8년자경농지 양도세 감면

*  8년자경농지 양도세 감면 이란  *

 

   『 8년 이상 재촌 하면서자경한 양도일현재  농지를 양도하는 경우 

       양도소득세를  감면한다』는 내용인데 이해를 돕기 위해 큰 글씨체 내용 중심으로

      속 뜻을 알아보면서

 

★ 어떠한 경우에 8년자경농지 양도세  감면 을 받을수 있고

★ 8년자경농지 양도세 감면 을 받기 위해서는 어떠한 점에 신경써야 하는지

★ 8년자경농지 양도세 감면 을 받기 위해서는 어떠한 서류를 준비해야 하는지 를

 

     현장 실무중심으로 알아보기로 합니다.

 

 

【 8년 】

 

■ 여기서의 8년은 농지대토요건 처럼 연속해서 8년을 의미하는 것은 아니다 

 

    농지 매입과 동시에 4년 농사를 짓다가 몸이 아파 1년을 휴경하고 다시 5년을 농사 지은  

    후 매각하였다면 10년 소유기간 중 9년 경작이 되어 8년자경농지 양도세 감면 조건이

    충족된다는 것이다

 

■ 8년과 관련된 위항은 단순하여 어려움이 없으나 상속(이농)문제 등이 발생하면 경작년도

    계산이 복잡해 진다

 

 

■ 상속시 피상속인의 경작년도와 관련된 상속인의 경작년도 계산별 

 

      ☞ 상속받은 농지를 상속일로 3년 이내에 처분할 경우 :

         자녀의 자경여부를 따지지 않고

     자녀의소유기간+부모의 자경기간=자녀의 자경기간 이다

          *부가 모에게   모가 자에게 상속했다면: 자녀소유+부자경+모자경기간=자의 자경기간이다

 

 

 

      ☞ 상속받은 농지를 상속개시일로 부터 3년이 지난 후에 처분할 경우 :

         3년이 지난 후에 처분할 경우에  부모의 자경기간을 자녀의 자경기간에 합산하기

         위해서는 상속받은 자녀가 상속 받은 후 언제라도 상관없으니 1년 이상만 재촌하면서

         자경하는 요건을 구비하면 된다.

 

【 재촌 】

 

■ 여기서의 재촌은 『농지소재지에 거주하면서』로 바꿀수 있다

 

    재촌(在村)으로 보는 3가지 경우

 

     ㉮ 농지소재지와 동일한 시.군.구에   주민등록상 주소가 되어 있고 실거주 하여야 한다.

     ㉯ 농지소재지와 연접한 시.군.구에   주민등록상 주소가 되어 있고 실거주 하여야 한다. 

     ㉰ 농지로부터 직선거리 20㎞ 이내에 주민등록상 주소가 되어 있고 실거주 하여야 한다. 

 

        ※ 주민등록상 주소와 실거주라 적었지만 실거주만으로도 가능할 수 있다. 이 경우

            농지소재지에 재촌하였음에 대한 입증책임이 양도인에게 있으니 주민등록상 주소

            를 옮길 수 없었던 이유와 함께 입증해야 할 것 이다.  

 

        ※ 주소나 실거주에 있어 판단의 대상은 농지소유자 본인이 판단 대상이지 세대원 

            전원이 아니다. 즉 소유주 본인만 농지소재지에 주민등록이 되어 있고 실거주하면

            되므로 부인이나 자식이 따로 주민등록이 되어 있어도 재촌의 요건이 충족된다.

            이점이 주택의 1가구 1주택과 약간의 차이가 있음.

 

               또 최초 농지매입 당시에는 위 ㉮ 와 ㉯ 여건을 충족시켰으나 행정구역 개편

               등으로 재촌 여건에 해당되지 않는 경우는 재촌여건이 충족된 것으로 본다.  

 

 

【 자경 】

 

■ 자경이란 농민이 그가 소유하는 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하거나

    농작업의 2분의1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것을 말하지만.

    자경을 반드시 자기가 직접 논.밭을 갈고,가꾸고,수확해야 하는 것으로 생각하는 것은

    너무 편협되게 해석하는 것 같고 『자기의 계산과 책임하에 농사를 짓는 것』으로

    해석하면 되겠다.

    물론 소유자의 나이, 건강상태,  소유농지의 면적도 함께 감안하여 판단될 사안이다.

