무허가건물 매매시 양도소득세와 취득세

무허가건물 매매시 양도소득세와 취득세

무허가건물 매매시 양도소득세와 취득세에 대하여 알아봅니다.

건축허가를 받지 않거나불법으로 건축된 건물을 무허가건물이라고 하는데요.

무허가건물에 대한 의미를 부동산용어사전을 빌려 먼저 알아보겠습니다.

무허가건물[無許可建物] 이란?

관련법령
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 주택임대차보호법, 건축법 등 관계법령의 허가를 받거나 신고하고 건축해야 하는 건축물을 허가받지 않거나 신고하지 않고 건축한 건축물을 말한다. 무허가건물이라 하더라도 주거용 건물이면 주택임대차보호법이 적용된다. 또 무허가 주거용 건물의 손실보상은 그것이 적법한 건축허가를 받아 건축된 것인지 여부에 관계없이 사업인정고시 이전에 건축된 건물이면 손실보상의 대상이다(대법원 2000.3.10 선고 99두10896 판결). 비거주용 건축물은 보상의 대상이 되지 않는다. 근거법은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 주택임대차보호법이다.

출처 [네이버 지식백과] 무허가건물 [無許可建物] (부동산용어사전, 2011. 5. 24., 부연사)

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그러면 무허가건물을 매매거래를 했을 때
취득세와 양도소득세는 어떻게 과세될까요?

무허가건물을 매매하였을 때도 정상적인 부동산 매매와 마찬가지로 양도소득세와 취득세를 부과하게 되는데요.

만약 무허가건물을 주택으로 사용할 목적으로 건축된 경우에는 어떻게 부과될까요?

양도소득세 계상시 이들 무허가건물 중 주택으로 사용하기 위하여 건축되어 실제 주거용으로 사용한 건물은 건축에 대한 신고 및 사용승인 여부에 관계없이 주택으로 보는 데요
이처럼 무허가건물도 주택으로 간주하기 때문에 그에 부수되는 일정한 범위 내의 토지(도시지역 5배, 도시外지역 10배)를 양도함으로서 발생된 소득에 대하여는 1세대1주택 비과세조건( 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 보유기간이 2년 이상 경과한 경우)을 충족한 경우에는 양도세비과세 됩니다.
양도소득세 계상 시 '주택'이라 함은 공부상의 용도구분에 불구하고 사실상 주거용으로 사용되는 건물과 그 부속건물을 말합니다.
위의 내용처럼 무허가건물이라도 양도소득세를 절세할 수 있습니다.

무허가건물 중에 건축물관리대장은 있으나 건물등기가 없는 경우에는 건축물관리대장상에 주택면적이 기재되어 있고 재산세를 냈던 고지서가 있기 때문에 양도소득세를 비과세 등 절세하기가 쉬운 데요

그런데 문제는..... 미등기뿐만 아니라 건축물관리대장 자체가 없는 경우입니다.
이런 경우 어떻게 주거용 건물임을 확인시킬 수 있을까? 실제거주를 했다면 사람이 살아가면서 필요한 물을 사용하였을 것이므로 물 사용을 위하여 설치한 시설물 사진을 찍어 두고 전기사용에 따른 한전에 납부한 전기요금 납부영수증, 건물 내외형상의 주거용 구조 및 시설물을 찍은 사진 등을 첨부하면 됩니다.
이와 같이 미등기 건물뿐만 아니라 건축물관리대장이 없는 경우도 양도소득세를 절세하는 방법이 있음을 기억해 두시면 도움이 되겠지요. ​그리고 무허가건물인 경우에 취득세는 어떻게 부과될까요?

한때는 무허가 건물이라도 주택으로 사용하였을 경우 주택으로 취득세를 납부한 경우도 있었으나 현재는 무허가건물에 대한 취득세는 실제사용 여부에 상관없이 모두 비주거용 건물로 취급하여 비주거용 취득세율을 적용하여 취득세 4.0%, 부가세까지 합하여 4.6%의 세금을 부과합니다.

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[참고] 무허가건물 매매 시 주요 특약사항
무허가 건물 매매 시 특약사항에 대하여 잘 정리된 내용이 있어서 그대로 가져와 첨부하니 참조하시기 바랍니다.

•​무허가 건축물 관리 대장의 명의변경은 매도인의 책임하에 진행하며, 만약 명의 변경이 되지 않을 시 이 계약은 자동 해제된다.

•매매계약 시 고지되지 않은 무허가 건물이 발견된다 하더라도 취득세 부담은 매수인이 하기로 한다.

•현재까지 확인된 면적을 기준으로 한 매매 계약이며, 향후 국. 공유지 불하 관련 실측 면적과 차이가 있더라도 매도. 매수인 양 당사자는 이의를 제기하지 않기로 한다.

•00구역 내의 무허가 건물에 대한 매매 계약으로 매도인은 무허가 건물에 대한 입증자료를 매수인에게 제출해야 한다.

•점용료, 대부료, 변상금 등의 체납은 잔금 지급전에 매도인과 매수인이 해당 관청을 방문해 처리한다​.