자경농지에 대한 양도소득세 감면

자경농지에 대한 양도소득세 감면

 

 

1세대 1주택 양도세 비과세와 함께 양도세의 가장 핫한 키워드 "8년 자경 농지 양도세 감면"에 대해서 궁금해하시는 분들이 많습니다. 많이 알면 아는대로 양도세를 줄일 수 있지만 모르면 안 내도 되는 세금을 내는 경우도 있습니다. 오늘은 8년 자경 농지 양도세 감면에 대해서 알아보겠습니다.    1. 감면개요      농지소재지에 거주하는 거주자가 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지를 양도하는 때에는 양도일 현재 농지인 경우 양도소득세의 100%를 감면함.   2. 감면요건    1) 거주요건    다음 중 어느 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함함. ’02.1.1.이후 최초 양도분부터 적용)에 거주할 것  ① 농지가 소재하는 시(｢제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법｣ 제15조       제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다)․군․구(자치구인 구를 말함)안의 지역  ② ①의 지역과 연접한 시·군·구안의 지역       ☞ 예를 들어 세종시와 청원군은 서로 붙어 있는 시, 군에 해당하므로 세종시 거주자가 청원군에          있는 농지를 경작해도 당해지역에 해당  ③ 해당 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내의 지역(’08.2.22. 이후 양도분)    2) 경작요건      취득일부터 양도일 사이에 8년(한국농어촌공사 또는 ｢농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률｣ 제16조에 따른 영농조합법인 및 같은 법 제19조에 따른 농업회사법인에게 양도하는 경우에는 3년]) 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작     ※ 2006.1.1. 이후 양도분부터 “직접 경작”이라 함은 농작업에 상시종사하거나 2분의 1이상을       자기노동력으로 경작하는 것을 말함   ① 경영이양직접지불보조금 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 농업법인에게 양도하는       경우 자경기간 특례      - 2012.12.31.까지 양도하는 경우 3년 이상만 자경하면 됨(2004.1.1.이후 양도하는 분부터 적용)     ② 상속받은 농지        ⓐ 피상속인의 경작기간을 통산할 수 있는 경우     : 상속받은 농지를 양도할 때 피상속인의 경작기간을 통산할 수 있는 경우는 상속개시일, 농지         양도시기, 상속인이 상속받은 농지를 경작하였는지 여부, 특정지역으로 지정된 지역인지 여부         등에 따라 아래와 같이 적용된다.          농지 양도 시기  06.2.8 이전 06.2.9~08.12.31  09.1.1~10.12.31 11.1.1 이후   상속농지 경작 여부, 3년 이내 양도 여부 등에 관계없이 통산  상속인이 상속받은 농지를 경작한 사실이 있는 경우  상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속 하여 경작하는 경우  상속받은 날부터 3년 이내에 양도하는 경우  -   협의매수 또는 수용되는 경우로서 상속받은   날부터 3년 이내에 특정지역으로 지정되는   경우 (상속받은 날 전에 지정되는 경우 포함)  ’06.2.8. 이전에 상속받은 농지를 ’08.12. 31.까지 양 도하는 경우 조특령(’06.2.9.대통령령 제19329호)부칙 §23  ’06.2.9. 이전에 상속받은 농지가 협의매수 또는  수용되는 경우로서 ’08.12.31.까지 특정지역으  로 지정되는 경우 ․조특령(’09.2.4. 대통령령 제  21307호)부칙 §17        한편, 위 표에서 특정지역이란 아래 중 어느 하나에 해당하는 지역으로 지정(관계 행정기관의    장기 관보 또는 공보에 고시한 날)되는 경우를 말한다.   ① ｢택지개발촉진법｣ 제3조에 따라 지정된 택지개발예정지구   ② ｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣ 제6조ㆍ제7조 또는 제7조의2에 따라 지정된 산업단지(국가       산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지)   ③ ｢국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법｣ 제5조에 따라 지정된 국민임대주택단지예정지구      (2011.8.3.이후 ｢보금자리주택건설 등에 관한 특별법｣ 제6조에 따라 지정된 보금자리주택지구)   ④ ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제4조에 따라 지정된 정비구역   ⑤ ｢신항만건설촉진법｣ 제5조에 따라 지정된 신항만건설예정지역   ⑥ ｢도시개발법｣ 제9조에 따라 지정된 도시개발구역   ⑦ ｢철도건설법｣ 제9조에 따라 철도건설사업실시계획 승인을 받은 지역   ⑧ 기타 다른 법률에 따라 예정지구 또는 실시계획 승인을 받은 지역 등 해당 공익사업으로 인해       해당 주민이 직접적인 행위제한(건축물의 건축, 토지의 형질변경ㆍ분할 등)을 받는 지역   ⓑ  피상속인의 배우자의 경작기간을 통산할 수 있는 경우      : 2010.2.18. 