토지와 건물의 소유가 다른 경우 고가주택 양도세 계산

토지와 건물의 소유가 다른 경우 고가주택 양도세 계산

 

토지는 갑 소유, 건물은 을 소유인 단독주택을 소유하고 있고 동시에 갑과 을은 1가구 1주택자 들입니다. 이번에 이 단독주택을 10억원에 양도하기로 합의를 봤는데 양도세를 서로 얼마나 부담해야 하는지요?

제시한 자료로는 동일세대주 여부를 판단할 수 없어 판단이 어렵지만 먼저 생각할 것은 단독주택의 소유주인 갑과 을이 동일세대원 여부에 따라서 두 가지 양도세의 계산이 달라집니다.

첫째, 갑과 을이 동일 세대원이고 1가구 1주택자라면 국내에 1주택을 소유한 1가구가 그 주택의 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 양도한 경우 양도소득세가 비과세됩니다. 다만 양도가액이 9억원을 초과하는 경우는 초과분에 대해 고가주택이라 해 과세되며 토지와 건물의 기준시가로 안분해 각자 계산해야 합니다.
여기에서 1가구 1주택 비과세는 양도일 현재 ‘1가구’를 기준으로 판단하는 것으로서 주택의 소유자와 주택 부수토지의 소유자가 다른 경우에도 주택과 부수토지를 일괄양도하는 경우로서 양도일 현재 동일세대원이고 동일세대원으로서 주택과 부수토지를 보유한 기간이 2년 이상이면 주택과 주택 부수토지에 대해 모두 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 단 9억원을 초과한 부분에 대해서는 과세됩니다.
둘째, 갑과 을이 동일세대원이 아니면서 각각 1가구 1주택자라면 주택 소유자 을이 이 주택 외에 다른 주택이 없다면 1가구 1주택자라서 비과세 적용하되 양도가액 9억원 초과하는 고가주택이므로 주택 건물분 양도차익 중 9억원 초과분에 대해 해당 건물분 양도소득세를 과세하고 토지 소유자 갑은 1가구 1주택 여부와 관련없이 토지전체 양도차익에 대해 양도소득세 과세대상이 됩니다. 왜냐하면 갑은 주택이 아닌 토지만 팔았기 때문입니다.