 

 

    자경과 관련된 사례

     ㉮ 농지 임대경작이나 계약에 의한 농지 대리경작은 자경이 아니다.

 

     ㉯ 생계를 같이 하는 동일세대원의 경작  역시도 자경은 아니다.

          *부연설명: 다른 직업이 없는 전업농인 경우 세대원과 함께 경작하거나 다른 사람을 

                         고용하여 경작해도 자기의 계산과 책임하에 농사를 짓는 것이 되지만

                         문제는 다른 직업이 있는 사람이 세대원을 통해 경작했을 시가 문제가

                         될 수 있겠다.

 

 

     ㉰ 종중원이 경작(대가없는 경작)한 종중소유 농지는 자경농지로 본다.

          ⇒대가를 받았다면 대리경작이 되어 자경으로 볼수 없다.

 

     ㉱ 상속농지 : 상속개시일로부터 3년을 재촌.자경한 것으로 본다.

     ㉲ 이농농지 : 이농일로부터 3년을 재촌.자경한 것으로 본다.

     

     ㉳ 소유자의 질병, 고령 , 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임등의 사유 발생으로 자경하지

      못한다 해도 사유발생 전에 소급하여 5년 이상을 재촌.자경하였다면 자경한 것으로본다. 

 

     ㉴ 공유지는 공유지전체를 경작한 경우에 한하여   전체를 실 경작한 지분자만 자경이다.

 

 

     ㉵ 증여받은 농지는 수증일 이후 수증인이 경작한 기간이 자경기간 이다

     ㉶ 교환취득한 농지는 교환일 이후 경작한 기간이 자경기간 이다.

     ㉷ 환지된 농지는 환지전 경작기간도 합산한 기간이 자경기간 이다.

 

 

     ㉵ 다른 직업이 있는 농지소유자의 자경 문제 : 지금 까지는 정확한 근거가 없어 법 해석  

         상  경작시간을 낼수 없다고 판단한 전문직업인(변호사.의사.교사 등)는 인정하지 않고

         경작시간을 낼수 있다고 판단한 부동산공인중개사 등 에게는 인정하고 있어 법 해석상

         정확성의 문제가 있었으나  2014.7.1 양도분 부터 근로소득(총급여) 및 사업소득(농업.

         축산업.임업소득 및 비과세 농가부업소득,부동산임대소득 제외 )이 연간 3700만원

         이상인 해는 자경기간 제외사유를 두어 자경기간 산정을 정확히 하기로 했다.

 

 

 

【 양도일현재 와 농지 】

 

■ 양도일현재농지의 의미 : 8년자경농지 양도세 감면 에서 간과하기 쉬운 내용이다.

    말 그대로 

 

    양도일현재

      농지소재지에 거주하지 않아도 되지만  현황은 농지상태여야 한다는 말이고

    자경하고 있지 않아도 되지만             현황은 농지 상태여야 한다는 말이고 

    임대중 이라 할지라도 상관없지만       현황은 농지 상태여야 한다는 ?말이고

    휴경중 이라도 상관없지만                 현황은 농지 상태여야 한다는 말이고

    현장이 애매하면 로타리 라도 쳐서      현황은 농지 상태로 보여야 한다는 의미입니다. 

 

    ※ 양도일현재 농지소재지에 거주하지 않아도 8년자경농지 양도세 감면을 받을 수 있지만 

        비거주자(해외체류 등으로 국내에 주소가 없거나 외국국적 또는 영주권을 가진 자)는 

        2013.2.15 이후 양도분 부터 양도세 감면을 받을 수 없다. 단, 비거주자가 된 날로부터 

        2년이내 양도시는 8년자경 양도세 감면을 받을 수 있다.   

 

■ 양도일 현재 농지전용허가를 득한 경우

 

    양도일 현재 농지전용허가를 득한 농지는 농지8년자경 양도세 감면 대상이 아니다.  다만

    농지매매계약 후 매도자의 토지사용승락을 받아 매수자가 농지전용허가를 득한 농지라면

    예외로  8년자경농지 양도세 감면 대상으로 인정하고 있다. 

 

     

   문제 하나 드립니다.(아래 장성섭과 이은주의 양도세 계산시 차이점은 무엇일까요 ?)