이후 양도하는 분부터는 직전 피상속인이 배우자로부터 상속받아 경작한 사실이      있는 경우에는 직전 피상속인의 배우자가 취득하여 경작한 기간도 상속인의 경작기간에 통산 □ 경작기간 통산 방법  ㅇ 父가 8년간 경작한 농지를 母가 상속받아 1년간 경작한 후 子가 다시 당해 농지를 상속받아      2년간 경작한 후 양도하는 경우     - (현행) 子의 경작기간 = 母(1년) + 子(2년) = 3년➔ 8년 자경농지 양도소득세 감면이 적용 불가    - (개정) 子의 경작기간 = 父(8년) + 母(1년) + 子(2년) = 11년➔ 8년 자경농지 양도소득세 감면                 적용 가능    ※ 母가 경작한 사실이 없는 경우에는 父의 경작기간을 子의 경작기간에 합산할 수 없음       ③ 대토 등으로 새로이 취득하는 농지가 협의매수․수용되는 경우    ㅇ 소득세법 제89조제1항제2호 및 법 제70조의 규정에 의하여 농지를 교환ㆍ분합  및 대토한 경우        로서 새로이 취득하는 농지가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협        의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에 있어서는 교환ㆍ분합 및 대토전의 농        지에서 경작한 기간을 당해 농지에서 경작한 기간으로 본다.     3) 농지 요건 : 양도일 현재 농지일 것  가) 농지의 개념 및 판정기준일     ① 농지는 전ㆍ답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며,        농지경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소ㆍ농도ㆍ수로 등을 포함     * 농지에는 직접 공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 과수원을 포함한다.   ② 농지 해당 여부 판정 기준일 농지 해당 여부는 양도일 현재의 농지를 기준으로 함        다만, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 구분에 따름    ㄱ. 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우         ：매매계약일 현재의 농지 기준     ㄴ. 환지처분 전에 해당 농지가 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지 지정일          부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 환지예정지 지정 후 토지조성공사의 시행으로 경작을 못          하게 된 경우 : 토지조성공사 착수일 현재의 농지 기준     ㄷ. ｢광산피해의 방지 및 복구에 관한 법률｣, 지방자치단체의 조례 및 지방자치단체의 예산에          따라 광산피해를 방지하기 위하여 휴경하고 있는 경우：휴경계약일 현재의 농지 기준             (2012.2.2. 최초로 양도하는 분부터 적용)   3. 감면에서 제외되는 농지    1) 주거․상업․공업 지역에 편입된 지 3년이 지난 농지    양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외) 또는 시{｢지방자치법｣ 제3조제4항에 따    라 설치된 도농(都農) 복합형태의 시의 읍․면 지역 및 ｢제주특별자치도 설치 및 국제자유도시    조성을 위한 특별법｣ 제15조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍·면 지역은 제외함}에 있는 농지 중    ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역안에 있는 농지    로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지를 감면대상에서 제외    ☞ 도농복합형태의 시에 있는 읍, 면이 아닌 행정동(예를 들어 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동)의 경우 주거지역         등에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지는 감면대상에서 제외되나 읍, 면의 경우 감면대상에         해당      다만, 다음 어느 하나에 해당하는 경우는 주거 · 상업 · 공업 지역에 편입되었어도 8년 자경 감면     요건을 갖추면 양도소득세가 감면됩니다.    ① 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 기획재정부령으로 정하는      규모 이상(100만 제곱미터 이상)인 개발사업지역(택지조성사업 또는 대지조성사업의 경우 10만      제곱미터) 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따른 주거      지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지      연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우  ② 사업시행자가 국가, 지방자치단체, 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 공공기관인 개발사업지역       안에서 개발사업의 시행으로 인하여 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따른 주거지역ㆍ상       업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업 또는 보상을 지연시키는 사유로서 그 책임이 사       업시행자에게 있다고 인정되는 사유에 해당하는 경우    2) 환지처분이전에 농지외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정      일부터 3년이 지난 농지.      