 후 계약

 

을 체결해야 한다. 이는 분양권을 이중으로 매각하는 것을 방지하기 위해서이다. 입주 후 등기이전을 하

 

기 이전에는 이와 같은 원본서면이 없어 이중 매매가 이루어질 수도 있으므로, 이에 유의해야 한다.

 

간혹 분양권을 구입한 후 자신의 명의로 변경하지 않고 되파는 경우가 있다. 이 경우 분양회사의 분양자

 

명단과 실제 소유자와 다르게 되나, 실제 소유자가 분양계약서 원본과 영수증을 소지하고 있고 분양 받

 

은 사람과 실제 소유자 사이에 작성한 계약서를 소지하고 있는 것이 일반적이다.

 

이런 경우에는 해당 분양권의 구입 계약을 체결하기 전에 현재 분양권 소유자로 등재된 사람을 직접 만

 

나 실제 소유자에게 매각한 사실을 확인해야 한다. 매도자나 중개업자가 제시하는 전화번호를 맹목적으

 

로 신뢰할 경우 문제가 발생될 가능성이 있기 때문이다.

 

 

(3) 분양권의 이중매매를 방지하기 위해서는 가능한 한 계약금과 잔금 사이 기간을 최단기간으로 단축하

 

는 것이 좋다. 때에 따라서는 사업시행자가 발급한 원본 계약서나 각종 영수증서 원본 등을 매수자나 중

 

개업소에서 보관하여 이중매매를 방지하기도 한다.

 

 

(4) 분양권 거래에 앞서 건설회사나 조합(재건축, 지역, 직장) 등을 통해 구입 대상 분양권에 대한 가압류

 

나 가처분 신청이 설정돼 있는지 반드시 확인해야 한다. 이러한 하자있는 분양권은 건설회사에서 명의변

 

경을 해주지 않으며, 명의변경을 한다고 해도 추후 해당 분양계약이 강제로 해지되고, 계약금이나 중도

 

금 등 납부한 금액도 되찾을 수 없는 경우가 있기 때문이다.

 

분양권 소유자의 중도금 연체여부를 사전에 점검하고, 연체된 중도금에 대한 연체료 액수와 연체료를 누

 

가 부담할 것인가를 계약 당시 명확히 해야한다. 중도금이 연체되면 대부분의 건설업체들은 명의를 변경

 

해주지 않고 있으므로, 대부분의 경우 매수자는 명의변경을 할 때 연체된 중도금과 연체료를 납부해야

 

한다.

 

 

(5) 분양권 소유자의 중도금 일괄 대출여부를 사전에 점검하여, 대출 승계 금액 등과 매도자가 납부한 금

 

액 중 매수자가 매도자에게 지급해야 할 금액을 확정해야 한다. 대부분 중도금 대출여부는 사업시행자

 

(모델하우스 등)에게 문의하면 되지만, 업무처리 과정에서 중도금 대출을 받은 사실을 사업시행자가 모

 

르는 사례도 발견되었다고 하므로 주의해야 한다.

 

건설주체(시행자와 시공자가 구분된 경우 시행자를 의미함)의 사업수행능력과 시행사의 부도에 대한 대

 

책, 특히 재개발이나 재건축아파트의 경우에는 조합운영 주체의 투명성과 합리적인 조합운영이 이뤄지

 

는 지를 파악해야 한다. 내분이나 비리가 많은 조합은 언제나 문제가 발생하기 마련이며 조합원 피해가

 

발생할 수 있기 때문이다.

 

 

(6) 재건축이나 재개발, 조합아파트의 경우에는 건축비나 분양가에 변동요인이 있는지 확인해야 한다.

 

이들 아파트의 경우 분양자들이 모인 조합에서 아파트건설을 하는 것으로, 아파트 건설 과정에서 손해액

 

은 분양자들이 부담해야 하기 때문이다. 상승된 건축비나 분양가는 대부분 입주 후에 부과되므로 확정

 

분양가 인지 추가분담금이 얼마나 발생하는지 등을 분양권 매입자가 확인해야 하는 것이다.

 

 

(7) 반드시 현장을 답사해 주변여건을 눈으로 확인해야 한다. 싸다고 다 좋은 것은 아니다. 분양가 이하

 

로 거래되는 것은 입지여건이 나쁘거나 처음부터 분양가가 지나치게 높게 책정된 곳일 수 있다. 프리미

 

엄을 주더라도 입지여건이 좋은 분양권을 사둬야 이득을 볼 수 있다. 분양권의 가격은 일반 아파트와 같

 

은 가격요인에 의해 가격이 변동되므로 아파트의 위치나 단지규모, 단지배치, 도로, 향, 층수 등 일반 아

 

파트의 구입시에 점검해야할 모든 요인들도 함께 점검해야 한다. 이와 같은 점검을 위해서는 분양 광고

 

를 그대로 믿지 말고 건설 현장을 직접 방문해 건설 현장 주변지역의 여건 등을 확인하는 것이 바람직하

 

다.

 

 

(8) 적정한 분양권의 가격은 주변의 신규 아파트 가격에서 입주할 때까지 기간동안 투자한 금액에 대한

 

이자를 제외한 가격보다 낮아야 하는 것으로, 이에 대한 면밀한 계산이 필요하다.

 

 

(9) 조합주택의 경우에는 분양권을 파는 사람이 무자격자가 아닌지 확인하고 계약금이나 중도금 영수증

 

도 꼭 챙겨두어야 한다. 특히, 재개발 조합의 경우엔 명의변경 때 이주비가 승계 되지 않는 경우도 있으

 

므로 반드시 계약 전에 건설업체에 확인을 해야 한다. 도시철거민들의 딱지나 입주권은 분양권 전매에

 

해당되지 않기 때문에 거래 자체가 불법행위이므로 주의해야 한다.

 

 

(10) 2001년 11월부터는 300가구이상의 아파트 분양에 대해서는 학교용지부담금을 부과하고 있다. 학

 

교용지부담금은 분양가의 0.8%이고 납부고지서를 받은 날로부터 30일이내에 납부해야 하며 납부하지

 

않을 경우 지방세 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있다. 학교용지부담금은 원칙적으로 최초 계약자가

 

내는 것을 원칙으로 하고 있으나 계약에 의해 부담여부를 조절할 수도 있다.

 

즉 계약에 의해 매수자가 부담하게 할 수도 있다는 것이다. 그러나 실제 분양권 거래 계약에서 학교용지

 

부담금의 부담여부를 명확하게 제시하지 않아 부담여부를 놓고 다툼이 벌어지는 사례가 많으므로 계약

 

시 부담여부를 명확하게 하는 것이 좋다.

 

 

(11) 재건축 아파트의 경우 국민주택 규모 이상의 평형인 경우 분양가에 부과세가 포함되지 않은 경우가

 

있으므로 반드시 계약전에 확인하도록 한다.

 

 

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