     (장성섭)

1995.1.1일 남양주시 주소가 있고 실거주하는 장성섭이 남양주시에서 농지를 1000㎡ 매입함   1995.1.1일 부터 2000.12.31일까지 6년간 재촌자경함

2001.1.1일 부터 2007.12.31일 까지 7년간 임대경작 함

2008.1.1일 부터 2013.12.31일 까지 6년간 재촌자경하다 2013.12.31일 농지매각 함

 

     (이은주)

 

2001.1.1일 남양주시 주소가 있고 실거주하는 이은주가 남양주시에서 농지를 1000㎡ 매입함

2001.1.1일 부터 2009.12.31일까지 9년간 재촌자경함

2010.1.1일 부터 2013.12.31일 까지 4년간 임대경작하다  2013.12.31일 농지매각 함

 

   답) 장성섭으 8년자경농지 양도세 감면 을 받을 수 있읍니다.

        이은주도 8년자경농지 양도세 감면 을 받을 수 있읍니다.

 

   ☞ 두 사람 모두 농지 보유 기간중   자경이 아닌 기간이 있었지만 총 보유기간에

  8년 이상을 재촌자경하였기에 감면가능합니다.   그러나 이은주의 경우 양도당일 기준

  임대 경작 하였기에 8년자경농지 양도세 감면 이 가능하지 야적장으로 불법임대하다가

  2013.12.31일 토지를 양도하였다면 위 【양도일현재농지】조항에 어긋나

  8년자경농지 양도세 감면 대상이 아님니다.

 

       ☞ 두 사람의 차이는 장성섭이 소유한 농지는 비업무용부동산이 아니고 

                                  이은주가 소유한 농지는 비업무용부동산이라는 것입니다. 

 

           그래서 2014년 현행법으로 보면 장성섭은 장기보유특별공제 30%를 받을 수 있고

           이은주는 장기보유특별공제 30%를 받지 못하는 차이점이 있읍니다.

 

           중요한 점은 비업무용부동산도 8년자경농지 양도세 감면

         을 받을 수 있다는 것 입니다. (비업무용부동산에 대해서는 차후 자세히 알아봅니 

           다)

 

■ 8년자경농지 양도세 감면 대상 농지

 

  ▶  8년자경농지 양도세 감면 대상 농지 : 양도일 현재 농업소득세 과세대상 농지일 것

       

         농업소득세: 농지에서 작물을 재배하여 소득을 얻은 자에게 부과하는 소득세 개념의

                         지방세.( 시.군에서 부과하는 세금으로 2001년부터 기존 농지세의 명칭을

                         농업소득세로 변경하였음)

 

  ▶  8년자경농지 양도세 감면 대상 농지 선정시 주의점 :

 

                【편입일로 부터 3년 이후 양도사례】

      ㉮ 도시지역(특별시,광역시,시지역) 중 주거.공업.상업지역에 편입된지 3년이 지난 농지

            : 무조건 8년자경농지 양도세 감면 대상이 아니다

 

      ㉯ 도시지역(광역시의 군지역,도농복합시의 읍.면)중 2001.12.31 이전에 주거.상업.공업

          지역에  편입되어 3년이 지난 농지

          : 8년자경농지 양도세 감면 대상이고 취득일에서 양도일까지 양도소득금액 전액 감면

 

       도시지역(광역시의 군지역,도농복합시의 읍.면) 중 2002.1.1 이후에 주거.상업.공업지역

       에 편입되어 3년이 지난 농지

          : 8년자경농지 양도세 감면 대상이고 취득일로 부터 편입일까지 양도소득금액 감면

 

 

            【편입일로 부터 3년 이내 양도사례】              

    ㉰ 도시지역(특별시,광역시,시지역)중 2001.12.31 이전에 주거.상업.공업지역에 편입되어

           3년 이내인 농지 (2014년에 만날 일은 없는 사례지만 참고로 적는다).