다만, 환지처분에 따라 교부받는 환지청산금에 해당하는 부분은 제외함      (단서 규정은  2011.6.3. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용)   4. 감면세액      당해 농지의 양도로 발생한 양도소득세의 100%를 감면하고 농어촌특별세가 비과세 됩니다. 다만, 당해 농지가 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 의한 주거지역․상업지역 및 공업지역에  편입되거나 도시개발법 등에 의하여 환지처분전에 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득에 대하여만 감면한다.(2002.1.1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용)    ※ 감면받는 양도소득금액    양도소득금액 ×｛(주거지역 등에 편입, 환지예정 지정일의 기준시가)-(취득시 기준시가)｝                                            (양도당시의 기준시가) - (취득당시의 기준시가)      1) 감면한도     자경농지 대토 감면과 합산하여 5년간 3억원(1년간 2억원, 2008.1.1 이후) 2) 감면의 중복제한 및 감면한도의 합계액 계산    ① 1필지의 토지를 양도하여 2 이상의 양도소득세의 감면규정을 동시에 적용받는 경우에는 당해       거주자가 선택하는 하나의 감면규정만을 적용한다.  ② 거주자가 8년 이상 자경한 농지를 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣이      적용되는 공익사업의 시행자에게 양도한 경우 ｢조세특례제한법｣ 제69조 및 제133조제 1항      제2호에 따른 양도소득세 감면 한도액을 초과하는 양도소득금액은 ｢조세특례제한법｣ 제77조      및 제133조제1항제1호를 적용받을 수 있는 것임(법규과-664, 2009.12.21.)  ③ 감면한도 적용시 감면합계액은 자산의 양도순서에 따라 그 한도액을 계산한다.  ④ 2필지 이상의 토지를 동시에 양도하여 각각의 감면규정을 적용받는 경우 감면받      는 양도소득세액의 합계액은 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 합산한다.     <참고해석사례>  ① 조세특례제한법 제69조 제1항에서 “직접 경작”이라 함은 동법 시행령 제66조 제12항 규정에       의하여 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나       농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말하며, 동일세대원       인 부인 소유 농지를 남편이 경작한 경우는 이에 해당하지 아니함.(서면4팀-3323, 2006.9.28.)  ② 조세특례제한법 시행령 제66조 제7항의 산식을 적용함에 있어 환지예정지 지정을 받은 날의 기      준시가란 취득당시의 토지 면적에 환지예정지 지정을 받은 날 현재 고시된 개별공시지가를 곱하      여 산정한 금액을 말하는 것임.(서면4팀-3194, 2006.9.18.)  ③ 조세특례제한법 시행령 제66조 제11항 및 제12항의 개정(2006.2.9. 신설)규정을 적용함에 있어       서 같은 영 시행(2006.2.9. 대통령령 제19329호) 전에 상속받은 농지로서 2008.12.31.까지 양도       하는 경우에는 동항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의하는 것임.(서면4팀-2098, 2006       .7.6.)  ④ 거주자가 당해 배우자로부터 증여받은 농지를 양도하는 경우 조세특례제한법 제69조 및 동법       시행령 제66조에서 양도소득세를 감면하고 있는 “8년 이상 계속하여 직접 경작한 기간”의 계산       은 거주자가 증여받은 날부터 계산하는 것임(서면4팀-1138, 2006.4.26.)  ⑤ 1필지의 농지를 2004년도 이후 양도하는 경우, ｢조세특례제한법｣ 제69조에 의한 양도소득세       감면 또는 ｢소득세법｣ 제89조 제4호의 농지대토에 따른 비과세 규정의 적용은 각각의 비과세      ㆍ감면요건에 해당하는지에 따라 이를 적용하는 것이며, 1필지의 토지를 관념상 구분하여 이를       혼용하여 적용할 수는 없는 것임. 토지의 양도일 현재 2필지 이상으로 분할된 농지를 양도함에       있어, 당해 농지가 비과세 또는 감면요건에 해당하는지 여부는 각각의 필지별로 이를 적용하는       것임.(서면4팀-2601, 2005.12.23.)     ⑥  “농업소득세 과세대상(비과세, 감면, 소액부징수 대상 포함)이 되는 토지”라 함은 ｢지방세법｣       제197조 및 제198조, 동법 시행령 제147조의 규정에 의하여 통계청장이 작성ㆍ고시하는 한국       표준산업분류표상의 농업 중 작물재배업의 분류에 속하는 작물을 재배하는 농지를 말하는 것       임.(서면4팀-2458, 2005. 12.8.)  ⑦ 조세특례제한법 제69조의 자경농지에 대한 양도소득세의 감면규정을 적용함에 있어 같은 법       시행령 제66조 제1항 제2호에서 규정하는 연접한 시ㆍ군ㆍ구 (자치구인 구를 말함. 이하 같음)       라 함은 행정구역상 동일한 경계선을 사이에 두고 서로 붙어있는 시ㆍ군ㆍ구를 말하는 것임.      (서면4팀- 1995, 2005.10.27.)  ⑧ 조세특례제한법 제69조 및 동법 시행령(06.2.9 대통령령 제19329호로 개정되기 전의 것) 제66       조의 감면규정을 적용함에 있어서 피상속인이 동조의 감면요건을 모두 갖춘 경우 당해 농지를       상속받은 상속인은 거주자 여부에 관계없이 동 감면규정이 적용되는 것임.       (재재산-1553, 2007.12.20.)   ⑨ 조세특례제한법 제69조제1항 및 제70조제1항, 소득세법 제104조의3제1항을 적용함에 있어 국       토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역(이하“주거지역등”이라       함)에 편입된 경우의 주거지역 등에 “편입된 날”이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조       제6항 및 같은 법 시행령  제25조제5항에 따라 도시관리계획의 결정내용(같은 법제 36조에 따       른 용도지역 지정에 관한 계획, 위치, 면적ㆍ규모 등)을 국토해양부장관이 하는 경우에는 관보       에, 시ㆍ도지사 또는 ｢지방자치법｣ 제3조제3항에 따라 자치구가 아닌 구가 설치된 시(이하       “대도시”라 함)의 시장이 하는 경우에는 해당 시ㆍ도 또는 대도시의 공보에 고시한 날을 말하는       것임. 또한, 국토해양부장관이 택지개발 촉진법 제9조제3항 및 같은 법 시행령 제8조제6항에       따라 택지개발사업실시계획을 고시한 때에는 같은 법 제11조에 따라 ｢국토의 계획 및 이용에       관한 법률｣에 의한 도시관리계획의 결정내용을 고시한 것으로 보는 것임       (부동산거래관리과-731, 2010.5.27.)  ⑩ ｢조세특례제한법｣ 제69조 및 같은 법 시행령 제66조를 적용함에 있어 농경지 리모델링사업       시행으로 경작을 하지 아니한 기간은 자경기간에 포함되지 아니하는 것임       (부동산거래관리과-47, 2010.1.14.)  ⑪ ｢조세특례제한법 시행령｣ 제66조 제1항에서 규정하는 거주자가 ｢지방자치법｣ 제3조 제4항의       규정에 의하여 설치된 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역에 소재하는 농지로서 2001.12.31.       이전에 ｢도시계획법｣(현 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣)에 의해 주거지역으로 편입된       농지를 취득하여 8년 이상 직접 경작하다가 양도한 경우, 당해 농지에 대해서는 ｢조세특례제한       법｣ 제69조 제1항 단서 규정이 적용되지 않는 것임(재산세과-189, 2009.9.11.)  ⑫ ｢조세특례제한법｣ 제69조에 따른 자경농지에 대한 양도소득세의 감면 규정을 적용함에 있어       “직접 경작”이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상      시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말하       는 것으로, 아들 소유의 농지를 부모가 경작한 경우에는 감면 대상 농지에 해당하지 아니함       (부동산거래관리과-1490, 2010.12.21.)  ⑬ 직선거리 20km 이내지역은 해당 농지로부터 소유자가 거주하는 시․군․구의 경계선까지의 거리       가 아닌 소유자가 거주하는 주소까지의 거리가 20km 이내지역을 의미하는 것임      (대법원2010두3794, 2010.6.24.)  ⑭ 종전 농지 양도시 대토감면 또는 비과세를 적용받지 않은 경우 경작기간 계산      (부동산거래관리과-1313, 2010.11.2.)      [사실관계]    - 甲은 1991년 A농지 3,900㎡를 취득하여 재촌자경한 후 2002년 8월 양도하고 8년이상 자경농지      로 양도소득세 감면신청하여 감면 적용 받음    - 농지 양도 후 2002년 9월 B농지 5,000㎡를 취득하여 재촌자경함    - 2010년 5월 B농지가 구청에 수용됨   ※ B농지 보유 및 재촌자경기간 : 7년 8개월   [질의내용]    - 종전 농지 양도 후 새로운 농지를 취득하였으나 농지대토 감면(’05년 이전은 비과세)을 적용받      지 않고 8년자경 감면을 적용받은 경우 새로운 농지 수용시 8년자경 감면 여부를 판정함에 있어      종전농지 경작기간을 통산하는지 여부(조특령 제 66조 제6항 적용 여부)   [회신]    농지대토 비과세 또는 감면과 ｢조세특례제한법｣ 제69조에 따른 8년자경농지 감면이 동시에 적    용되는 종전농지를 양도하고 8년자경농지로 양도소득세 감면 결정된 후 새로 취득한 농지가 ｢공    익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 의하여 협의매수․수용 및 그 밖의 법률에    의하여 수용되는 경우 당해 농지의 경작기간은 종전농지가 농지대토 비과세 또는 감면요건에 해    당하는 경우 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제66조제6항에 따라 종전농지의 경작기간을 통산하는    것임