 

          : 8년자경농지 양도세 감면 대상이고 취득일로 부터 양도일까지 양도소득금액 감면

 

 

 

         도시지역(특별시,광역시,시지역) 중 2002. 1. 1 이후에 주거.상업.공업지역에 편입되어

         3년 이내인 농지

          : 8년자경농지 양도세 감면 대상이고 취득일로 부터 편입일까지 양도소득금액 감면

 

                            

    

     ㉱ 도시지역(광역시의 군지역,도농복합시의 읍.면)중 2001.12.31 이전에 주거.상업.공업

         지역에 편입되어 3년 이내인 농지 (2014년에 만날 일은 없는 사례지만 참고로 적는다)

 

          : 8년자경농지 양도세 감면 대상이고 취득일에서 양도일까지 양도소득금액 전액 감면

 

       도시지역(광역시의 군지역,도농복합시의 읍.면) 중 2002.1.1 이후에 주거.상업.공업지역

       에 편입되어 3년 이내인 농지 : 8년자경농지 양도세 감면 대상이고 취득일로 부터 편입

       일까지 양도소득금액 감면

             

 

 

                  【환지예정지 지정일로 부터 3년 이후 양도사례】

      ㉲ 도시개발법 등에 의해 환지처분 전에 농지외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에

           그 환지예정지 지정일로 부터 3년이 지난농지 

            : 무조건 8년자경농지 양도세 감면 대상이 아니다. 

 

 

             환지예정지 지정일로 부터 3년 이내 양도사례】

 

         2001.12.31 이전에 환지예정지에 지정되었고 지정일 로부터 3년 이내에 양도한  농지 

            : 8년자경농지 양도세 감면 대상이고 취득일로 부터 양도일까지 양도소득금액 감면

               (2014년에 만날 일은 없는 사례입니다)

             

 

         2002.1.1 이후에 환지예정지에 지정되었고 지정일 로부터 3년 이내에 양도한  농지 

            : 8년자경농지 양도세 감면 대상이고 취득일로 부터 지정일까지 양도소득금액 감면

 

    ※ 편입일.지정일 까지의 양도소득금액 계산 방법   

    (편입일.지정일기준시가 - 취득시기준시가) / (양도시기준시가 - 취득시기준시가) ×

     양도소득금액 = 지정일이나 편입일 까지의 양도소득금액 이며

 

    『양도소득금액 감면시

    2001.12.31 까지 지정.편입 되었다면 양도일까지 양도소득금액에 대해 감면 받고

 

      2002.1.1 이후  지정.편입 되었다면 지정일.편입일까지 양도소득금액에 대해 감면 받는다』  로 정리하시면 기억하기 좋습니다.

  

 

 

【 감면 】

 

감면한도 : 1년간 2억원 5년간 3억원

 

여기서 감면한도는 대토와 합산으로 보면 된다. 즉 1년에 2억원을 8년자경농지 양도세 감면을

받았다면 그해 대토를 통한 양도세 감면을 받을수 없는 것이다.

 

 

 

 

 

 

《 구 비 서 류》

 

8년자경농지 양도세 감면 을 받기 위한 구비서류 및 포인트

 

1. 농지원부다 

    ☞ 농지원부가 없다고 감면대상에서 제외되는 것은 아니나 양도자의 농지원부 만큼

        자경토지의 이용상황을 입증할 수 있는 자료는 없을 것이다. 농지원부에서 가장 중요한

        기록은 『 최초작성일 』이다.  간혹 농지원부를 자주 변경하다 보면 변경일이 농지

        원부 작성일로 기록되는 경우도 있는데 이럴 때는 『 구 농지원부 사본 』신청을 하면

        농지원부 최초작성일만 기록되어 있는 농지원부를 만날 수 있다

 

2. 자경을 증명할 수 있는 사진( 찍은 날짜 기재필) 

    ☞ 자경에 대한 입증책임이 양도자(납세자) 에게 있음(대법 2002두 7074 , 2002.11.22)

 

3. 농자재 구입 증명서류 (묘목,묘종,농약,비료 구입 영수증 등)

    ☞ 농협 조합원이나 이용자인 경우 영수증 학보 및 기간별 구입물품 전산출력이 가능하고

        농자재판매상을 이용할 시 직접 쓴 영수증을 확보하는 것이 좋다.

 

4. 농작물 판매 증명 서류 (농작물수매실적확인서나 거래처 발행 영수증)

    ☞ 영수증을 확보할 수 있는 병원,학교,장례식장등을 거래처로 확보하는 것이 좋다.

 

5. 자경확인서

    ☞ 경작사실확인서 , 자경사실확인서 등이 있겠고 마을 이장 이나 인근 마을주민을 통해

        가능할 것이며 확인자의 인감이 첨부된다면 더 좋을 듯함.